Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 по делу n А70-1369/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

размещение многоквартирных жилых домов смешанного использования с квартирами на верхних этажах и размещением на первых эта­жах   объектов   делового,   культурного   и   обслуживающего   назначения;  

2)  В  представленной проектной документации не выполнены требования по предельным параметрам разрешенно­го строительства в зоне ОД-2 в части минимального отступа от границы земельного участка и максимального процента застройки в границах земельного участка;

3) В представленной проектной документации не соблюдено требование пункта 3.6.2.1 Градостроительного плана земельного участка, а именно требуемое количество машино-мест для организации постоян­ного хранения индивидуального легкового автотранспорта;

4) В представленной проектной документации не соблюдено требование пункта 3.6.2.4 Градостроительного плана земельного участка, а именно требуемое для объекта количество временных (гостевых) машино-мест, установленное расчетом, которое следует размещать в пределах участка, отведенного под за­стройку этого объекта; 5) Площадка для отдыха, спортивная площадка, детская площадка про­ектируемого жилого дома расположены за границей земельного участка, предоставленного для строительства объекта;

Названным письмом Департамент градостроительной политики Администрации города Тюмени также сообщил о готовности вновь рассмотреть проектную документацию после устранения перечисленных недостатков (том 1 л.д. 107-108).

23.09.2010 Общество обратилось в Департамент с письмом № 556-10 от 16.09.2010, в котором ссылаясь на невозможность использования предоставленных ему земельных участков по назначению, просило предоставить ему другой земельный участок для строительства вместо ранее арендованных, или возместить убытки, которые ориентировочно составляют 22 000 000 руб. (том 1 л.д. 111-113).

Рассмотрев эти предложения, Департамент в письме № 12285/08-3 от 22.10.2010, отказал в удовлетворении требований Общества (том 1 л.д. 114-116).

18.02.2011 Общество вновь обратилось в Департамент с письмом № 149-11 от 18.02.2011, в котором просило расторгнуть договоры аренды земельных участков и возместить ему убытки в размере 11 742 970 руб.69 коп. (том 2 л.д. 94-101).

Департамент в письме № 3537/0803 от 17.03.2011 изложил повторный отказ в удовлетворении требований Общества (том 3 л.д. 11-13), что явилось основанием для обращения ЗАО «СМП-280» в арбитражный суд с указанным выше  исковым заявлением.

21.04.2011 Арбитражный суд Тюменской области принял судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, исковые требования Общества о возложении на Департамент обязанности по безвозмездному устранению недостатков переданных ему в аренду земельных участков путем  предоставления нового земельного участка, истец мотивирует несоответствием ранее предоставленных ему на основании договоров № 23-26/45 от 12.01.2007 и № 23-21/202 от 27.07.2009 земельных участков  Правилам землепользования и застройки в городе Тюмени, утвержденным  решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, а также ссылается на невозможность использования по назначению данных участков ввиду наличия у них недостатков.

В соответствии с частью 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Материалами дела подтверждается, что право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0147, площадью 484 кв.м., находящегося в городе Тюмени микрорайон «Восточный», улица Моторостроителей, с разрешенным использованием – для строительства многоэтажного жилого дома  было получено Князевым О.П. по итогам открытого аукциона, оформленного протоколом от 29.02.2006, в котором указано, что сведения о предмете торгов установлены в соответствии с градостроительным  паспортом от 17.06.2006.

Градостроительный паспорт земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома в городе Тюмени по улице Моторостроителей от 17.06.2006 года, который был разработан ГУП Тюменской области «Архитектурно-градостроительный центр» на основании распоряжения Департамента № 403/03 от 25.04.2006, устанавливал основные требования к застройке участка и проектным решения, в том числе ограничивал этажность дома девятью этажами и определял требования по организации подъездов и стоянок для автотранспорта, благоустройству и озеленению территории (том 2 л.д. 119-170).

Архитектурно-планировочное задание № 17-2213 от 17.05.2006, выданное Департаментом градостроительной политики Администрации города Тюмени  в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности  в Российской Федерации» также предусматривало размещение на земельном участке  девятиэтажного  жилого дома  (том 2 л.д. 109-111).

Таким образом, предоставленный  Князеву О.П. в аренду на основании договора № 23-26/45 от 12.01.2007 земельный участок полностью отвечал целям, установленным архитектурно-планировочным заданием № 17-2213 от 17.05.2006 года, разработанным Департаментом градостроительной политики Администрации города Тюмени и Градостроительным паспортом земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома в городе Тюмени по улице Моторостроителей от 17.06.2006, разработанным ГУП Тюменской области «Архитектурно-градостроительный центр».

На основании договора перенайма  Общество  приобрело права и обязанности  арендатора по  договору № 23-26/45 от 12.01.2007.

При этом, истец, заключая договор перенайма земельного участка от 05.06.2007 года с Князевым О.П., знал, или должен был знать о том, на каких условиях был заключен договор аренды земельного участка № 23-26/45 от 12.01.2007, то есть об ограничениях для строительства многоэтажного жилого дома, установленных архитектурно-планировочным заданием № 17-2213 от 17.05.2006 и Градостроительным паспортом земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома в городе Тюмени по улице Моторостроителей от 17.06.2006 года.

Материалами дела подтверждается, что пунктом 14 архитектурно-планировочного задания № 19-1941, подготовленного 14.08.2008 Департаментом градостроительной политики Админи­страции города Тюмени, на разработку проекта многоэтажного жилого дома по улице Моторостроителей в микрорайоне «Восточный» города Тюмени, максимальный процент застройки в границах земельного участка составлял ориентировочно 30 % (том 1 л.д. 63-67).

Вместе с тем, несмотря на указанные выше характеристики разрешенного  строительства  объекта капитального строительства  и ограничения, разработанная по заказу Общества проектная документация объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по улице Моторостроителей в микро­районе «Восточный» города Тюмени», предусматривала строительство четырнадцатиэтажного 52-квартирного жилого дома с площадью застройки 456, 4 кв. м., то есть более 94 % застройки в границах предоставленного истцу в аренду для строительства земельного участка площадью 484 квадратных метров (том 1 л.д. 68-84).

Таким образом, для стоянок автотранспорта, благоустройства и озеленения истец оставил территорию площадью 27, 6 кв.м., на которой должны быть расположены площадки для игр детей, для отдыха взрослого населения, площадки для занятия физкультурной и хозяйственной деятельно­стью, а также стоянки для временной парковки легковых автомобилей, озеленение путем уст­ройства газонов с посевом трав, цветников, посадкой кустарников и деревьев, обеспечено беспрепятственное и удобное передвижение инвалидов (том 1 л.д. 72-73).

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что невозможность осуществления Обществом строительства на арендованных им земельных участках произошла не в связи с наличием у этого участка каких-либо невосполнимых (неустранимых) недостатков, а в связи с  самостоятельным отклонением истца от изначально установленных ограничений по строительству многоэтажного жилого дома, что исключает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, предусмотренную статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Что же касается нахождения на арендованном земельном участке хоккейного корта, то, как следует из договора аренды земельного участка № 23-26/45 от 12.01.2007 и акта приема-передачи в аренду земельного участка от 12.01.2007, земельный участок был свободен от застройки, то есть хоккейный корт был построен позднее заключения данного договора.

Доводы Общества, приведенные в обоснование иска, о несоответствии ранее предоставленных ему на основании договоров № 23-26/45 от 12.01.2007 и № 23-21/202 от 27.07.2009 земельных участков Правилам землепользования и застройки в городе Тюмени, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, подержат отклонению, поскольку такие несоответствия не могут быть признаны недостатками в смысле 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом договор аренды земельного участка № 23-21/202 для обеспечения строительно-монтажных работ жилого дома (дополнительный земельный участок) без права капитального строительства от 27.07.2009, не носит самостоятельного характера и является вспомогательным по отношению к первоначально заключенному договору аренды земельного участка, так как предоставлен лишь для обеспечения строительно-монтажных работ жилого дома на период строительства и к нему не предъявляется никаких требований.

Статья 59 Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, устанавливает, что зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения ОД-2 выделена для формирования местных (локальных) центров городских районов и центров вдоль улиц с широким спектром функций, ориентированных на удовлетворение потребностей населения. При этом условно разрешенным видом использования земельных уча­стков и объектов капитального строительства в зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения могут быть многоквартирные жилые дома смешанного использования с квартирами на верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного и обслуживающего назначения.

Как указано в статье 61 Правил землепользования и застройки города Тюмени, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах ОД-1, ОД-2, ОД-3:

1) минимальная ширина земельного участка - 20 м;

2) минимальная площадь земельного участка - 400 м2;

3) минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) - 3 м;

4) максимальное количество этажей - 50;

5) максимальный процент застройки в границах земельного участка - 50%.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что вышеуказанные Правила, устанавливая определенные ограничения для строительства многоэтажных жилых домов, не запрещают полностью строительство таких домов, а установленные ограничения носят для истца устранимый характер путем разработки истцом новой проектной документации, является законным и обоснованным.

Кроме того, ограничения по строительству многоэтажного жилого дома на арендованных истцом земельных участках, установленные Правилами землепользования и застройки города Тюмени, вступили в силу лишь с 10.04.2009, то есть после заключения договора аренды земельного участка № 23-26/45 от 12.01.2007, в связи с чем стороны не могли учесть наступление таких ограничений. В случае своевременного начала строительство истцом многоэтажного жилого дома на арендованных земельных участках, данные ограничения на это строительство не распространялись, что прямо было предусмотрено пунктом 9 статьи 41 Решения  Тюменской городской Думы  от 30.10.2008 № 154 (в редакции от 29.10.2009) «О правилах землепользования и застройки города Тюмени».

На основании изложенного,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Обществом ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы материального права при разрешении спора судом первой инстанции применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба ЗАО «СМП-280» удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы относятся на лицо, подавшее жалобу, то есть на ЗАО «СМП-280».

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.04.2011 делу № А70-1369/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н.