Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2011 по делу n А46-1506/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Судом первой инстанции по делу правильно установлено, что соглашение между сособственниками общего имущества в доме №79 по ул. Герцена в г.Омске и ответчиком на передачу отдельных частей здания в пользование в целях размещения рекламных конструкций отсутствует.

В связи с чем требование о демонтаже рекламных конструкций обоснованно подлежало удовлетворению.

Имеющийся в материалах дела (л.д.64-65 т.1) договор аренды от 16.10.2006 между ЖСК «Омич-2» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гоппе С.А. (арендатор) судом первой инстанции не принят во внимание, исходя из следующего.

По условиям договора арендодатель обязался передать арендатору, а арендатор принять во временное пользование за плату муниципальные рекламные места, расположенные по адресам: торец дома по ул. Герцена, 79, справа и торец дома по ул. Герцена, 79, слева (паспорт рекламного места прилагается). Арендуемая площадь будет использоваться под размещение рекламы (пункты 1.1, 1.2 договора).

Как указано выше, в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»  разъяснено, что может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Руководствуясь приведёнными разъяснениями, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал договор от 16.10.2006 как не поименованный в Гражданском кодексе РФ (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ), к которому применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и пришёл к выводу о том, что соответствующий договор подлежал заключению с участием сособственников общего имущества дома № 79 по ул. Герцена в   г.Омске.

Вместе с тем, этому требованию договор от 16.10.2006 не соответствует: доказательства наличия соглашения сособственников общего имущества (собственников помещений в доме №79 по ул. Герцена в г.Омске) на передачу отдельных частей здания в пользование в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для нахождения спорных рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома.

Ответчик в апелляционной жалобе исходит из предположения, согласно которому заявленные истцом требования о взыскании неосновательного обогащения вместо требования о применении последствий недействительности сделки направлены на переоценку фактически установленных обязательств сторон, кроме того, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными утверждениями ответчика.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Из второго абзаца пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ следует право суда применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

По смыслу приведенных норм права суд, усмотрев наличие оснований расценивать сделку как ничтожную, по собственной инициативе применяет последствия недействительности ничтожной сделки.

К таким последствиям, согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, закон относит возврат сторонами сделки друг другу всего полученного по сделке.

          Однако для их применения в рассматриваемом деле основания отсутствуют.

         Как правильно установил суд первой инстанции, спорный договор аренды рекламных мест от 16.10.2006, вопреки требованиям статей 246, 247 Гражданского кодекса РФ, части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, был подписан со стороны арендодателя председателем Жилищно-строительного кооператива «Омич-2». Таким образом, вступая в договорные отношения по поводу передачи права пользования ответчику спорным имуществом, ЖСК «Омич-2» действовал от своего имени как юридическое лицо и распорядился не принадлежащим ему имуществом.

        Соответственно, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств заключения данного договора с участием сособственников помещений многоквартирного дома № 79 по ул. Герцена, суд апелляционной инстанции считает установленным, что собственники помещений названного многоквартирного дома стороной договора аренды рекламных мест от 16.10.2006 не являлись.

В связи с тем, что в рассматриваемом деле иск заявлен ЖСК «Омич-2» как лицом, выступающим от имени собственников помещений многоквартирного дома по ул. Герцена, 79, с учетом существа спорных правоотношений  у суда первой инстанции не имелось оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить переданные по договору аренды рекламных мест от 16.10.2006 в пользование под размещение рекламных конструкций стены фасада многоквартирного дома собственникам помещений дома №79, поскольку они, как указано выше, в сделке не участвовали. Соответственно, в рассматриваемой ситуации истцом был выбран надлежащий способ защиты нарушенного права – негаторный иск.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений статьи 304 Гражданского кодекса РФ при удовлетворении требования об обязании ответчика демонтировать принадлежащие ему рекламные конструкции, исходя из предмета заявленного иска.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что поскольку предметом заявленного ЖСК «Омич-2» иска об обязании ответчика демонтировать рекламные конструкции является материально-правовое требование об устранении препятствий в пользовании принадлежащим собственникам помещений дома №79  имуществом, не связанных с лишением владения, судом первой инстанции исковое требование рассмотрено в пределах, сформулированных истцом. При этом суд не имел права выйти за пределы заявленных исковых требований, в связи с чем довод ответчика, сводящийся к тому, что требования истца были направлены на достижение иных целей, чем те, которые сформулированы в иске, нельзя признать обоснованным.

 Суд апелляционной инстанции отклоняет также довод о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия оснований для признания договора от 16.10.2006 недействительным.

В силу правил части 1 статьи 65 АПК РФ о распределении бремени доказывания ответчику надлежит доказать обстоятельства, приводимые в обоснование возражений против иска.

Поскольку индивидуальный предприниматель Гоппе С.А. не представила доказательств в подтверждение существования обстоятельств заключения договора от 16.10.2006 с согласия сособственников помещений в доме №79 по ул. Герцена, суд апелляционной инстанции не усматривает несоответствия выводов суда первой инстанции  фактическим обстоятельствам.

 Помимо требований о демонтаже конструкций истцом заявлено также требование о взыскании с ответчика 2 969 960 руб. неосновательного обогащения за период с 15.02.2008 по 15.02.2011.

Отсутствие заключенного в установленном законом порядке договора на размещение рекламных конструкций не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование имуществом.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения судом апелляционной инстанции поддерживаются.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (пункт 2).

Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 №15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Поскольку в соответствии с обычаями делового оборота арендная плата вносится (как правило) ежемесячно, а к спорным правоотношениям (при условии заключения сторонами соответствующего договора) по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»), суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что срок исковой давности начинается в отношении каждого отдельного ежемесячного платежа с дней, когда истец узнал или должен было узнать о нарушении своего права, - с дней, следующих за последними числами месяцев, за которые должна была производиться оплата.

Таким образом, истец, направивший в арбитражный суд 12.02.2011 (согласно оттиску почтового штемпеля на конверте) иск о взыскании неосновательного обогащения за период с 15.02.2008 по 15.02.2011, срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, не пропустил.

При этом ссылку ответчика на Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2009 № ВАС-15050/09 в обоснование своей позиции о необходимости исчислять срок исковой давности с момента передачи имущества, нельзя признать правильной, поскольку Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является процессуальным актом и не содержит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, так как в нем не разрешается спор по существу.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных  законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Имеющееся в материалах дела постановление УВД № 2 по ЦАО г.Омска об отказе в возбуждении уголовного дела от 04.07.2007 (л.д. 59 т.1) свидетельствует о том, что по состоянию на июль 2007 г. спорные рекламные конструкции уже находились на стенах дома № 79 по ул. Герцена в г. Омске.

Поэтому истец вправе был требовать взыскания суммы неосновательного обогащения за период с 15.02.2008.

Расчет стоимости неосновательного обогащения произведен истцом по ставке 780 руб. за 1 кв.м фасада здания для целей размещения наружной рекламы, вывесок и иных конструкций, подтверждённой отчетом № 19.08-10 от 25.08.2010 «Определение рыночной стоимости права пользования одним квадратным метром фасада здания для целей размещения наружной рекламы, вывесок и иных конструкций, расположенных на фасаде жилого дома, на уровне 2-5 этажей, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 79», составленным оценщиком – ООО «НОВО-ОМСК» (л.д. 14-53 т.1).

Из суммы, полученной путём умножения площади рекламных конструкций на указанную ставку и на количество месяцев, истец вычел сумму арендной платы (175 000 руб.), уплаченной ответчиком в соответствии с условиями ничтожного договора от 16.10.2006.   

Проверив расчет истца, суд первой инстанции подтвердил его правильность и признал требования о взыскании неосновательного обогащения подлежащими удовлетворению в сумме 2 857 640 руб., учтя при расчете площади рекламных конструкций - 54 кв.м. Оснований для перерасчета суммы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Отклоняя в качестве относимого доказательства представленный ответчиком отчёт № 87/11 от 28.04.2011  «Об определении рыночной стоимости арендной платы», составленный ООО «Омское бюро оценки» (л.д. 56-74 т.2), суд первой инстанции обоснованно принял во внимание разъяснения, изложенные в Информационном письме Президиума