Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 по делу n А75-911/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

14 сентября 2011 года

                                                          Дело №   А75-911/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  07 сентября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 сентября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей  Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондарь И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4703/2011) Закрытого акционерного общества «Салаир» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.05.2011 по делу № А75-911/2011 (судья Загоруйко Н.Б.), принятое по заявлению Закрытого акционерного общества «Салаир» (ОГРН 1028600585111, ИНН 8602059694) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югры, об оспаривании действий,

при участии в судебном заседании представителей: 

от закрытого акционерного общества «Салаир» – Климова О.И. по доверенности доверенность от 14.07.2010 сроком действия 3 года (паспорт серия 6703 № 938686 выдан от 26.02.2003,); Жилин А.В. по доверенности от 10.05.2011 сроком 3 года (удостоверение № 86/619 выдано 26.12.2005, доверенность);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югры – не явился, извещено;

установил:

Закрытое акционерное общество «Салаир» (далее – ЗАО «Салаир», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (Сургутский отдел) (далее – Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, заинтересованное лицо, регистрационная служба), в котором просило:

1.Признать заявление об оспаривании действий органа государственной власти обоснованным.

2.Признать свидетельство о государственной регистрации права от 25.12.2010 за № 86-АБ182374, свидетельство о государственной регистрации права от 27.12.2010 за № 86-АБ 182151, свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2010 за№ 86-АБ 182364 недействительными.

3.Обязать Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре:

-внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Кадастровому (или условному) номеру: 86-86-03/131/2010-381, исключив из раздела «Существующие ограничения (обременения) прав» сведения об ипотеке силу закона и внести в него сведения о том, что обременение не зарегистрировано;

-выдать свидетельство о государственной права на жилой дом на 8 квартир № 8, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 289,5 кв.м., степень готовности 1,3 %. инв. № 71:136:002:00005000, лит. А, адрес объекта: Ханты- Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. 6 после внесения изменений в ЕГРП.

4.Обязать Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре:

-внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Кадастровому (или условному) номеру: 86-86-03/131/2010-382, исключив из раздела «Существующие ограничения (обременения) прав» сведения об ипотеке силу закона и внести в него сведения о том, что обременение не зарегистрировано;

- выдать свидетельство о государственной права на жилой дом на 8 квартир № 9, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 299,2кв.м., степень готовности 1,3 %, инв. № 71:136:002:00005010, лит. А, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. 6 после внесения изменений в ЕЕРП.

5.Обязать Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре:

-внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Кадастровому (или условному) номеру: 86-86-03/131/2010-383, исключив из раздела «Существующие ограничения (обременения) прав» сведения об ипотеке силу закона и внести в него сведения о том, что обременение не зарегистрировано;

-выдать свидетельство о государственной права на жилой дом на 8 квартир № 10, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 299,2кв.м., степень готовности 1,3 %, инв. № 71:136:002:00005020, лит. А, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра. г. Сургут, ул. 6 после внесения изменений в ЕГРП.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.05.2011 по делу № А75-911/2011 в удовлетворении требований общества отказано.

ЗАО «Салаир» с решением суда первой инстанции не согласилось и обжаловало его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

 ЗАО «Салаир» обратилось в Сургутский отдел Управления Росреестра по Ханты – Мансийскому автономному округу – Югре с просьбой о регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества:

- жилой дом на 8 квартир № 8, назначение: объект незавершённого строительства, площадь застройки 289,5 кв. м., степень готовности 1,3%, инв.№ 71:136: 002:00005000, лит.А, адрес объекта: Ханты – Мансийский автономный округ – Югра, г.Сургут, ул. 6, (объект 1),

- жилой дом на 8 квартир № 9, назначение: объект незавершённого строительства, площадь застройки 299,2 кв. м., степень готовности 1,3%, инв.№ 71:136: 002:00005010, лит.А, адрес объекта: Ханты – Мансийский автономный округ – Югра, г.Сургут, ул. 6, (объект 2),

- жилой дом на 8 квартир № 10, назначение: объект незавершённого строительства, площадь застройки 289,5 кв. м., степень готовности 1,3%, инв.№ 71:136: 002:00005020, лит.А, адрес объекта: Ханты – Мансийский автономный округ – Югра, г.Сургут, ул. 6, (объект 3).

Объекты зарегистрированы с обременением «ипотека в силу закона», о чём выданы свидетельства о государственной регистрации права: на объект 1 от 25.12.2010 за № 86-АБ 182374; на объект 2 от 27.12.2010 за № 86-АБ 182151; на объект 3 от 20.12.2010 за № 86-АБ 182364.

Посчитав действия заинтересованного лица, зарегистрировавшего обременение «Ипотека в силу закона» на каждый объект, неправомерными, общество обратился с указанными выше требованиями в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований общества отказал, поскольку установил, что в отношении спорных объектов недвижимого имущества были заключены договоры долевого строительства, в связи с чем в одновременно с государственной регистрацией права собственности общества на указанные объекты Управлением Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре правомерно было зарегистрировано ограничение «ипотека в силу закона» в пользу участников долевого строительства.

Кроме того, суд первой инстанции посчитал, что ЗАО «Салаир» избрало ненадлежащий способ защиты своих прав. В данном случае решение о прекращении ограничения не может быть принято в рамках рассмотрения требований в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как разрешается спор о праве на недвижимое имущество (пункт 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010).

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции. Считает, что на рассматриваемые объекты не зарегистрировано ни одного участника долевого строительства, ни одного договора о долевом участии в строительстве; согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 16.03.2011 какие-либо обременения в виде ипотеки в силу закона прекратили свое существование в 2009 году; суд не указал, на основании какого закона у лиц, перечисленных в выписке из ЕГРП, возникло право залога на объекты, где они не участвуют в долевом строительстве.

Также общество отметило, что избрало надлежащий способ защиты своего права, а также указало на факты нарушения таких прав, выразившихся в невозможности реализации спорных объектов.

Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором обосновало отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Считает, что запись «Ипотека в силу закона» была произведена в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Судебное заседание апелляционного суда проведено при участии представителя общества, поддержавшего доводы апелляционной жалобы. Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя не обеспечило, заявило ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие, которое апелляционный суд счел необходимым удовлетворить.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителя ЗАО «Салаир», изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

 Заявитель оспаривает в апелляционной жалобе вывод суда относительно того, что в отношении спорных объектов незавершенного строительства были заключены договоры долевого инвестирования.

Апелляционный суд соглашается с данным утверждением, так как материалами дела не подтверждается указанное обстоятельство. А именно, из выписки из ЕГРП от 16.03.2011 (л. 137 т.1) на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101046:3, на котором в том числе расположены спорные объекты, имеются сведения об участниках долевого строительства с указанием объектов долевого строительства. Анализ указанных сведений не позволяет достоверно установить, что в отношении спорных объектов недвижимого имущества незавершенного строительством были заключены соответствующие договоры.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что спорные объекты входят в состав создаваемого объекта строительства «застройка микрорайона № 41 в Западном жилом районе, первая очередь, коттеджи».

Между тем, данный вывод (относительно создания объектов в первой очереди) опровергается описанием спорных объектов, содержащимся в кадастровых паспортах объектов незавершенного строительства (л.83-88 т.1), архитектурно-строительным решением (л. 55-81 т.1) и разрешением на строительство № ru86310000-71 (л. 54 т.1), в котором администрацией г. Сургута было дано разрешение обществу осуществлять капитальное строительство «Застройка микрорайона № 41 в Западном жилом районе. 2-ой этап. Жилые  дома на 8 квартир по ул. 6, 7». Таким образом, спорные объекты относятся ко второму этапу, а не к первому, как это указал суд первой инстанции.

Указанные обстоятельства опровергают выводы суда первой инстанции относительно заключения в отношении спорных объектов незавершенного строительства договоров долевого инвестирования.

Не смотря на ошибочный вывод суда первой инстанции, апелляционная коллегия считает обоснованным и правомерным указание заинтересованным лицом в свидетельствах о праве собственности на объекты незавершенного строительства такого обременения как «ипотека в силу закона».

Апелляционным судом установлено, что 29.10.2008 между администрацией муниципального образования городской округ город Сургут (Арендодатель) и ЗАО «Салаир» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 879 (л. 44-47 т.1), по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, в микрорайоне 41 территориальной зоне Ж.2.-41. Кадастровый номер участка 86:10:0101046:3, площадь участка 128276 кв.м.

В силу пункта 1.4 договора участок предоставлен для окончания строительства объекта «Застройка микрорайона № 41 в западном жилом районе города Сургута».

Права аренды общества на упомянутый земельный участок были зарегистрированы в ЕГРП, о чем в материалах дела имеется соответствующая выписка по состоянию на 16.03.2011 (л.137-142).

Из указанной выписки следует, что в отношении земельного участка установлены в том числе следующие ограничения:

- аренда, регистрация № 86-72-22/103/2008-435 от 02.12.2008, срок с 02.12.2008 по 26.05.2010, арендатор Закрытое акционерное общество «Салаир»;

- ипотека права аренды, регистрация № 86-72-22/018/2007-411 от 10.04.2007, срок с 10.04.2007 по – не позднее 2009, залогодержатель: Участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, указанный земельный участок (весь земельный участок) находится в ипотеке, залогодержателями которой являются участники долевого строительства.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного