Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 по делу n А75-911/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Статьей 13 названного нормативного акта предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, в случаях, когда застройщик получает в аренду земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов, заключает договоры долевого участия в строительстве, данный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства. Кроме того, возводимые на данном земельном участке многоквартирные дома или иные объекты недвижимости также считаются находящими в залоге у участников долевого строительства, вне зависимости от того, заключены ли договоры долевого строительства в отношении таких возводимых многоквартирных домов или иных объектов долевого строительства.

Таким образом, действующим законодательством об ипотеке и об участии в долевом строительстве домов прямо предусмотрено основание возникновения залога недвижимого имущества, то есть имеет место быть ипотека в силу закона.

В рассматриваемом случае, спорные объекты незавершенного строительства были возведены на земельном участке, который находится в залоге у участников долевого строительства в отношении иных объектов. Данное обстоятельство следует из свидетельств о государственной регистрации права (л. 41-43 т.1), договора аренды земельного участка № 879 от 29.10.2008 (л.44-47 т.1), уведомления от 29.10.2010 о возобновлении договора на тех же условиях (л. 53 т.1), разрешения на строительство (л. 54 т.1).

В связи с этим, в отношении указанных объектов незавершенного строительства у участников долевого строительства также возникло право залога (в силу закона).   

Абзац 1 пункта 2 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке» прямо предусматривает, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пункта 1 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке» основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона является государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона. При этом согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (пункт 2 статьи 22 Федерального закона «Об ипотеке»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке» при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Исходя из изложенных норм права, при регистрации обществу права собственности на рассматриваемые объекты незавершенного строительства, Управлением Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре правомерно была произведена регистрация ипотеки в силу закона.

В апелляционной жалобе общество высказало мнение о том, что ипотека в пользу участников долевого строительства была прекращена в 2009 году, как это указано в выписке из ЕГРП от 16.03.2011 на земельный участок, на котором осуществляется строительство (л. 137 т.1).

Указанный довод следует отклонить, поскольку в упомянутой выписке имеется действительная запись о существовании ипотеке в пользу участников долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в силу пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 установлено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона земельного участка, залогодержателями которого являются участники долевого строительства, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу «Особые отметки регистратора» одного из разделов ЕГРП, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты данного строительства (абзац 2 пункта 21).

В соответствии со статьи 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4, 25 Федерального закона «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела следует, что заявитель не подтвердил надлежащими доказательствами прекращение ипотеки в силу закона, возникшей по факту долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

Исходя из изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ЗАО «Салаир».

Далее, судом первой инстанции был сделан вывод о ненадлежащем способе защиты обществом своего права, мотивировав это тем, что в соответствии с пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может рассматриваться спор о праве на недвижимое имущество.

Однако, в данном случае подлежит применению статья 27 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  - отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, Федеральным законом «Об ипотеке» прямо предусмотрен административный порядок оспаривания действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Принимая во внимание изложенные выводы, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя отмене не подлежит. Доводы апелляционной жалобы отклонены. Нарушений норм процессуального права не установлено.

Согласно подпунктам 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункту 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 № 91 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» (в редакции Информационного письма от 11.05.2010 № 139) государственная пошлина по апелляционным жалобам, поданным юридическими лицами по делам о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, уплачивается в сумме 1000 рублей.

Согласно платежному поручению от 31.05.2011 № 520 при обращении с апелляционной жалобой общество уплатило государственную пошлину в сумме 2000 рублей. Следовательно, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная госпошлина в сумме 1000 рублей должна быть возвращена ЗАО «Салаир» из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества «Салаир» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.05.2011 по делу № А75-911/2011 – без изменения.

Возвратить Закрытому акционерному обществу «Салаир» (ОГРН 1028600585111, ИНН 8602059694) из федерального бюджета 1 000 рублей 00 копеек государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением № 520 от 31.05.2011.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова

А.Н. Лотов