Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2011 по делу n А70-6177/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

статье 5 и 69 Закона об ипотеке.

Согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4. - 11.7. настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания земельного участка на котором расположен предмет ипотеки и регистрации этих изменений.

Принимая во внимание изложенные выше нормы права и обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у ООО «Инновационные технологии» не прекратилось право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1039 площадью 51969 кв.м, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033, в связи с чем залог, предусмотренный договором об ипотеке от 23.10.2008 № ДИ1-729000/2008/00080, является действующим по отношению к земельному участку с кадастровым номером 72:23:0221003:1039.

Довод подателя жалобы, что ипотека недвижимого имущества возможна только с одновременной ипотекой земельного участка под ним, а в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:33, сторонам необходимо было перезаключить договор об ипотеке, судом апелляционной инстанции отклоняется по изложенным выше основаниям.

По правилам пункта 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счёт заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному соглашению, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 348 ГК РФ для обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу пункта 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что с целью соблюдения имущественных прав кредитора и должника в ходе реализации заложенного имущества на торгах при определении начальной продажной цены имущества суду следует исходить из его рыночной стоимости; если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности при непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, согласно представленному в материалы дела отчету об оценке, составленному ЗАО «Бизнес-Аудит» (во исполнение договора на проведение оценки от 12.04.2011 № 030-03-01/11) для ОАО Банк ВТБ, определена итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки: нежилое строение, литер A, A1, А2, A3, А4, А27, А28, А29, А30, А31, А32, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 1 в размере 15 586 000 рублей; нежилое строение, литер А9, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 2 в размере 203000 рублей; нежилое строение, литер А5, А6, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 3 в размере 858 000 рублей; нежилое строение, литер А7, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 4 в размере 1 102 000 рублей; нежилое строение, литер А8, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 5 в размере 60 000 рублей; нежилое строение, литер А13, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 6 в размере 3 559 000 рублей; нежилое строение, литер А10, A11, А12, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2 строение 7  в размере 1 514 000 рублей; нежилое строение, литер А22, А23, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 8 в размере 4 869 000 рублей;  нежилое  строение,   литер   А15,   адрес   объекта:  город   Тюмень,   улица   Гилевскаяроща, 2, строение 9 в размере 75 000 рублей; нежилое строение, литер А18, А19, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 10 в размере 1 038 000 рублей; нежилое строение, литер А16, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 11 в размере 98 000 рублей; нежилое строение, литер А17, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 12 в размере 493 000 рублей; нежилое строение, литер А20, А33, А34, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 13 в размере 1 371 000 рублей; нежилое строение, литер А21, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 14 в размере 813 000 рублей; земельный участок, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения, общей площадью 51 969,00 кв.м., расположенный по адресу: город Тюмень, улица Гилевская роща, дом 2, строения 1-14, кадастровый номер 72:23:02 21 003:1039 в размере 49 402 000 рублей (том 4 л.д. 14-151, том 5 л.д. 1-150, том 6 л.д. 1-119).

Суд первой инстанции, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества и права аренды, исходил из размеров, указанных в отчете об оценке.

Как следует из материалов дела, при заключении договора об ипотеке от 23.10.2008 № ДИ1-729000/2008/00080, стороны установили цену заложенного имущества.

Однако, учитывая, что согласно имеющемуся в материалах дела отчету об оценке, составленному ЗАО «Бизнес-Аудит», на момент обращения взыскания на заложенное имущество рыночная стоимость существенно изменилась, суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, данными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма № 26 от 15.01.1998 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», обоснованно определил начальную продажную стоимость заложенного движимого имущества исходя из указанной рыночной цены заложенного имущества в отчете, проведенном 12.04.2011  ЗАО «Бизнес-Аудит» по заказу ОАО Банк ВТБ.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 68 АПК обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, отчет, проведенный 12.04.2011 ЗАО «Бизнес-Аудит» по заказу ОАО Банк ВТБ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований считать его несоответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и главы 7 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, не нарушил прав ответчика, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из отчета об оценке.

В связи с вышеизложенным довод ООО «Инновационные технологии» о том, что истцом необоснованно без согласования с поручителем изменена итоговая величина рыночной стоимости объектов, а их осмотр, проведенный в целях составления отчета оценки, составлен без участия представителя ответчика, судом апелляционной инстанции не принимается.

Учитывая общий размер исковых требований подлежащих удовлетворению с учетом расходов истца по оплате государственной пошлины, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество и право аренды подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об обращении взыскания в пользу истца путем продажи с публичных торгов заложенного имущества, с начальной продажной ценой заложенного недвижимого имущества в размере указанном в отчете об оценке, является обоснованным.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

По мнению суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права без нарушений норм процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.05.2011 по делу №  А70-6177/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Н.А. Рябухина

Ю.М. Солодкевич