Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2011 по делу n А81-5036/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

22 сентября 2011 года

                                                       Дело №   А81-5036/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  20 сентября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 сентября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-5179/2011) общества с ограниченной ответственностью «Аристократ» и апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-5527/2011) открытого акционерного общества «Сбербанк России» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.05.2011 по делу № А81-5036/2010 (судья Антонова Е.В.), принятое по исковому заявлению открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 1027700132195, ИНН  7707083893)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аристократ» (ОГРН 1068913007217, ИНН  8913006938),

при участии третьего лица:  общества с ограниченной ответственностью «ЖЭК «Востокстрой» (ОГРН 1058901408059, ИНН  8913006511),

о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение и взыскании арендной платы в размере 300 000 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

            от общества с ограниченной ответственностью «Аристократ» - Алексин В.А. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности № 2 от 07.06.2011 сроком действия 1 год);        

от открытого акционерного общества «Сбербанк России» - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

от  общества с ограниченной ответственностью «ЖЭК «Востокстрой» - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил:

Открытое акционерное общество «Сбербанк России» (далее по тексту – ОАО «Сбербанк России», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аристократ» (далее по тексту – ООО «Аристократ», ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 03 от 01.03.2008, обязании освободить нежилое помещение и взыскании арендной платы в размере 300 000 руб.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЖЭК «Востокстрой» (далее по тексту – ООО «ЖЭК «Востокстрой»).

Решением по делу арбитражный суд удовлетворил заявленные ОАО «Сбербанк России» требования частично, взыскав с ООО «Аристократ» в пользу истца задолженность в размере 300 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб., всего 309 000 руб. При этом арбитражный суд исходил из наличия у ООО «Аристократ» обязанности по уплате арендных платежей в указанном размере и невыполнении ответчиком данной обязанности.

Требования ОАО «Сбербанк России» о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение оставлены арбитражным судом без рассмотрения со ссылкой на несоблюдение истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора в данной части требований.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Аристократ» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с ООО «Аристократ» в пользу ОАО «Сбербанк России» задолженности в размере 300 000 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Аристократ» указывает, что ООО «ЖЭК «Востокстрой» (арендодатель по договору аренды) не направлял арендатору дополнительного соглашения об изменении существенных условий договора аренды, в том числе о смене собственника по спорному имуществу, в связи с чем ответчик заявленные истцом ко взысканию арендные платежи в полном объеме добросовестно и своевременно внес в кассу ООО «ЖЭК«Востокстрой» в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора (реквизиты арендодателя). Претензия ОАО «Сбербанк России» № 05-40-2587 от 05.07.2010, по мнению подателя апелляционной жалобы, не могла являться основанием для самостоятельного изменения вышеуказанных реквизитов арендодателя, установленных в договоре аренды, тем более, что новые реквизиты ответчику не были даже известны.

ОАО «Сбербанк России» также не согласилось с принятым решением в части оставления без рассмотрения требований истца о расторжении договора аренды и обязании освобождения нежилого помещения, в связи с чем обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в данной части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ОАО «Сбербанк России» ссылается на пункт 3 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости», из содержания которого следует, что согласие ОАО «Сбербанк России» (залогодержателя) на передачу нежилого помещения в аренду ООО «Аристократ» должно было быть получено в обязательном порядке. С момента перехода права собственности на спорное нежилое помещение к ОАО «Сбербанк России» арендатором (ООО «Аристократ») арендная плата не вносилась. Таким образом, арендатор не исполнял своей обязанности по оплате в течение 5 месяцев, что в соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного прекращения договора.

ОАО «Сбербанк России» также указывает, что суду были представлены претензии, которые неоднократно направлялись ответчику с требованием освободить нежилое помещение, что, по мнению ОАО «Сбербанк России», можно расценивать как требование о досрочном расторжении договора аренды. 20.04.2010 ОАО «Сбербанк России» в адрес ООО «Аристократ» была направлена претензия с требованием об освобождении спорного нежилого помещения, на что был получен отказ. Также был представлен ответ директора ООО «Аристократ» Сушиной О.А. на претензию от 20.04.2010, в которой она указывает, что в силу пункта 5.4 договора аренды (порядок изменения и расторжения договора), арендодатель обязан уведомить арендатора не менее чем за 6 месяцев о расторжении договора аренды. С момента получения вышеуказанной претензии прошло более шести месяцев.

К апелляционной жалобе ОАО «Сбербанк России» также приложены дополнительные документы, а именно: копия претензии от 05.07.2010 № 05-40-2587 и копии почтовых документов, подтверждающих направление претензии.

Судом апелляционной инстанции отказано в приобщении к материалам дела указанных дополнительных документов, поскольку претензия от 05.07.2010 № 05-40-2587 уже имеется в материалах дела, а в отношении остальных документов ОАО «Сбербанк России» не обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Поскольку дополнительные документы приложены к апелляционной жалобе, то они остаются в материалах дела, но оценке не подлежат.

До начала судебного заседания суда апелляционной инстанции от ООО «Аристократ» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу ОАО «Сбербанк России», в которой ООО «Аристократ» просит оставить решение арбитражного суда в обжалуемой ОАО «Сбербанк России» части без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу ОАО «Сбербанк России» – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Аристократ» поддержал доводы и требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с ООО «Аристократ» в пользу ОАО «Сбербанк России» задолженности в размере 300 000 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Кроме того, представитель ООО «Аристократ» не согласился с доводами апелляционной жалобы ОАО «Сбербанк России» по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение в обжалуемой истцом части без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ОАО «Сбербанк России» и ООО «ЖЭК «Востокстрой», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв ООО «Аристократ» на апелляционную жалобу ОАО «Сбербанк России», выслушав представителя ООО «Аристократ», суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

01.03.2008 между ООО «ЖЭК «Востокстрой» и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № 03 (далее по тексту – договор аренды).

В соответствии с условиями договора аренды ООО «ЖЭК «Востокстрой» передал, а ответчик принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 453 кв. м, находящееся в цокольном этаже жилого дома № 41 в осях А-Д 27-36 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, жилой комплекс в микрорайоне № 12, в жилом доме № 41, цокольный этаж.

Ответчик, в свою очередь, обязался уплачивать арендную плату в размере 60 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18% не позднее 25 числа следующего месяца пользования помещением.

Срок аренды был установлен сторонами в пункте 5.1 договора аренды - с момента подписания договора до 31.12.2008.

Передача имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения по договору аренды № 03 от 01.03.2008.

Дополнительными соглашениями № 1 от 01.03.2008 стороны внесли изменения в пункт 5.1 договора аренды, изложив его в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует бессрочно», кроме того, установили шестимесячный срок для расторжения договора аренды.

На основании договора об отступном № 1 от 06.04.2010, заключенного между ООО «ЖЭК «Востокстрой» и ОАО «Сбербанк России», спорное имущество было передано последнему в собственность в счет погашения задолженности.

Право собственности истца на спорное имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2010 серии 89 АА № 022312.

Истцом была подготовлена претензия № 05-40-2587 от 05.07.2010, в которой ответчика уведомили о переходе права собственности на арендованное имущество истцу, а также предложили освободить нежилое помещение в трехдневный срок с момента получения претензии.

Неисполнение ответчиком указанной претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.

19.05.2011 Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа принято обжалуемое ОАО «Сбербанк России» и ООО «Аристократ» в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С учетом содержания названной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды, несмотря на смену собственника спорного нежилого помещения вследствие заключения между ООО «ЖЭК «Востокстрой» и ОАО «Сбербанк России» договора об отступном № 1 от 06.04.2010, является действующим и сохраняется на тех же условиях.

По правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Материалами дела подтверждается, что до регистрации новым собственником права собственности между ООО «ЖЭК «Востокстрой» и ответчиком не было достигнуто соглашения о расторжении договора, арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением. Более того, дополнительным соглашением № 1 от 01.03.2008 к договору аренды стороны установили, что данный договор действует бессрочно, а также установили шестимесячный срок для расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В пункте 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского