Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2011 по делу n А81-5036/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Кодекса Российской Федерации» указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации императивно установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается ОАО «Сбербанк России» в апелляционной жалобе, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из содержания статей 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно констатировал в обжалуемом решение, что на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что материалами дела не подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Претензия от 20.04.2010, на которую ссылается ОАО «Сбербанк России» в апелляционной жалобе, в материалах дела отсутствует и не представлялась истцом ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции. В связи с чем доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе относительно указанной претензии и ответа ООО «Аристократ» на неё, не могут быть оценены судом апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ОАО «Сбербанк России» также указывает на представление суду первой инстанции претензий, которые неоднократно направлялись ответчику с требованием освободить нежилое помещение, что, по мнению ОАО «Сбербанк России», можно расценивать как требование о досрочном расторжении договора аренды.

Между тем, в материалах дела имеется лишь претензия истца № 05-40-2587 от 05.07.2010, в которой ОАО «Сбербанк России» уведомило ответчика о переходе права собственности на арендованное имущество истцу и попросило освободить нежилое помещение в трехдневный срок с момента получения претензии.

Таким образом, в данной претензии указано лишь о смене собственника здания и предложено освободить занимаемое нежилое помещение, что, вопреки мнению ОАО «Сбербанк России», не равнозначно требованию о расторжении договора аренды.

Доказательств направления в адрес ООО «Аристократ» претензии с требованием о досрочном расторжении договора аренды в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено.

По верному замечанию суда первой инстанции, претензия № 05-40-2587 от 05.07.2010 также не является допустимым доказательством соблюдения условия об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поскольку в ней, учитывая, что произошла смена собственника здания, не конкретизирован период, за который у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, не установлен срок, до истечения которого ответчик обязан погасить имеющийся долг.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцом до направления требования о расторжении договора не было направлено ответчику предложение о погашении задолженности в разумный срок с целью досудебного урегулирования спора.

Ссылка ОАО «Сбербанк России» в апелляционной жалобе на пункт 3 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости» судом апелляционной инстанции отклоняется.

Указанной нормой Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости» предусмотрено, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

Между тем, последствия сдачи заложенного имущества в аренду без согласия залогодержателя указанной нормой не предусмотрены. В то же время, последствия совершения таких действий арендодателем предусмотрены пунктом 2 статьи 40 указанного Федерального закона, который устанавливает, что в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Таким образом, отсутствие согласия залогодержателя на сдачу заложенного имущества в аренду имеет значение при обращении им взыскания на заложенное имущество, что отсутствует в рассматриваемом споре, поскольку ОАО «Сбербанк России» стало собственником спорного нежилого помещения в результате заключения с ООО «ЖЭК «Востокстрой» договора об отступном № 1 от 06.04.2010.

По смыслу положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора по заявленному требованию о расторжении договора.

Поскольку требование об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение является производным от требования о расторжении договора, суд первой инстанции также обоснованно констатировал отсутствие оснований для рассмотрения по существу указанного требования ОАО «Сбербанк России», в связи с чем апелляционная жалоба ОАО «Сбербанк России» не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Не усматривает суд апелляционной инстанции и оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Аристократ».

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как уже отмечалось выше, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

С учетом изложенного, довод апелляционной жалобы ООО «Аристократ» об отсутствии дополнительного соглашения к договору аренды о смене собственника арендуемого нежилого помещения расценивается судом апелляционной инстанции как несостоятельный.

В соответствии с условиями договора аренды ответчик принял на себя обязательство по внесению арендных платежей в размере 60 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18% не позднее 25 числа следующего месяца пользования помещением.

Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, задолженность ответчика перед ОАО «Сбербанк России» по арендным платежам за период с мая по сентябрь 2010 года составила 300 000 руб.

Принимая во внимание, что ответчиком факт пользования имуществом в спорный период не оспорен, подтверждения уплаты задолженности в указанном размере им также не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика основного долга в сумме 300 000 руб.

В апелляционной жалобе ООО «Аристократ», не оспаривая факта неуплаты арендных платежей в указанном размере ОАО «Сбербанк России», указывает на их уплату прежнему собственнику арендуемого нежилого помещения - ООО «ЖЭК «Востокстрой», обосновывая данные действия отсутствием у него сведений о реквизитах нового собственника.

Изложенные доводы ООО «Аристократ» судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из содержания письма ООО «Аристократ» № 30 от 22.04.2010 (т. 1, л.д. 35) следует, что, по крайне мере, на дату направления данного письма ответчику было известно о смене собственника арендуемого им нежилого помещения, однако арендную плату за последующие периоды (с мая 2010 года) ООО «Аристократ» продолжало уплачивать прежнему собственнику в отсутствие на то правовых оснований.

При этом ООО «Аристократ», утверждая об отсутствии у него информации о реквизитах нового арендодателя, в свою очередь, не предприняло никаких действий для выяснения указанного вопроса, что не может служить основанием для отказа ОАО «Сбербанк России» во взыскании арендной платы.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, удовлетворив заявленные ОАО «Сбербанк России» исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам и оставления иных требований истца без рассмотрения, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на их подателей.

На основании изложенного и руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.05.2011 по делу № А81-5036/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Е.П. Кливер

О.Ю. Рыжиков