Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 по делу n А81-436/2011. Изменить решение

уменьшения площади переданных объектов, на общую сумму 5 146 898 руб. 97 коп.

Поскольку претензия истца от 26 октября 2010 года № 12337/04, полученная ответчиком 27 октября 2010 года оставлена без исполнения, Департамент недвижимости обратился в суд с настоящим иском.

Частичное удовлетворение исковых требований явилось причиной подачи ОАО «Инженерно-строительная компания» апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Доводы ответчика о том, что суд не применил закон, подлежащий применению, а именно: нормы статей 166 и 168 ГК РФ, несостоятельны.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Ссылка подателя жалобы на статью 6 Федерального закона № 214-ФЗ в части установления единого срока передачи объектов долевого строительства не может быть признана обоснованной, поскольку ответчиком не представлено доказательств о данных такого срока, каким документом этот срок установлен как единый для всех участников долевого строительства.

Тем более, что, как верно установлено судом первой инстанции, срок передачи объектов по муниципальному контракту № 32/531/08 от 21.10.2008, на положениях которого истец основывает свои требования, а также по муниципальным контрактам № 62 от 29.12.2008 и № 56 от 22.12.2008 отвечает принципу «единства срока» для всех участников долевого строительства. Установление в муниципальном контракте № 30 иного срока передачи объекта обусловлено подписанием данного контракта 30.11.2009.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 13.1 муниципального контракта № 32/531/08 от 21.10.2008 стороны указали, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объектов застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.

Аналогичная норма содержится в части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Как указано выше, согласно пункту 9.1 контракта № 32/531/08 от 21.10.2008 передача объектов участнику производится не позднее 01.09.2009.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Поэтому моментом исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является момент передачи объекта долевого строительства дольщику.

При этом доводы апелляционной жалобы о том, что суд не выяснил, является ли истец собственником квартир, требования по которым заявлены в иске, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Как следует из материалов дела жилые помещения, являющиеся объектами долевого строительства по муниципальному контракту № 32/531/08 от 21.10.2008, переданы участнику по акту приёма-передачи 30 декабря 2009 года.

Ссылки на то, что в адрес истца неоднократно направлялись письма с просьбой принять объекты, однако последний уклонялся от приёмки, озвученные представителем ответчика в заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 20.02.2011, не нашли своего подтверждения в материалах дела.

По смыслу вышеуказанных норм и условий заключённого сторонами муниципального контракта, кредитор вправе требовать уплаты неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.

Таким образом, Департаментом недвижимости правомерно заявлено требование о взыскании с ОАО «Инженерно-строительная компания» неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства по муниципальному контракту № 32/531/08 от 21.10.2008 за период с 02.09.2009 по 30.12.2009.

Истцом обоснованно при расчёте неустойки применена ставка рефинансирования ЦБ РФ, действовавшая на момент исполнения обязательств застройщика по муниципальному контракту № 32/531/08 от 21.10.2008 – 8,75% (Указание ЦБ РФ от 25.12.2009 № 2369-У).

Суд первой инстанции, проверив расчёт пени, признал его верным, применив при этом статью 333 ГК РФ, снизил размер подлежащей взысканию неустойки до 700 000 руб. Указанное обстоятельство предметом апелляционного обжалования не является.

Подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости дополнительного снижения подлежащей взысканию с ответчика пени в связи с её несоразмерностью.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции установлена несоразмерность заявленной к взысканию истцом неустойки, в связи с чем, она была снижена до 700 000 руб.

Принцип свободы договора предполагает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ).

Срок исполнения обязательств застройщика по муниципальному контракту № 32/531/08 от 21.10.2008 установлен сторонами в пункте 9.1.

Застройщик, заключая настоящий контракт и определяя его условия в части сроков исполнения обязательств, исходил из времени, которое должно быть достаточно для надлежащего его исполнения.

Суд апелляционной инстанции, учитывая, что денежные средства в оплату цены муниципального контракта № 32/531/08 от 21.10.2008 получены застройщиком в полном объеме, отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность исполнения таких обязательств по объективным причинам, не зависящим от сторон, а также то, что объект строительства имеет социальную значимость, полагает, что снижение судом первой инстанции размера неустойки сделано с учётом конкретных обстоятельств по делу, не является произвольным и сделано с учетом баланса интересов сторон.

Оснований для дальнейшего снижения законной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции не усматривает. 

Также Департаментом недвижимости заявлено требование о взыскании 1 538 982 руб. излишне уплаченных по муниципальному контракту от 21.10.2008 № 32/531/08 денежных средств.

Частями 1 и 3 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Ссылки ответчика на то, что изменение цены контракта возможно только по соглашению сторон, тогда как в спорном контракте такого условия не предусмотрено, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре участия в долевом строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома (пункт 3 части 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и в проектной документации (пункт 3 части 1 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы. Следовательно, если в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади лоджий не указаны и договором не предусмотрена возможная доплата за наличие в квартире таких дополнительных площадей, то их стоимость признается уже учтенной в цене договора. В указанном случае застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства доплаты за наличие в квартире таких лоджий. В связи с этим, довод истца о том, что расходы застройщика по строительству (созданию) лоджий в цену контрактов не включены, суд считает несостоятельным.

По условиям пункта 1.4 муниципального контракта № 32/531/08 от 21.10.2008 объектами строительства являются жилые помещения общей площадью согласно приложению 1, за исключением площади лоджий, балконов, веранд, террас.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что истец не ставит вопрос об уменьшении твердой цены контракта, а требует возврата денежных средств, в размере которых объекты ответчиком не переданы.

По смыслу норм гражданского законодательства обязательственные правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.

Как указано выше, согласно пункту 2.1 контракта № 32/531/08 от 21.10.2008 стоимость объекта представляет собой произведение общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра объекта.

В соответствии с приложением № 1 к муниципальному контракту № 32/531/08 от 21.10.2008 всего истцу должны быть переданы квартиры общей площадью 1 652,12 кв.м.

Таким образом, стоимость одного квадратного метра объекта по муниципальному контракту № 32/531/08 от 21.10.2008 составляет 63 280 руб. 51 коп. (104 547 000 руб./1652,12 кв.м.).

Согласно акту от 30 декабря 2009 года приёма-передачи по муниципальному контракту № 32/531/08 от 21.10.2008 фактически истцу переданы квартиры общей площадью 1 627,8 кв.м., что на 24,32 кв.м. меньше чем согласовано в муниципальном контракте.

Утверждая, что застройщик вправе получить всю сумму, указанную в пункте 2.2 муниципального контракта как твёрдую цену контракта (104 547 000 коп.), ОАО «Инженерно-строительная компания» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило документы, подтверждающие факт передачи участнику объекты строительства общей площадью 1 652 12 кв.м.

Удовлетворив требование Департамента недвижимости о взыскании с ОАО «Инженерно-строительная компания» 1 538 982 руб. (63 280 руб. 51 коп.*24,32 кв.м.) излишне уплаченных по муниципальному контракту от 21.10.2008 № 32/531/08 денежных средств, суд первой инстанции принял правомерное решение.

Ссылка в мотивировочной части решения на Концепцию развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренную решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 к принятию неправильного решения не привела.

Доводы ответчика о том, что судом первой инстанции незаконно отказано в объединении для общего рассмотрения в одном производстве настоящего дела с делами №№ А81-433/2011, А81-435/2011, А81-450/2011, не принимаются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в