Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2011 по делу n А46-12081/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Обществу «ДЦ «Зеленый остров» принадлежало на праве собственности нежилое помещение 2П, общей площадью 768,4 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этажа: 21-38; 2 этажа: 1-7, 9-11, 13-14, 18-22, 29, 31; 3 этажа: 1-4, этаж: 1,2,3, литер: А, А2, А3, А4, А5, А6, расположенное в здании по адресу: г. Омск, ул. Богдана Хмельницкого, дом 160 А (свидетельство о государственной регистрации права от 25.06.2010 серии 55АА 019342).

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090204:2021, собственником которого является Российская Федерация, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости по состоянию на 08.09.2010.

Непосредственно к стене здания, в котором расположены нежилые помещения истца,  обществом с ограниченной ответственностью «Бухтин» пристроен объект, обладающий признаками недвижимого имущества, а именно: трехэтажный пристрой : нежилые помещения, номер на поэтажном плане 1П (подвал 1, 1-го этажа: 39-43; 2-го этажа: 23-28, 30; 3-го этажа: 5), общей площадью 358,10 кв.м., литер А9.

Судом установлено, что сведения о правах  на пристрой литеры А9 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют (уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 10.09.2010 № 01/241/2010-2055).

Ранее право собственности на пристрой было зарегистрировано за Тупицкой Светланой Михайловной. Решением Октябрьского районного суда г. Омска от 30.06.2008 по делу № 2-115/08, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 29.10.2008 по делу № 33-4085/08, государственная регистрация права собственности Тупицкой С.М. на нежилые помещения, номер на поэтажном план 1П (подвала:1, 1-го этажа: 39-43, 2-го этажа: 23-28,30; 3-го этажа:5), общей площадью 358,1 кв.м., находящиеся в административно-торговом здании, литера А9, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Б. Хмельницкого, 160 А, признана недействительной.

В настоящее время нежилые помещения литера А9 эксплуатируются обществом «Бухтин», означенный пристрой возведен на земельном участке, не отведенном на эти цели, в отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, что ответчиком не оспаривается.

 Указывая, что сохранение спорного объекта нарушает права и законные интересы собственников основного здания по адресу: ул. Б.Хмельницкого, дом 160 А, к которому осуществлён пристрой, постройка возведена с нарушением строительных норм и правил и правил пожарной безопасности, в подтверждение чего истцом в материалы дела представлены протокол Государственного архитектурно-строительного надзора РФ № 9 о нарушении нормативного акта в области строительства, а также постановление Государственной противопожарной службы Министерства внутренних дел РФ о приостановке работы объекта, запрещении эксплуатации здания или помещения № 129 от 07.08.1995, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований послужило основанием для обращений ответчика с апелляционной жалобой, оценивая доводы которой, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 4 АПК РФ, защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (пункт 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является, вопреки мнению заявителя, законным владельцем.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за счет собственных средств (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Как следует из представленных документов, спорная постройка является капитальным строением, обладающим признаками недвижимости (прочно связана с землей).

В настоящее время постройка расположена на земельном участке, права на который ответчиком не оформлены.

В данном случае ООО «Бухтин» не представило документы, свидетельствующие о том, что спорная постройка возведена на отведенном для этого земельном участке, при получении разрешительной документации и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Ответчиком тот факт, что спорные нежилые помещения, номер на поэтажном план 1П (подвала:1, 1-го этажа: 39-43, 2-го этажа: 23-28,30; 3-го этажа: 5), общей площадью 358,1 кв.м., находящиеся в административно-торговом здании, литера А9, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Б. Хмельницкого, 160 А (спорный пристрой), возведены на земельном участке, не отведённом для этих целей, не оспаривается.

Сведений о последующем отводе земли под данное строение, о вводе объекта в эксплуатацию материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что спорные нежилые помещения, образующие пристрой, обладают признаками самовольной постройки.

Довод ООО «Бухтин» о том, что получение разрешения собственника земельного участка, а также разрешения на строительство не требовалось, поскольку была произведена реконструкция, объекта недвижимости по адресу: ул. Б.Хмельницкого, 160А, а не возведение нового объекта, является необоснованным, поскольку он противоречит материалам дела.    

В сентябре 1994 года ИЧП «Бухтин» обращалось в Администрацию города Омска о предоставлении земельного участка под строительство (л.д. 71 том 1). Вопрос о предоставлении земельного участка не был решен компетентным органом ни до  начала работ по строительству, ни после. Как следует из материалов дела, инициированная ИЧП «Бухтин» процедура выделения земельного участка под  реконструкцию не была завершена. После строительства  пристроя  истцу было отказано в предоставлении земельного участка по причине того, что не были представлены документы, подтверждающие право собственности на строение.

Согласно техническому паспорту год постройки 1994 год.  Как указывает ответчик,  рабочий проект был зарегистрирован в июле 2005 года, в этот же период между ИЧП «Бухтин» был подписан договор № 11/07/1 на реконструкцию за свой счет и своими силами здания бывшей котельной  по у. Хмельницкого (л.д. 70 том 1). В августе 1995 года  органом государственной противопожарной службы вынесено постановление, согласно которому при проектировании и строительстве магазина допущены нарушения противопожарных требований, строительных норм и правил. Первая очередь строительства не прията государственной комиссией и эксплуатируется с нарушением требований строительных норм и правил (л.д. 42 том 1).   

В материалах дела не имеется сведений о том, что реконструкция в объеме, предусмотренном рабочим проектом, была завершена. Фактические обстоятельства по делу указывают на то, что реконструкция не была завершена, и ограничилась лишь возведением спорного пристроя, который до настоящего времени не введен в эксплуатацию.

Как пояснил ответчик, реконструкция включала в себя возведение спорного пристроя, следовательно, сама реконструкция предполагала возведение нового строения, не существовавшего ранее. Установить точную дату возведения пристроя в том  виде, в котором он существует в настоящее время, не представляется возможным.

В ноябре 1995 году был введен в действие Федеральный закон  от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», согласно которому заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно - планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее - лицензия). Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Из представленного в материалы дела технического паспорта следует, что спорная пристройка - литера А9 является новым объектом недвижимости,  то есть строительство привело к изменению первоначальных индивидуально-определенных признаков прежнего объекта недвижимости. Кроме того, в заседании суда апелляционной инстанции обозревались фотографии объекта недвижимого имущества по адресу: ул. Б.Хмельницкого, 160А, до реконструкции, на осуществление строительства в рамках которой ссылается ответчик, из которых усматривается, что спорный пристрой до реконструкции отсутствовал, иных изменений объекта в целом не произведено, за исключением возведения спорного пристроя. Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются, доказательств обратного (осуществления реконструкции всего здания в целом) в материалы дела не представлены. 

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на строительную документацию по реконструкции и акт предварительного выбора площадки под строительство объекта от 03.11.1994 несостоятельна, поскольку отсутствие сведений о вводе объекта в эксплуатацию  не позволяет сделать вывод о том, что строительство осуществлено в соответствии с рабочим проектом и требованиями строительных норм правил.

Из материалов дела, в том числе и из  технического паспорта, следует, что спорный пристрой является капитальным и может использоваться как самостоятельный объект недвижимости, в связи с чем не подлежит применению пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оснований для применения разъяснений, изложенных в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку осуществление строительства спорного пристроя не может быть отнесено к перепланировке основного здания.

Кроме того, ответчиком не представлены документы, свидетельствующие о том, что спорная постройка соответствуют  строительным  и противопожарным нормам и правилам.

Ссылка ответчика на неоднократные попытки согласования отвода земельного участка под спорный пристрой и легализацию права на данное строение, как заявленная к признанию наличествующим соответствующего законного основания на такое строительство, подлежит отклонению. Данные обстоятельства, даже в условиях их фактического наличия не придают самовольной постройке статуса законновозведенного строения и, вместе с тем, свидетельствуют о том, что, несмотря на все попытки, согласование требующейся для узаконивания недвижимого объекта документации невозможно. По мнению суда, данные обстоятельства не входят в круг доказывания по настоящему делу и не имеют значения, поскольку требования о признании права собственности на спорное строение в рамках настоящего иска не заявлено.

Выводы суда первой инстанции о том, что спорный пристрой является самовольной постройкой, являются правильными, соответствующими представленным доказательствам и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Суд первой инстанции определением от 19.01.2011 назначил по делу судебно-строительную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Проектный центр «Сибпроект» с постановкой на разрешение эксперта следующих вопросов:

- имеются ли нарушения строительных норм и правил в помещениях, принадлежащих истцу, в результате возведения спорной пристройки? Если да, то какие и как они влияют на эксплуатацию помещений истца, в том числе в связи с застройкой окон помещений истца?

- имеются ли нарушения строительных норм и правил при строительстве пристройки в самой пристройке (по прочности элементов, количеству эвакуационных лестниц и т.п.)?

- имеются ли отрицательные нагрузки и другие воздействия на ранее построенные помещения истца со стороны вновь возведенной пристройки? Если да, то какие воздействия, с указанием норм отрицательного влияния.

- имеются ли факты разрегулированности инженерных систем отопления, электроснабжения и т.п., а также естественной вентиляции в помещениях истца в результате возведения пристройки?

- появились ли нарушения норм противопожарной безопасности