Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 по делу n А70-13050/2010. Изменить решение

по аренде имущества была направлена на то, чтобы прикрыть ею другую сделку - сделку купли-продажи.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что реальные намерения сторон при совершении Договора аренды были направлены на передачу имущества по договору купли-продажи, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствуют основания для применения к указанному договору правил, предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ.

Так, в обоснование своей позиции ответчик указал, что заключение Договора аренды было необходимо в целях уменьшения налогового бремени истцов.

Апелляционный суд считает названную позицию необоснованной, поскольку в соответствии со статьями 208 и 209 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, и доходы, полученные от реализации имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в равной степени.

Кроме того, истцы являются предпринимателями и в силу пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации не имеют права на освобождение от обложения доходов, полученных от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, а также не имеют право на получение имущественных налоговых вычетов, установленных подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заключение Договора аренды вместо договора купли-продажи не уменьшит налоговые обязательства продавцов имущества.

Более того, в соответствии со статьей 221 Налогового кодекса Российской Федерации продавцы как индивидуальные предприниматели вправе уменьшить свои доходы от продажи имущества на сумму произведенных ими расходов на приобретение этого недвижимого имущества, в связи с чем вариант продажи недвижимости более выгоден истцам с точки зрения несения налогового бремени, нежели получение арендных платежей, в счет выкупной стоимости имущества.

По таким основаниям, доводы апелляционной жалобы о цели заключения притворной сделки являются несостоятельными и надуманными.

По этим же основаниям, суду апелляционной инстанции не удалось выяснить, какие выгоды могли бы получить участники настоящего спора, в случае заключения притворной сделки – Договора аренды.

Отсутствие цели заключения притворной сделки апелляционная коллегия расценивает как одно из доказательств в пользу недоказанности позиции ООО «Радиоволна».

Кроме того, все остальные доводы, приводимые ответчиком в пользу притворности сделки, не подтверждают его позицию.

 В апелляционной жалобе указано, что ООО «Радиоволна» не могло использовать арендованное имущество, так как помещение было в состоянии черновой отделки. Также ответчик сослался, что фактически помещение не занимал.

Судом апелляционной инстанции данные доводы оцениваются как не влияющие на характер совершенных сделок.

При заключении договора ответчику было известно состояние помещения, что следует из самого текста договора и акта-приема-передачи имущества, которых дано подробное описание стен, потолка, отделки, наличия сантехники и т.п.

Факт использования либо неиспользования по существу не имеет никакого значения, так как фактическое владение имуществом и извлечение из него полезных свойств является исключительной компетенцией арендатора. То, что ответчик мог не использовать помещения, не означает, что Договора аренды не было.

Кроме того, позиция подателя жалобы является непоследовательной.  Если стороны в действительности, как считает ответчик, имели цель заключить договор купли-продажи, а не аренды, то ответчику ничего не мешало начать использовать имущество по назначению и в период действия договора аренды.

Довод ответчика относительно завышенной арендной цены со ссылкой на Справку ООО Риэлторская компания «ВИТАН» исх. № 10 от 01.02.2011 был предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен в качестве основания для вывода о притворности сделки по аренде, поскольку, исходя из принципа свободы договора, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению.

Утверждение ответчика о заниженной фактической рыночной стоимости нежилого помещения по предварительному и основному договору купли-продажи со ссылкой на Справку ООО Риэлторская компания «ВИТАН» исх. № 10 от 01.02.2011г. также было отклонено судом. Данный довод основанием для вывода о притворности сделки не является в рамках установленных выше судом обстоятельств.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что расчеты по договора свидетельствуют о намерении заключить договор купли-продажи.

Между тем, периодичность осуществления платежей, по убеждению апелляционного суда, не может свидетельствовать о притворности сделки, а лишь указывает на ненадлежащее (в случае нарушения сроков уплаты) исполнение обязательств арендатором.

Далее, ответчик заявил, что нежилое помещение фактически из обладания арендаторов не выбывало. Данное утверждение основано на том, что по договору купли-продажи от 15.06.2010 был составлен акт приема-передачи.

Указанный довод опровергается актом приема-передачи от 01.02.2008, в соответствии с которым истцы передали ответчику во исполнение Договора аренды объект недвижимого имущества.

Данное имущество истцам не возвращалось вплоть до заключения договора купли-продажи от 15.06.2010.

То обстоятельство, что в момент заключения договора был оформлен акт приема-передачи имущества от 15.06.2010 в отсутствие возвращения этого имущества ответчиком, не означает недействительности самого Договора аренды, а лишь свидетельствует об оформлении сторонами всех документов, необходимых для возникновения права собственности у покупателя.

Одним из доводов апелляционной жалобы является несоблюдение требования СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» – спорные нежилые помещения не отвечают требованиям данного документа, в связи с чем его использование было невозможно.

Апелляционная коллегия считает, что несоблюдение нормативов не означает, что ответчик не мог фактически использовать помещение в своей предпринимательской деятельности. Более того, если помещение нельзя было использовать, как это указал ответчик, то представляется непоследовательным дальнейшее приобретение этого имущества  ООО «Радиоволна» (ответчик не заявлял перед истцом об отказе в заключения договора купли-продажи по данному основанию).

В дополнениях к апелляционной жалобе ООО «Радиоволна» указало, что между сторонами договора были составлены акты сверок, в которых отсутствует задолженность по аренде (акты приложены к дополнениям к апелляционной жалобе).

Оценив данные акты, апелляционная коллегия усмотрела факты не отражения сторонами задолженности ответчика в бухгалтерских документах.

Само по себе данное обстоятельство апелляционный суд может расценить как косвенное доказательство обоснованности позиции ответчика. Однако, учитывая указанные выше выводы, опровергающие сам факт и необходимость заключения притворной сделки, судебная коллегия считает это доказательство недостаточным. Кроме того, нельзя исключать того обстоятельства, что факты не отражения задолженности могут быть обусловлены бухгалтерскими ошибками.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правового результата, обусловленного договором аренды, предварительным договором и договором купли-продажи.

Оснований признавать Договор аренды притворным не имеется.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства  возникают из договоров, сделок и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.  В  силу  возникшего  обязательства  кредитор вправе требовать от должника  исполнения   его  обязанности.

По правилам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 01.02.2008 истцы заключили Договор аренды и передали нежилое помещение ответчику по акту приема-передачи.

Срок действия Договора аренды был установлен до 31.12.2008.

При этом, договором предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании своего срока (пункт 6.2 Договора аренды).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», из которого следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

После окончания срока действия договора ответчик предмет аренды истцам не возвратил и не предлагал возвратить установленным образом. Данное обстоятельство ООО «Радиоволна» не опровергается.

Фактически арендные отношения были прекращены путем заключения договора купли-продажи этого имущества от 15.06.2010, в соответствии с которым ООО «Радиоволна» обрело право собственности на него.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из указанных положений следует, что арендные платежи подлежат уплате только на основании действующего договора аренды и только собственнику или лицу, управомоченному сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Таким образом, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, которое ранее являлось предметом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене соглашения по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.

При этом, факт регистрации права собственности ответчика на имущество 16.12.2010 не имеет правого значения. Поскольку договор аренды прекратил свое действие, истец утратил право получать доходы от сданного в аренду имущества.

На основании пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становиться обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, то есть с момента его заключения. Реализовав имущество, продавец использует свое право по распоряжению имуществом, а покупатель становится законным владельцем этого имущества. Основанием владения и пользования недвижимым  имуществом для покупателя до момента регистрации перехода права собственности является заключенный и исполненный договор купли-продажи.

Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике. Так, в соответствии  с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с моментом регистрации связано возникновение у покупателя права собственности (статьи 131, 551 ГК РФ), однако с моментом передачи отчуждаемой недвижимости у последнего возникает право законного владения по данной сделке.

Следовательно, после заключения договора купли-продажи (а не после регистрации права собственности уполномоченным органом) основание владения имуществом у арендатора- покупателя по договору аренды прекращается.

Иначе, между сторонами будут существовать два обязательства в отношении одного объекта.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о существовании у ответчика обязанности по уплате арендных платежей с момента заключения Договора аренды (01.02.2008) по день заключения договора купли-продажи этого имущества (15.06.2010).

Суд первой инстанции посчитал наличие у ответчика обязанности по уплате арендных платежей до момента государственной регистрации его права собственности, то есть до 16.12.2010.

С учетом выше изложенного вывода о моменте прекращения фактических арендных отношений, следует признать, что судом первой инстанции был сделан ошибочный вывод, повлекший неверное определение суммы задолженности ответчика перед истцами.

Кроме того, судом первой инстанции сумма долга была определена с учетом исковых требований о взыскании задолженности, образовавшейся в период действия договора. А именно: задолженность по договору аренды (за период с момента заключения договора аренды до 31.12.2008) в пользу каждого из истцов по 80 000 руб. (пункт 1 исковых требований – л.д. 8 т.1)

Между тем, 22.12.2010 ответчик произвел уплату 80 000 руб. каждому из истцов в счет погашения задолженности  по Договору аренды  (платежные поручения от 22.12.2010 № 378, № 379 – л.д. 124, 125 т.1), чего судом первой инстанции учтено не было.

При таких обстоятельствах сумма долга ответчика перед каждым из истцов составляет 2 472 750 руб. Данная сумма определена из стоимости аренды, определенной в договоре и состоит из следующих показателей: 1 695 000 руб. за 2009 год и 777 150 руб. за 5 месяцев и 15 дней 2010 года (до 15.06.2010).

Таким образом, судом первой инстанции была неверно определена сумма основного долга, в связи с чем в этой части решение подлежит изменению.

Также суд апелляционной инстанции находит подлежащим и изменению суммы неустойки, взысканной с ответчика.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник