Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 по делу n А70-1138/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

22 ноября 2011 года

                                               Дело №   А70-1138/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  16 ноября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 ноября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей  Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Карасиковой Б.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3820/2011) крестьянского хозяйства «Колос» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12 апреля 2011 года по делу № А70-1138/2011 (судья Прокопов А.В.), принятое

по иску Крестьянского хозяйства «Колос» (ИНН 7224009010, ОГРН 1037200622810) к Администрации Тюменского муниципального района о понуждении заключить договор купли-продажи от 02.11.2010 № 17-08/742К земельного участка,

при участии в судебном заседании: 

от крестьянского хозяйства «Колос» - представитель Гринько А.В. (паспорт; доверенность от 06.11.2011, действительна по 06.11.2013);

установил:

Крестьянское хозяйство «Колос» (далее – КХ «Колос», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Администрации Тюменского муниципального района (далее – Администрация, ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка № 17-08/742К от 02.11.2010, изложив строку 5 пункта 2.1 договора в следующей редакции:

цена участка составляет 397 897 руб.;

пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

оплата производится в рублях. Покупатель оплачивает сумму по договору в размере 397 897 руб. в течение 20 календарных дней с момента подписания настоящего договора путем перечисления на расчетный счет 40101810300000010005 в ГРКЦ ГУ Банка России по Тюменской области, г. Тюмень, БИК 047102001, ОКАТО 71244825000, ИНН 7204095797, КПП 720401001, Управление федерального казначейства по Тюменской области (Администрация Тюменского муниципального района) КБК 1021140600141000000430 (доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений). Оплата считается произведенной в момент зачисления указанной суммы по договору на указанный расчетный счет.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.04.2011 по делу № А70-1138/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с решением суда, КХ «Колос» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.

Податель жалобы не согласен с квалификацией настоящего спора, как возникшего в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что не получив ответа от Администрации на протокол разногласий, вынужден был обратиться в суд с настоящим иском.

Отмечает, что согласно действующему законодательству при заключении договора в сроки, предусмотренные законом, при расчете цены применяется его стоимость, действующая на момент направления заявителю проекта договора купли-продажи участка. В случае затягивания процесса заключения договора (бездействие органа местного самоуправления признано незаконным решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.06.2010 по делу № А70-2523/2010) цена участка должна определяться на момент, когда уполномоченный орган должен был принять решение о продаже. По мнению подателя жалобы, в рассматриваемом случае применению подлежит рыночная стоимость участка, действовавшая на момент возникновения у КХ «Колос» права на выкуп (наличие права подтверждено постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2009 по делу № А70-4736/2009), что составило по состоянию на 14.12.2009 согласно отчету № 02/12-09 - 397 897 руб.

 Полагает, что суд первой инстанции неверно указал, что истцом представленный ответчиком отчет не оспорен: в настоящем иске КХ «Колос» и оспаривает отчет, предоставленный Администрацией. Рыночная цена участка, определенная ответчиком, не соответствует действительности, поскольку определена не для района, где находится спорный участок.

В суд апелляционной инстанции 10.08.2011 от истца поступили дополнения к апелляционной жалобе с ходатайством о назначении по делу экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0808003:292 общей площадью 132 272 кв.м, расположенного в Каменском МО, южнее д.Сорокино, учитывая подачу заявления о выкупе 24.09.2008 с приложением этого заявления.

Определением от 24.08.2011 ходатайство о назначении экспертизы удовлетворено, на разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0808003:292 по состоянию на 24.11.2008.

В связи с назначением экспертизы производство по делу приостановлено.

После возобновления производства по делу, судебное заседание суда апелляционной инстанции назначено на 16.11.2011. Заключение эксперта ООО «Агентство оценки «СТАТУС» № 1/10-11 от 24.10.2011 поступило в суд 27.10.2011.

Представитель Администрации, надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебное заседание не явился. На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие. 

Представитель КХ «Колос» в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом полученного судом заключения эксперта, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на 24.11.2008 составила 451 000 руб.

Рассмотрев материалы дела, в том числе заключение эксперта № 1/10-11 от 24.10.2011, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.04.2011 по делу № А70-1138/2011 подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Тюменского района (арендодатель) и Главой КХ «Колос» Красновым В.П. (арендатор) 03.02.1993 заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 3, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа земельные участки общей площадью 23 га, для ведения крестьянского хозяйства сроком на 10 лет.

Согласно плану земель, предоставленных в аренду, КХ «Колос» предоставлены в аренду земельные участки площадью 10 га в д. Речкина и площадью 13 га в урочище Клабукова.

Как установлено судом апелляционной инстанции, впервые КХ «Колос» обратилось в Администрацию Тюменского Муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков общей площадью 23 га для ведения крестьянского хозяйства 24.09.2008.

Заявителю в предоставлении в собственность указанных земельных участков было отказано. Без удовлетворения остались и иные письменные обращения истца о выкупе, имеющиеся в материалах дела.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.06.2010 по делу № А70-2523/2010 отказ Администрации Тюменского муниципального района исх. № 03/0173 от 19.01.2010 в предоставлении в собственность за плату земельного участка, находящегося на праве аренды, с кадастровым номером 72:17:0808003:292, общей площадью 132 272 кв.м., расположенного в Каменском МО, южнее д. Сорокина признан незаконным. Суд обязал Администрацию принять решение о предоставлении в собственность КХ «Колос» указанного земельного участка и направить хозяйству подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи.

Во исполнение решения суда Администрацией Тюменского муниципального района в адрес истца направлен договор купли-продажи земельного участка № 17-08/742К от 02.11.2010 с указанием выкупной цены – 3 222 146 руб.

Не соглашаясь с условиями проекта договора купли-продажи земельного участка в части выкупной цены, истцом письмом от 15.11.2010 (т.1, л.д.157-159) в адрес Администрации направлены возражения относительно пункта 2.1 договора, касающегося выкупной цены участка. Просил названный пункт договора изложить с учетом рыночной цены участка равной 397 897 руб.

В связи с получением отказа Администрации в заключении договора купли-продажи земельного участка на предложенных условиях КХ «Колос» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Суд полагает, что в настоящем деле заявлен иск не о понуждении к заключению договора, а о разрешении разногласий, возникших при его заключении и касающихся выкупной цены участка. По сути, СК «Колос» обратилось с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора в результате исполнения решения по делу № А70-2523/2010. Вопрос об обязании Администрации заключить договор разрешен в рамках другого арбитражного дела № А70-2523/2010.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

КХ «Колос», получив текст договора купли-продажи земельного участка № 17-08/742К от 02.11.2010, направило Администрации свои возражения, в которых просило пункт 2.1 договора изложить в иной редакции: установить выкупную цену участка не в размере 3 222 146 руб., а в размере 397 897 руб., что соответствует рыночной цене участка по состоянию на декабрь 2009 года.

Письмом от 01.12.2010 исх. № 03/8841 Администрация отказалась от подписания договора с учетом требования, мотивировав это тем, что цена выкупа земельного участка рассчитана на основании отчета № 58/10 от 29.10.2010, составленного оценщиком ООО «Аудиторская консалтинговая фирма «АЛЬЯНС» об оценке объекта на 29.10.2010.

Протокол разногласий направлен КХ «Колос» Администрации сопроводительным письмом от 11.01.2011, получен адресатом в тот же день (т.2, л.д.1-3).

Разногласия сторон, как установлено судом первой инстанции, связаны с моментом, по состоянию на который следует определить рыночную стоимость земельного участка, подлежащего выкупу КХ «Колос».

Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и используется истцом по сельскохозяйственному назначению в соответствии с условиями договора аренды № 3 от 03.02.1993, что следует из материалов дела и не оспаривается сторонами.

Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 34 Кодекса граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

С заявлением о предоставлении земельного участка истец впервые обратился к ответчику в письме от 24.09.2008 (вх. от 24.09.2008), где Главу Тюменского района просил перевести в собственность выделенный ранее в аренду земельный участок в размере 23 га (13 га – урочище Клабуково), 10 га – в д.Речкино) для ведения личного подсобного хозяйства