Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу n А75-11392/2010. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

07 декабря 2011 года

                                                      Дело №   А75-11392/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  30 ноября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 декабря 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шиндлер Н.А.

судей  Золотовой Л.А., Лотова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания:  Бондарь И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8076/2011) общества с ограниченной ответственностью «СОК-Инвест»  на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 29.08.2011 по делу № А75-11392/2010 (судья Кущева Т.П.)

по исковому заявлению Администрации города Сургута

к обществу с ограниченной ответственностью «СОК-Инвест» (ОГРН 1088602002224, ИНН 8602071349)

о взыскании 1 720 364 руб. 77 коп

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «СОК-Инвест»  – не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от Администрации города Сургута  – не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом;

установил:

Администрация города Сургута (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «СОК-Инвест» (далее - ООО «СОК-Инвест», Общество, заявитель)   1 720 364 рублей 77 копейки задолженности по арендной плате и пени.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 29.08.2011 по делу № А75-11392/2010 требования Администрации г. Сургута   удовлетворены. С ООО «СОК-Инвест» в пользу Администрации г. Сургута взыскано    1 720 364 рублей 77 копеек, из них: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2010 в размере 1 690 500 рублей 29 копеек, пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.04.2010 по 02.11.2010 в размере 29 864 рублей 48 копеек. С ООО «СОК-Инвест» в доход федерального бюджета взыскано 30 203 рублей 64 копеек государственной пошлины.

Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка. По мнению суда, размер арендной платы исчисляется с учетом коэффициента строительства равного 1,1, поскольку земельный участок находится в аренде под строительство с 2002 года.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обосновании апелляционной жалобы указано, что согласно заключенного договора аренды земельного участка № 1089 от 31.12.2009 земельный участок предоставлен ответчику в аренду с 04.08.2009 для окончания строительства склада-магазина, в связи с чем ответчик получил право использования земельным участком с 04.08.2009.

Новообразованный земельный участок является новым объектом права, соответственно и дата его предоставления будет исчисляться с 04.08.2009 с даты покупки объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, а не с момента передачи в аренду земельного участка первому арендатору (ЗАО «Недрапром»).

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрение апелляционной жалобы проводилось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка № 1089 от 21.12.2009 общей площадью 17 027 кв.м., расположенного по Нефтеюганскому шоссе в г. Сургуте, для окончания строительства склада-магазина.

Срок аренды установлен с 04.08.2009 (момента приобретения заявителем имущества – незавершенного строительством объекта) по 03.08.2012.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре 02.04.2010.

Срок аренды земельного участка установлен с 04.08.2009 по 03.08.2013 (п.1.5. договора).

В соответствии с разделом 4 договора обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора (пункт 4.1).

Арендная плата вносится арендатором равными долями в течение первых трех кварталов года до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а в 4 квартале – не позднее 10 декабря текущего года (пункт 4.4) договора.

Арендная палата за время фактического пользования земельным участком, начиная с 04.08.2009 до заключения договора, включая период квартала в котором заключен договор, должна быть внесена не позднее срока очередного платежа, наступающего после заключения договора (пункт 4.5).

В связи с неисполнением ответчиком указанной обязанности, истец обратился в суд с иском о взыскании суммы основного долга за период с 01.01.2010 по 30.09.2010 в размере 1 690 500 рублей 29 копеек и пени в сумме 29 864 рублей 48 копеек, начисленных за период с 11.04.2010 по 02.11.2010.

29.08.2011 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры принято решение, которое обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Поскольку судом рассматривается вопрос об исполнении обязательств по договору, суд в соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ обязан давать оценку договору на предмет его заключенности в любом случае.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Суд апелляционной инстанции считает, что предмет договора сторонами согласован, указан адрес земельного участка и другие его характеристики.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статьи 131, 609, 651 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре 02.04.2010.

При таких обстоятельствах, договор аренды № 1089 от 31.12.2009 является заключенным.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 4 договора.

Как следует из пункта 4.1 договора, обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора в размере, исчисляемом пропорционально времени аренды, исходя из суммы годовой арендной платы на текущий год.

Размер арендной платы на 2009 год составляет 501 384 рубля 16 копеек (пункт 4.2 договора).

В силу пункта 4.3 договора, размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя в следующих случаях:

- в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности ХМАО-Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленного приказом департамента государственной собственности ХМАО-Югры от 30.12.2008 № 3-нп (с изменениями от 17.12.2009 № 15-нп);

- в связи с изменением категории земель;

- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;

- в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.

Арендная плата в новом размере уплачивается с месяца, следующего за наступлением вышеуказанных изменений.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Пунктом 1 Приказа Департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 30.12.2008 № 3-нп «Об арендной плате за земельные участки» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы, порядком, условиями и сроками внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена») установлен Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно приложению к настоящему приказу (далее – Порядок).

Как следует их пункта 4.4 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями в течение первых трех кварталов года до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а в 4 квартале – не позднее 10 декабря текущего года (пункт 4.4) договора.

Арендная палат за время фактического пользования земельным участком, начиная с 04.08.2009 до заключения договора, включая период квартала в котором заключен договор, должна быть внесена не позднее срока очередного платежа, наступающего после заключения договора (пункт 4.5).

За период с 04.08.2009 по 30.09.2010 Обществу была начислена арендная плата в размере 2 514 441 рублей 59 копеек, из них: арендная плата в размере 501 384 рублей 16 копеек за период с 04.08.2009 по 31.12.2009, арендная плата в размере 1 342 038 рублей 29 копеек за 1 и 2 квартал 2010 года, арендная плата в размере 671 019 рублей 14 копеек за 3 квартал 2010 года.

Обществом уплачена арендная плата 18.06.2010 в размере 322 557 рублей 14 копеек и 05.10.2010 в размере 501 384 рублей 16 копеек, что сторонами не оспаривается.

Как следует из решения суда первой