Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 по делу n А75-4213/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

о передаче технической документации вправе заявить только вновь выбранная общим собранием собственников помещений многоквартирного дома управляющая организация.

В обоснование своих доводов истец представил суду решение от 27.08.2010 общего собрания собственников квартир многоквартирного дома по адресу: г. Нефтеюганск, 15 микрорайон, жилой дом № 8, оформленное протоколом, а также дополнительно в суде первой инстанции решение внеочередного общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений, оформленное протоколом от 14.09.2011 № 4 (т. 1 л.д. 126), которым расторгнут договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией ООО «Новый город» в связи с оказанием услуг ненадлежащего качества; о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов вновь выбранной управляющей организации ООО УК «ЮганскСевер».

На внеочередном общем собрании собственников помещений также было решено выбрать уполномоченным лицом Калатуха М.В. от имени собственников помещений направить ответчику уведомление о расторжении с ним договора на управление многоквартирным домом с 11.10.2010.

Уведомлением от 16.09.2011 собственником помещения Калатуха М.В. ответчик уведомлён о принятии на общем собрании собственников 27.08.2010  решений о выборе новой управляющей компании ООО УК «ЮганскСевер», расторжении договора с ООО «Новый город». По результатам проведения внеочередного общего собрания собственников, состоявшегося 14.09.2011, было принято решение о расторжении договора с 11.10.2010 в связи с ненадлежащим оказанием ответчиком услуг, о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов вновь выбранной управляющей организации – истцу.

Со ссылкой на часть 8 статьи 162 ЖК РФ собственник помещения Калатуха М.В. в уведомлении также указал ответчику о расторжении с ним договора управления и то, что настоящее соглашение является неотъёмлемой частью договора управления, заключённого собственниками с ответчиком.

Согласно справке истца от 25.08.2011 (т. 2л.д. 52) по жилому дому № 8 в 15 микрорайоне г. Нефтеюганска заключены договоры управления многоквартирным домом собственниками помещений данного дома по состоянию на 25.08.2011 в количестве 121 договора из возможных 180, что в процентном соотношении составляет 67%.

В материалы дела представлен реестр заключённых собственниками помещений с ответчиком договоров (162) (т. 2л.д. 53-56) и список регистрации договоров (135) (т. 2л.д. 57-66), а также заверенные копии договоров управления многоквартирным домом, заключённых с истцом собственниками помещений (т. 2 л.д. 67-145, т. 3 л.д. 1-24).

В  заседании суда первой инстанции 19.09.2011 суд обозрел представленные сторонами договоры управления многоквартирным домом, ООО «Новый город» представило 162 заключённых договоров, а ООО УК «ЮганскСевер» представило 119  заключённых договоров.

Таким образом, из материалов дела следует, что собственники помещений многоквартирного дома выбрали новую управляющую компанию, а именно: истца.

Из положений статьи 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 ЖК РФ.

Способ управления выбирается и может быть изменён в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (статья 46 ЖК РФ).

Материалы дела свидетельствуют о том, что волеизъявлением собственников помещений            многоквартирным домом сменена управляющая компания, вместо ответчика выбрана управляющая компания истца.

Решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленные протоколом в установленном порядке, не оспорены, в силу чего являются действующими.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции учитывал правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 15.07.2010 № 1027/10.

Так, в указанном Постановлении  Президиум ВАС РФ указал следующее.

  Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращён в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определённых соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 ЖК РФ, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Содержащееся в данном Постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Из материалов дела усматривается, что общее собрание собственников помещений, принимая первоначально решение 27.08.2010 о расторжении договора управления с ответчиком, не указывало причин такого расторжения.

Заявление об отказе от дальнейшего исполнения договора управления собственники помещений многоквартирным домом вправе сделать в одностороннем порядке.

  Вместе с тем, такое право в силу закона возникает у них лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Из имеющегося в деле протокола внеочередного общего собрания собственников помещений от 14.09.2011, проведённого хотя и в условиях рассмотрения судом настоящего дела, следует, что расторжение договора управления с ответчиком обусловлено наличием оказания услуг ненадлежащего качества, что подпадает под действие части 8.1 статьи 162  ЖК РФ.

 Ссылка в жалобе ответчика на то, что в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, позволяющие однозначно сделать вывод о том, что договоры на управление многоквартирным домом, заключённые с ответчиком, были расторгнуты в установленном законом порядке на момент обращения в суд с иском, по мнению суда апелляционной инстанции, несостоятельна.

В подтверждение ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом истец предоставил на обозрение суда опубликованную в газете «Наш город Нефтеюганск» (ноябрь 2009 № 8) статью.

В материалы дела также представлены копии  уведомления ООО «Югансктранстеплосервис» от 01.07.2010, 26.07.2010, 30.07.2010, 30.08.2010, 10.09.2010 в адрес ответчика об ограничении подачи горячего водоснабжения (т. 1л.д. 133-137); акта от 02.08.2010 № 133 ООО «Югансктранстеплосервис» (т. 1 л.д. 130) о том, что в связи с задолженностью по оплате за пользование тепловой энергией подача горячего водоснабжения прекращена 02.08.2010, в том числе и по адресу рассматриваемого жилого дома; претензии о возмещении долга от 22.06.2010, 25.08.2010, 26.10.2010 (т. 1 л.д. 132, 144-145).

Из решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 11.08.2010 по делу № А75-5290/2010 следует, что с ООО «Новый город» в пользу ООО «Югансктранстеплосервис» взыскан долг за отпущенную тепловую энергию в размере 6 264 195 руб. 13 коп. (т. 1 л.д. 139-142).

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что вследствие наличия задолженности по оплате за пользование тепловой энергией подача горячего водоснабжения прекращена 02.08.2010, то есть собственники помещений были лишены возможности на получение коммунальных услуг (подача горячего водоснабжения).

В отношении доводов жалобы ответчика о том, что не перечисление неоплаченных собственниками денежных средств ресурсоснабжающим организациям, не является доказательством, подтверждающим существенное нарушение ответчиком условий управления многоквартирным домом, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как следует из условий договора № 70 от 17.03.2009 (т. 1 л.д. 82-91), заключённого между ответчиком и собственником помещений Бухтияровым А.,  ответчик обязался обеспечивать предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся жилыми и нежилыми помещениями по перечню и в порядке, установленными настоящим договором.

Под коммунальными услугами согласно приложению № 1 к договору управления  понимается предоставление потребителям услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления.

В перечне услуг, в частности, предусмотрено заключение договоров водо-, теплоснабжения с ресурсоснабжающим организациями; осуществление контроля качества коммунальных услуг; начисление и сбор платы за коммунальные услуги.

 Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация, в том числе, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в доме.

Отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, их взаимные права и обязанности регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, разъяснения по применению которых даёт Министерство регионального развития Российской Федерации.

В письме от 29.11.2007 № 21492-СК/07 Министерство регионального развития Российской Федерации указало, что согласно подпункту «в» пункта 49 Правил в обязанности исполнителя входит заключение с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг или их производство. Правила (пункт 3) определяют, что исполнитель - это лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы, а ресурсоснабжающая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу исполнителю коммунальных ресурсов, используемых для представления коммунальных услуг.

Таким образом, при наличии управляющей организации отношения по оплате между гражданами и ресурсоснабжающей организацией не возникают.

Поскольку многоквартирный дом находился в управлении ответчика, то обязанность по оплате оказанных ресурсоснабжающей организацией услуг возникла у него как в силу договора, так и в силу действующего законодательства.

Вместе с тем, от того, как будет осуществляться управляющей организацией работа по сбору платы за коммунальные услуги, зависит получение собственниками помещений данных услуг, то есть не будут ли они ограничены на какой-либо период в праве на получение коммунальной услуги по причине несвоевременной оплаты услуг.

Таким образом, возникновение задолженности у управляющей организации по оплате оказанных ресурсонабжающей организацией коммунальных услуг собственникам помещений как у лица, заключившего соответствующий договор с этой организацией, как в данном случае привело к тому, что 02.08.2010 было произведено отключение подачи горячего водоснабжения в жилой дом (акт № 133 от 02.08.2010).

В связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемой ситуации собственники помещений правомерно реализовали своё право на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора управления с ответчиком.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что приняв решение о расторжении договора с ООО «Новый город» и смене управляющей компании на ООО «ЮганскСевер», собственники помещений отказались от исполнения договоров, заключённых с прежней управляющей компанией, в одностороннем порядке, что не противоречит действующему законодательству.

Суд первой инстанции обоснованно установил, что на дату проведения судебного заседания договор с ООО «Новый город» на управление многоквартирным жилым домом № 8 в 15 микрорайоне города Нефтеюганска является прекращённым.

Далее, материалы дела свидетельствуют о том, что ответчику было направлено уведомление о расторжении договора от 16.09.2011 лицом,  специально уполномоченным внеочередным общим собранием собственников помещений от 14.09.2011.

 Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии