Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 по делу n А75-4369/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

г. Радужный, микрорайон 1, д. 43, не являющимся муниципальным) не разграничена. Любые действия ответчика с имуществом, не являющимся муниципальной собственностью, автоматически становятся незаконными. Принципал и агент, не указав в спорных договорах критериев отнесения имущества к муниципальному, превысили полномочия, данные им распоряжением от 25.11.2005 № 1178р «Об учреждении унитарного муниципального предприятия», уставе предприятия, распоряжении от 28.05.2008 № 973р «О заключении агентского договора». Неотнесение объекта управления к муниципальному имуществу в тексте оспариваемых договоров, по мнению истца, свидетельствует о том, что  договоры заключены не на управление муниципальным имуществом и не во исполнение указанных распоряжений. Из этого податель жалобы делает вывод о том, что агент (УП ОДЦ «АганГрад» города Радужный) является управляющей организацией здания административно-общественного центра, в подтверждение подобной позиции ссылается на решения судов по делам № А75-8847/2009, №А75-11971/2010.

Истец также указывает, что суд первой инстанции не исследовал вопрос права общей долевой собственности истца на общее имущество здания АОЦ. Поскольку в управление УП ОДЦ «АганГрад» города Радужный передано имущество, находящееся в общей долевой собственности, права на распоряжения этим имуществом, в том числе посредством передачи его агенту в управление, Комитет по управлению муниципальным имуществом не имел. Более того, передача агенту помещений здания АОЦ, также противоречит положениям законодательства, запрещающим передачу хозяйствующим субъектам функций и полномочий органа местного самоуправления.

При оценке названных доводов ЗАО «КОМПАНИЯ СОЛЕКС» суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 31.10.2007 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за № 46 был введен в эксплуатацию новый объект капитального строительства - административно-общественный центр по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Радужный, микрорайон 1, д. 43 (том 2 листы дела 138-141).

Застройщиком являлось муниципальное образование город Радужный в лице своих уполномоченных лиц.

Строительство осуществлялось с привлечением средств дольщиков.

На основании договоров долевого участия в строительстве административно-общественного центра от 31.01.2005 и от 14.03.2006 № 010-д/у ответчик 16.06.2008 стал собственником помещений в здании административно-общественного центра города Радужный.

Так, в  соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 листы дела 69,70), ЗАО «КОМПАНИЯ СОЛЕКС» является собственником нежилых помещений № 1016 общей площадью 924 кв.м. и № 1009 общей площадью 813,4 кв.м., находящихся соответственно на втором и цокольном этажах здания административно-общественного центра, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Радужный, 1 мкрн., д. 43.

Одним из собственников нежилых помещений в указанном здании является также муниципальное образование Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городской округ Радужный.

Распоряжением Главы муниципального образования город Радужный от 15.11.2005 № 1178р для целей обеспечения рационального и эффективного использования имущества, находящегося в муниципальной собственности и имеющего значительную социальную значимость, учреждено унитарное муниципальное предприятие «Общественно-деловой центр «АганГрад».

В 2008 году между Комитетом  по  управлению муниципальным  имуществом    от    имени   Муниципального    образования   Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ Радужный (принципал) и УМП ОДЦ «АганГрад» (агент) заключен агентский договор № 1-2008 от 26.05.2008, по условиям которого агент по поручению принципала обязался осуществлять функции управляющей компании по управлению нежилыми помещениями, расположенными в здании АОЦ на 3-4-12 этажах, по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Радужный, микрорайон 1, д. 43.

Для осуществления функций управляющей компании принципал во исполнение пункта 1.4 поименованного агентского договора передал УМП ОДЦ «АганГрад» по акту приема-передачи от 26.05.2008, который является неотъемлемой частью договора, нежилые помещения административно-общественного центра №№ 1003 – 1006, 1015, 1021, 1022, 1024, 1032, 1038 – 1044, общей площадью 4 962,7 кв.м. По дополнительному соглашению от 24.07.2008 к агентскому договору и по акту передачи от 22.07.2008 принципал передал агенту нежилые помещения №№ 1052, 1053, 1055 общей площадью 2 852 кв.м.

Все переданные нежилые помещения в настоящее время зарегистрированы на праве собственности за муниципальным образованием Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городской округ Радужный, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (том 3 листы дела 1-16).

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вытекает, что собственник помещений в нежилом здании, также как и собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества такого здания.

Изложенный в Постановлении от 23.07.2009 № 64 вывод о применении к указанным отношениям норм законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 ГК РФ, в частности, статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1, 3 названного Постановления собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По правилам пункта 4  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Таким образом, будучи собственником части нежилых помещений в здании административно-общественного центра, истец в соответствии с приведенным нормами права обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию мест общего пользования.

Между тем, из материалов дела, в том числе свидетельств о регистрации права, следует, что право собственности на все общее имущество в спорном здании зарегистрировано за муниципальным образованием Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городской округ город Радужный.

Данное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле лицами.

Как уже было сказано выше, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Это означает, что отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании не имеет правового значения для того, чтобы считать такое право существующим.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в арбитражном деле № А75-5306/2011 ЗАО «КОМПАНИЯ СОЛЕКС» обращалось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском о признании общим имуществом АОЦ, расположенного по адресу: микрорайон 1, д. 43, г. Радужный, части помещений 1-12, цокольного этажей.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (резолютивная часть) от 08.12.2011 по делу № А75-5306/2011 частично удовлетворены исковые требования ЗАО «КОМПАНИЯ СОЛЕКС» о признании общим имуществом АОЦ, расположенного по адресу: микрорайон 1, д. 43, г. Радужный, части помещений 1-12, цокольного этажей. Указанным судебным актом также принят отказ ЗАО «КОМПАНИЯ СОЛЕКС» от исковых требований к Комитету по управлению муниципальным имуществом.

Вместе с тем, вопрос о признании в судебном порядке права общей долевой собственности на часть переданного в управление имущества решающего правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

Оснований для приостановления производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения от 08.12.2011 по делу № А75-5306/2011 судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом. 

В случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда (пункт 1 статьи 145 АПК РФ).

Статьей 143 АПК РФ предусмотрены обязательные основания приостановления производства по делу.

По смыслу названной нормы арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле.

Поскольку, как указывалось выше, право общей долевой собственности существовало в силу прямого указания закона вне зависимости от государственной регистрации на эти помещения муниципальной собственности и вне зависимости от признания права долевой собственности в судебном порядке, суд апелляционной инстанции оценивает оспариваемые договоры исходя из указанных обстоятельств.

Поскольку исходя из пределов рассмотрения и подлежащих оценке суда обстоятельств по настоящему делу факт признания права общей собственности на часть имущества АОЦ не исключает возможность осуществления функций управления зданием в качестве управляющей компании и выполнения обязанности агента в отношении муниципальной собственности, производство по настоящему делу до вступления в законную силу решения от 08.12.2011 по делу № А75-5306/2011 приостановлению не подлежит.

В силу пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 - 9 Правил содержания общего имущества.

Аналогичное положение содержится в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 № 6037-РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

Правовой подход, изложенный в данных актах, может быть применен к спорным правоотношениям в силу их схожести с правоотношениями собственников в многоквартирных домах.

Необходимость  участия всех собственников в определении состава общего имущества продиктована вытекающими из такого определения законными обязательствами собственников по его содержанию, сохранению, управлению им.

В постановлении от 25.02.2010 по делу № А75-8846/2009 Восьмой арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что управление общим имуществом в здании в период 2007-2009 годы истец осуществлял, как лицо, специально созданное в целях управления зданием общественно-делового центра в городе Радужный, что подтверждается распоряжениями главы муниципального образования город Радужный № 1178 р от 25.11.2005 года и № 426р от 31.03.2006 года, договорами №№ 05/07-ОС и 05/07/01-ОС от 1.01.2007 года, представленными истцом договорами с поставщиками коммунальных ресурсов, со специализированными организациями, осуществляющими ремонт и техническое обслуживание оборудования здания общественно-делового центра, с организациями, предоставляющими охранные услуги и услуги по благоустройству территории.

Факт исполнения функций управляющей компании на все здание также подтверждается судебными актами по арбитражным делам №А75-8847/2009, № А75-11971/2010.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции представитель УП ОДЦ «АганГрад» города Радужный пояснил, что все собственники нежилых помещений в здании заключили соответствующие договоры на содержание с УП ОДЦ «АганГрад» города Радужный. Аналогичный договор был заключен истцом, а затем расторгнут. Истец эти обстоятельства не опроверг.

Таким образом, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции, который, руководствуясь положениями статьи 431 ГК РФ, пришел к выводу о том, что предметом рассматриваемого договора является управление исключительно муниципальной собственностью.

Функции же управляющей компании ответчик выполняет вследствие сложившихся фактических отношений и заключенных договоров с собственниками нежилых помещений здания, поскольку площадь и технические характеристики строения свидетельствуют о том, что его содержание невозможно без управляющей компании, а решение всех собственников о выборе иной