Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 по делу n А46-764/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

28 декабря 2011 года

                                                          Дело №   А46-764/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  22 декабря 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 декабря 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  Кулагиной Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-8872/2011) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 21.09.2011 по делу №  А46-764/2011 (судья Храмцов К.В.), принятое по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Стоматология» (ИНН 5503053270, ОГРН 1025500752760) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей: 

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Чепилко Т.В. по доверенности № 04/1327 от 26.01.2011 сроком действия один год (личность представителя установлена на основании служебного удостоверения);

 от закрытого акционерного общества «Стоматология»  - Карпов К.В. по доверенности б/н от 20.01.2011 сроком действия три года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

установил:

Закрытое акционерное общество «Стоматология» (далее - ЗАО «Стоматология», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, ответчик) об урегулировании возникших при заключении договора разногласий и признании договора заключенным на следующих условиях:

4. Цена и порядок расчетов

4.1 Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 2 034 860 (два миллиона тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят) рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 310 402 (триста десять тысяч четыреста два) рублей.

4.2 Оплата за «Объект» производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение трех лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 4.1 суммы за вычетом налога на добавленную стоимость, на расчетный счет департамента имущественных отношений Администрации города Омска 40302810700300000101 в ОАО «Омск-Банк», БИК 045209783, ИНН 5508001003, кор. сч. № 30101810900000000783 по следующей схеме:

- 10 % в течение месяца со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму ежегодно равными частями до 31 декабря текущего года.

5. Ответственность сторон

5.4. ПРОДАВЕЦ выплачивает ПОКУПАТЕЛЮ штраф в размере 20 % от цены продажи «Объекта» в случаях:

-неисполнения обязанности, предусмотренной п. 2.2 настоящего договора;

- расторжения договора по вине ПРОДАВЦА;

- в случае задержки оформления документов, связанных с регистрацией права собственности, если задержка вызвана виновным поведением ПРОДАВЦА.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.09.2011 № А46-764/2011 исковые требования удовлетворены частично: на Департамент имущественных отношений возложена обязанность заключить с ЗАО «Стоматология» договор купли-продажи нежилого помещения № 7П, общей площадью 161,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1. договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 2 034 860 (два миллиона тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят) руб., в том числе налог на добавленную стоимость 310 402 (триста десять тысяч четыреста два) руб. В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказано.

Ответчик с решением суда первой инстанции не согласился и обжаловал его в апелляционном порядке.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

30 июня 2005 года между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска (арендодатель) и ЗАО «Стоматология» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 30563/5, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Серова, 32 (литера АА1 (2П)), (1 этаж помещения по плану №№ 24, 25-31, 2 этаж помещения по плану №№ 25, 27, 29, 30), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, для использования под оказание медицинских услуг на платной основе. Срок действия договора стороны согласовали с 30.06.2005 по 29.06.2015. К обязанностям арендатора отнесено в срок до 01.08.2005 провести капитальный ремонт и (или) реконструкцию арендуемых помещений на сумму 1 031 740 руб. в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной в установленном порядке (пункты 1.1, 1.2, 2.2.15 договора).

16 декабря 2005 года указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2 ноября 2010 года ЗАО «Стоматология» представило в Департамент имущественных отношений заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, площадью 161,9 кв.м., находящегося на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Письмом № 12/39165 от 22.12.2010 Департамент имущественных отношений направил в адрес ЗАО «Стоматология» для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Как следует из указанного проекта договора купли-продажи Департамент имущественных отношений (продавец) передает в собственность, а ЗАО «Стоматология» (покупатель) покупает нежилые помещения № 7П, общей площадью 161,9 кв.м., находящиеся на первом и втором этажах нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 4 940 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость 753 559 руб.

Оплата за «Объект» производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение трех лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 4.1 суммы за вычетом налога на добавленную стоимость, на расчетный счет департамента имущественных отношений Администрации города Омска 40302810700300000101 в ОАО «Омск-Банк», БИК 045209783, ИНН 5508001003, кор. сч. № 30101810900000000783 по следующей схеме:

- 20 % в течение месяца со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца (в случае совпадения первого и второго платежа, второй платеж переносится на следующий месяц) (пункт 4.2 проекта договора купли-продажи).

Сопроводительным письмом от 17.01.2011 ЗАО «Стоматология» направило Департаменту имущественных отношений протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости, согласно которому предлагалось изложить в следующей редакции:

- пункт 4.1 договора: Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 2 954 260 (два миллиона девятьсот пятьдесят четыре тысячи двести шестьдесят) рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 450 650 (четыреста пятьдесят тысяч шестьсот пятьдесят) рублей;

- пункт 4.2 договора: Оплата за «Объект» производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 4.1. суммы за вычетом налога на добавленную стоимость, на расчетный счет департамента имущественных отношений Администрации города Омска 40302810700300000101 в ОАО «Омск-Банк», БИК 045209783, ИНН 5508001003, кор. сч. № 30101810900000000783 по следующей схеме:

- 10 % в течение месяца со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму ежегодно равными частями до 31 декабря текущего года.

Кроме того, ЗАО «Стоматология» указало на необходимость дополнения договора купли-продажи пунктом 5.4. следующего содержания: ПРОДАВЕЦ выплачивает ПОКУПАТЕЛЮ штраф в размере 20 % от цены продажи «Объекта» в случаях: неисполнения обязанности предусмотренной п. 2.2. настоящего договора; расторжения договора по вине ПРОДАВЦА; в случае задержки оформления документов, связанных с регистрацией права собственности, если задержка вызвана виновным поведением ПРОДАВЦА.

В ответ на указанный протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, предусматривающий первоначальную редакцию договора купли-продажи Департамента имущественных отношений.

24 февраля 2011 года зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ город Омск Омской области на нежилое помещение № 7П, общей площадью 161,9 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж: 24-31, 2 этаж: 19, 25, 27, 29-31, литера А, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Полагая, что между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ЗАО «Стоматология» обратилось в арбитражный суд с выше указанным исковым заявлением.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что между сторонами в том числе имеется спор относительно рыночной стоимости объекта недвижимости. Поскольку спор в данной части был основан на разных отчетах об оценке, судом была назначена экспертиза, по результатам которой составлено заключение эксперта от 08.07.2001, где определено, что рыночная стоимость объекта составляет 3 066 600 руб. Именно данная сумма была принята судом в качестве рыночной стоимости спорного объекта.

Кроме того, судом первой инстанции были приняты во внимание обстоятельства произведения ЗАО «Стоматология» капитального ремонта в здании с согласия арендодателя на сумму 1 031 740 руб., в связи с чем на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) суд уменьшил выкупную стоимость до 2 034 860 руб. (3066 600 руб. – 1 031 740 руб.).

В удовлетворении требований о разрешении разногласий относительно иного порядка расчетов и установления дополнительной ответственности Департамента имущественных отношений суд первой инстанции отказал, обосновав свои вывод отсутствием в действующем законодательстве норм, обязывающих установление соответствующих условий (в редакции истца) в договоре купли-продажи.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Департамент имущественных отношений просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на необоснованность выводов, изложенных в части удовлетворения требования ЗАО «Стоматология».

По мнению подателя жалобы, рыночной ценой объекта является та цена, которая была определена в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, подготовленным ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» от 08.12.2010. Именно данным отчетом была установлена цена, которая была предложена Департаментом имущественных отношений в договоре купли-продажи. При этом, данный отчет соответствует установленным требованиям, а определенная в нем цена является достоверной.

Свои доводы податель апелляционной жалобы подкрепляет тем, что экспертиза, назначенная судом первой инстанции, была проведена лицом, не обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также не состоящим в составе одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховаших свою деятельность.

Более того, по инициативе ответчика была проведена экспертиза на предмет соответствия требованиям Федеральных стандартов отчета об оценке, подготовленного ООО «Консалтинговый Центра «АКМБ» (отчет, на основании которого ответчик основывает свои требования о цене объекта в сумме 4 940 000 руб.). В результате получено заключение оценщика-эксперта, согласно которому отчет об оценке ООО «Консалтинговый Центра «АКМБ» имеет некоторые замечания, которые не повлияли на итоговое значение рыночной стоимости.

Помимо указанного податель жалобы отметил необоснованность решения суда первой инстанции в части уменьшения выкупной цены на стоимость произведенного истцом капитального ремонта здания, так как стороны по договору аренды установили, что стоимость работ по капитальному ремонту возмещению не подлежит. Кроме того, стоимость произведенного ремонта была учтена при последующем расчете арендной платы.

ЗАО «Стоматология» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы ответчика отклонило, пояснив, что выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалованном судебном акте, являются законными и обоснованными, а апелляционная жалоба – не подлежащей удовлетворению.

Судебное заседание апелляционного суда проведено при участии представителей сторон, соответственно поддержавших указанные выше доводы и возражения.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку доводы апелляционной жалобы сведены к оспариванию выводов суда первой инстанции в той части, в которой требования истца были удовлетворены, и стороны не заявили о проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалованной части.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Судом