Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 по делу n А46-764/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона № 159-ФЗ истец имеет право приобретения в собственность муниципального имущества (нежилых помещений), арендованного по договору аренды нежилого помещения № 30563/5.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В рассматриваемом случае между сторонами возник спор относительно размера рыночной стоимости недвижимого имущества.

Так, в подтверждение заявленных по делу исковых требований ЗАО «Стоматология» представлено сопроводительное письмо к отчету об оценке № 333/10 от 28.04.2010, подготовленному ООО «Азира», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - ул. Серова, 32, площадью 161,9 кв.м. на дату оценки 26.04.2010 с учетом НДС составляет 3 986 000 руб.

В свою очередь Департамент имущественных отношений полагает, что стоимость имущества равна 4 940 000 руб., поскольку данный размер определен на основании отчета № 863-10 от 08.12.2010 об оценке стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговый Центр «АКМБ».

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленную указанными выше отчетами об оценке, определением суда первой инстанции от 13.05.2011 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на декабрь 2010 года?

В соответствии с заключением эксперта № 208/11 от 08.07.2011 рыночная стоимость (стоимость полного права собственности, не обремененного договорами аренды и иными правопритязаниями) недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32: нежилые помещения № 7П, общей площадью 161,9 кв.м., находящиеся на первом и втором этажах нежилого строения, литера А, на декабрь 2010 года составляет 3 066 600 руб.

Именно указанная сумма была принята во внимание судом первой инстанции при разрешении спора в качестве рыночной цены объекта недвижимости.

Действия суда первой инстанции соответствуют положениям пункта 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов.

Кроме того, в Информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, назначение судом первой инстанции экспертизы по вопросу определения рыночной цены спорного объекта является правомерным и обоснованным.

Арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводом суда первой инстанции относительно установления размера рыночной стоимости.

Департамент имущественных отношений в суде апелляционной инстанции заявил, что заключение эксперта № 208/11 от 08.07.2011 составлено лицом, не обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также не состоящим в составе одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховаших свою деятельность. Ответчик считает, что результаты принятой судом первой инстанции во внимание экспертизы, проведенной ООО «Западно-Сибирский экспертно-правовой центр», являются недопустимым доказательством, в виду того, что эксперт Тишкович Е.П. не обладает образованием в области оценочной деятельности.

Данный довод следует отклонить.

В материалах дела имеются доказательства, что эксперт Тишкович Е.П. имеет два высших образования, в области строительства и в финансово-экономической области (л. 139-140 т.1), а также в документах, приложенных к экспертизе (л. 38 т.1).

Обосновывая свои возражения относительно профессиональных качеств эксперта Тишкович Е.П. Департамент имущественных отношений ссылается на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В рассматриваемом случае судом первой инстанции было назначено производство экспертизы, в связи с чем к деятельности эксперта применяются нормы Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, эксперт Тишкович Е.П. для производства экспертизы привлек в качестве консультанта оценщика Шерстнева М.А. (л. 39 т.2), что соответствует положениям статей 7, 8, 17 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности», то есть эксперт имел право привлекать консультанта-оценщика, который имеет все необходимые документы в соответствии с Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л. 140 т.2). Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Таким образом, доводы ответчика в рассмотренной части являются несостоятельными.

Также следует отклонить доводы Департамента имущественных отношений относительно того, что рыночной является цена, определенная в отчете № 863-10 от 08.12.2010, который был составлен ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ».

Данные доводы основаны на экспертизе указанного отчета (заключение по экспертизе отчета № 863-10 от 08.12.2010), в соответствии с выводами которой отчет имеет замечания по отдельным основаниям требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, имеет замечания по отдельным основаниям требований Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3). Кроме того, в выводах экспертизы указано, что оценщику необходимо обратить внимание на нарушения, указанные в комментариях, которые, по мнению эксперта, не повлияют на итоговое значение рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции не принимает изложенные доводы ответчика по следующим основаниям.

Во-первых, Департамент имущественных отношений не представил своего обоснования о недействительности либо ошибочности заключения эксперта № 208/11 от 08.07.2011, которое было использовано судом первой инстанции для определения рыночной цены. Ответчик не обосновал недействительность указанного заключения, не сослался на несоответствие данного заключения либо примененных экспертом методов и способов оценки, не указал, в какой части установленные экспертом рыночные цены не соответствуют реальным рыночным ценам. Также Департамент не доказал и не обосновал, что при составлении экспертизы и определении величины стоимости объектов экспертом была использована недостаточная или недостоверная информация, необоснованно или неправильно выбраны методы оценки, допущены нарушения требований, предъявляемых к заключению эксперта, которые привели к недостоверности произведенной оценки.

Единственными доводами ответчика являются ссылки на отсутствие профессионального образования у эксперта. Поскольку данные доводы ранее уже были отклонены в настоящем постановлении, таковые не могут быть приняты во внимание.

Таким образом, апелляционная коллегия не усматривает каких-либо оснований считать, что заключение эксперта № 208/11 от 08.07.2001 является недействительным, а определенные в нем цены имущества являются не соответствующими рыночным ценам.

Во-вторых, что касается экспертизы отчета, представленной Департаментом в суд апелляционной инстанции, в соответствии с которой отчет 863-10 от 08.12.2010 имеет некоторые замечания, не повлиявшие на итоговое значение рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Проанализировав заключение по экспертизе отчета № 863-10 от 08.12.2010, составленное оценщиком-экспертом Телегиным Е.Н., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отчет № 863-10 от 08.12.2010, на основании которого ответчик настаивает на рыночной стоимости спорного имущества в размере 4 940 000 руб., имеет недостатки, которые ставят под сомнение правильность определения рыночной стоимости.

Так, в тексте заключения по экспертизе отчета № 863-10 от 08.12.2010, составленным оценщиком-экспертом Телегиным Е.Н., указано на следующие недочеты: оценщик принял решение о возможности неприменения затратного подхода, не обосновав отказ от затратного подхода с достаточными основаниями; не приведена в отчете балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу; оценщик применил поправку на ликвидность не обосновав ее значения; некорректно применен сравнительный подход; без обосновании и предварительных расчетов используются значения корректировок; оценщик необоснованно отказался от использования затратного подхода; оценщиком используется бальная оценка факторов, которые не подтверждены какими-либо конкретными данными или расчетами; при расчете стоимости объекта оценки по доходному подходу, оценщиком не приведены рыночные данные или ссылки на источники информации, подтверждающие величину поправки на ликвидность; «связи с отсутствием в отчете подтверждения использованной для расчетов информации, стоимость объекта, определенная доходным подходом, не может являться полностью обоснованной»; «связи с отсутствием в отчете подтверждения использованной для расчетов информации, стоимость объекта, определенная сравнительным подходом, не может являться полностью обоснованной».

Таким образом, по результатам проведенной по собственной инициативе ответчика экспертизы отчета, на основании которого Департамент имущественных отношений считает рыночной цену в размере 4 940 000 руб., установлено множество обстоятельств, свидетельствующих о некачественно проведенной оценке.

Данные обстоятельства (в том числе выводы о не полностью обоснованной цене), по убеждению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют о том, что к отчету № 863-10 от 08.12.2010 и его выводам относительно рыночной цены следует относиться критически – многочисленные недочеты рассматриваемого документа ставят под сомнение правильность определения рыночной цены.

При таких обстоятельствах, поскольку у суда первой инстанции имелись все основания назначить проведение экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, такая экспертиза была проведена и ее результаты не оспорены и не признаны недействительными, а также, поскольку доказательство, представленное ответчиком в обоснование своих доводов, имеет существенные недочеты, суд апелляционной инстанции признает правомерным и обоснованным решение суда первой инстанции в части определения рыночной цены объекта недвижимости в размере 3 066 600 руб.

Далее, одним из оснований, по которым Департамент имущественных отношений оспаривает решение суда первой инстанции, является неправомерное уменьшение рыночной стоимости на стоимость произведенного истцом капитального ремонта нежилого помещения.

Указанный довод был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую оценку. Выводы суда первой инстанции подержаны апелляционной коллегией.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Указанной норме корреспондируют положения пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как следует из представленных в материалы дела локального сметного расчета на ремонт помещений по ул. Серова, 32 (1 этаж) на сумму 566 402 руб. 40 коп., локального сметного расчета на ремонт помещений по ул. Серова, 32 (2 этаж) на сумму 465 338 руб., дефектной ведомости на ремонт помещений по адресу: ул. Серова, 32, заключений от 06.05.2005 и от 08.06.2006 о результатах проверки сметы на проведение капитального ремонта ул. Серова, 32, писем Департамента недвижимости Администрации г. Омска № 05-01/16284 от 20.06.2006, от 05.12.2007, ЗАО «Стоматология» произведен капитальный ремонт нежилого помещения № 7П, общей площадью 161,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Согласие арендодателя (Департамента недвижимости Администрации г. Омска) на производство капитального ремонта