Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по делу n А81-3289/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (далее – Департамент) и ООО «Националь» были заключены договоры аренды нежилого помещения от 28.06.2001 № 165, от 25.03.2005 № 190, от 01.01.2006 № 160, от 01.01.2007 № 172, от 01.12.2007 № 32-08, согласно пункту 1.1 которых ООО «Националь» принимало за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное но адресу: т. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 8, левый торец, общей площадью 203 кв.м, для использования под торговлю промышленной и продуктовой группой товаров.

Пунктом 1.4 указанных договоров было установлено, что передача объекта в аренду не влечет перехода права собственности на него.

Согласно пункту 2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 32-08 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 01.11.2008.

В соответствии с пунктом 2.3 договора по истечении срока данного договора преимущественное право ООО  «Националь» как арендатора на заключение договора аренды на спорное нежилое помещение не возникало, согласие арендодателя на возобновление договора не подразумевалось и использование нежилого помещения арендатором без заключения договора на новый срок не допускалось.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2008 арендатор (ООО «Националь») возвратил, а арендодатель принял объект нежилое помещение по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 8 (техническое подполье).

Данный акт подписан генеральным директором ООО «Националь» Бохуа Рамази Эдуардовичем.

Департаментом OОO «Националь» вручено уведомление oт 05.11.2008 № 9261/02, в котором общество было поставлено в известность о том, что договор аренды нежилого помещения на вышеуказанный объект Департаментом недвижимости пролонгироваться не будет и для решения вопроса заключения договора на новый срок предложено обратиться в ОАО «Уренгойжилсервис».

Таким образом, договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 32-08 прекратил свое действие в связи с истечением срока 31.10.2008.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не отрицается, что на момент обращения ООО «Националь» с заявлением от 27.05.2009 № 18 срок действия договора аренды истек, новый договор с обществом не заключался.

Поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе спорного имущества договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 32-08 прекратил свое действие, основания для приватизации этого имущества в порядке, предусмотренном статьей 3 Законом №159-ФЗ, не имелось.

То обстоятельство, что в продлении срока действия договора аренды Департамент недвижимости отказал, предложив истцу обратиться для решения вопроса заключения договора на новый срок к ОАО «Уренгойжилсервис», как ошибочно полагает податель жалобы, о необоснованности и незаконности действий Департамента по отказу от договора не свидетельствует.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 8 (левый торен), не является муниципальной собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие     и     ненесущие     конструкции     данного     дома,     механическое,     электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое,     электрическое,     санитарно-техническое     и     иное     оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 указанного постановления).

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, на что правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.

По смыслу пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 № 1204-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Революции 6» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению истца, спорное помещение технического подвального этажа находится в муниципальной собственности, является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду. Возникновение на данные помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации права общей долевой собственности домовладельцев истец отрицает.

Как полагает Администрация города Новый Уренгой, нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 8 (левый торец), общей площадью 203 кв.м, является общим имуществом многоквартирного жилого дома, в связи с чем находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.

При оценке доводов и возражений сторон, судом апелляционной инстанции принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Следовательно, право муниципальной собственности на указанные объекты возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 № 13391/09, обязательной для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, подтверждающих, было ли спорное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме и статус спорного помещения как общего имущества здания на дату приватизации первой квартиры в доме.

Согласно служебной записке начальника Жилищного управления Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой от 11.08.2011 № 1229 первый договор передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения – квартиры № 114, расположенной в жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 8, был заключен 02.06.1993 за № 139 (т. 3 л.д.