Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 по делу n А70-11567/2011. Изменить решение (ст.269 АПК)

объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

            В части 2 статьи 7 указанного Федерального закона установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

            Таким образом, по смыслу части 5 статьи 8 и части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ единственным основанием для отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства является обнаружение несоответствия объекта долевого строительства требованиям части 1 статьи 7 этого же Федерального закона, согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

            То есть участник долевого строительства вправе заявить застройщику лишь свои требования по качеству объекта долевого строительства, причём до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, и несоответствие объекта долевого строительства должно быть при этом зафиксировано в отдельном акте, составленном сторонами.

  После этой даты такое право участнику долевого строительства законодателем не предоставлено.

            Часть 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предоставляет застройщику, напротив, право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.

            Так, в данной норме предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Следовательно, об исполнении обязанности застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства свидетельствует передаточный акт, подписанный обеими сторонами, либо односторонний акт или иной односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, составленный   только застройщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Составление сторонами отдельного акта о приёмке квартиры необходимо для оформления данной квартиры в собственность.

В то же время законодатель допускает возможность составления застройщиком одностороннего акта в предусмотренных законом случаях.

            Из материалов дела следует, что 21.07.2009 ответчик направил в Фонд письмом № 277 - акты приёма-передачи квартир в собственность в связи с их приёмкой 20.07.2009 комиссией Фонда и передачей ключей от них (л.д. 38). В числе направленных актов приёма-передачи квартиры в собственности имеется и акт от 21.07.2009 к рассматриваемому договору со ссылкой на квартиру № 179 (позиция 1).

            Данное письмо принято Фондом 21.07.2009, о чём свидетельствует штамп Фонда на письме.

            Таким образом, из материалов дела следует, что 20.07.2009 ответчиком были переданы Фонду ключи от квартиры, а 21.07.2009 ответчик  направил в Фонд на подписание акт приёма-передачи квартиры в собственность.

            В дальнейшем, 28.07.2009 ответчик письмом № 289 направил в Фонд откорректированные акты приёма-передачи квартир в  собственность по 39 квартирам в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Циолковского, 7 корпус 2 (микрорайон «Александровский сад») (л.д. 39), в числе которых названа и квартира 179 (позиция 27).

            Данное письмо получено также 28.07.2009, о чём свидетельствует штамп Фонда на письме.

            Письмом от 01.09.2009 № 2880 Фонд сообщил ответчику о том, что после сдачи объекта в эксплуатацию в предложенных для подписания актах приёма-передачи квартир в собственность выявлены несоответствия предлагаемых площадей с требованиями к площадям, установленными договором (л.д. 40).

            Указанным письмом Фонд возвратил ответчику  акты на 12 квартир.

            Однако акт приёма-передачи по квартире 179 в числе 12 актов не значится.

Анализ имеющихся в деле документов позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что, несмотря на то обстоятельство, что приём-передача квартиры была оформлена сторонами только актом от 19.10.2009, ответчик фактически исполнил свою обязанность по передаче этой квартиры Фонду 21.07.2009.

Из материалов дела следует, что ответчик 21.07.2009 направил Фонду для подписания соответствующий акт о такой приёмке, а накануне 20.07.2009 вручил Фонду ключи от квартиры, что уже само по себе свидетельствует о том, что по состоянию на 20.07.2009 Фонд вправе был пользоваться объектом долевого строительства.

            То есть Фонд фактически в силу закона приступил к принятию объекта долевого строительства.

            Между тем в установленный законом срок (семь рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о завершении строительства многоквартирного дома) Фонд, приступив к принятию объекта долевого строительства, передаточный акт не подписал.

            Доказательств, свидетельствующих о том, что Фонд в указанный срок предъявил ответчику какие-либо претензии по качеству объекта долевого строительства, из материалов дела не усматривается, а именно: то, что Фонд в порядке части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ потребовал от ответчика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям закона по качеству.

            В условиях отсутствия со стороны Фонда претензий по качеству к объекту долевого строительства суд апелляционной инстанции расценивает бездействие Фонда по принятию объекта долевого строительства как уклонение от своевременного принятия объекта долевого строительства в установленном законом порядке и сроки.

Поэтому суд апелляционной инстанции полагает возможным считать, что принятие Фондом направленного ему ответчиком акта приёма-передачи квартиры 21.07.2009 следует воспринимать как составление ответчиком одностороннего акта в порядке части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

            В связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что ответчик свои обязательства по передаче квартиры в установленном законом и договором порядке со своей стороны фактически исполнил 21.07.2009, направив в этот день Фонду такой акт для подписания.

            Подписание данного акта Фондом только 19.10.2009 не  означает, что ответчик нарушил обязательства по передаче квартиры по соответствующему акту.

            В целях определения периода просрочки исполнения обязательства ответчика по договору суду следует принимать во внимание дату 21.07.2009, а не 19.10.2009.           Длительное немотивированное неподписание Фондом акта приёмки-передачи квартиры не может быть вменено в вину ответчику, поскольку гражданско-правовая ответственность ответчика за нарушение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору наступает в том случае, когда именно он сам не исполнил обязательства по этому договору.

В данном же случае со стороны ответчика были предприняты все предусмотренные законом и договором меры по передаче Фонду объекта долевого строительства в виде направления 30 июня 2009 года в Фонд уведомления о вводе в эксплуатацию жилого дома, направления 01 июля 2009 года письма от 01.07.2009 № 264 о приглашении комиссии Фонда 06.07.2009 для передачи приобретённых по договорам участия в долевом строительстве квартир, передачи ключей от квартиры 20.07.2009 и направления Фонду акта для подписания 21.07.2009.

            Поскольку по условиям договора ответчик должен был передать объект Фонду не позднее 30.06.2009, то просрочка с его стороны по передаче объекта долевого строительства Фонду посредством направления акта для подписания 21.07.2009 составляет период с 01.07.2009 по 21.07.2009.

            В связи с чем вывод суда первой инстанции об установлении большего периода просрочки с 01.07.2009 по 18.10.2009 является неверным.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенёй) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

            Пунктом 5.1. договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства обязана уплатить другой стороне предусмотренные действующим законодательством неустойки (штрафы, пени) и в полном объёме, причинённые убытки сверх неустойки.

            Штрафы и пени в связи с неисполнением сторонами принятых на себя обязательств начисляются и уплачиваются после выставления претензии либо по решению суда, если виновная сторона претензию не признала (пункт 5.2. договора).

            Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

            Исходя из цены договора (2 066 688 руб. 63 коп.), ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату 21.07.2009, когда ответчик исполнил обязательство по передаче квартиры по акту (11%), периода просрочки исполнения им этого обязательства с 01.07.2009 по 21.07.2009, сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 15 913 руб. 51 коп.

Расчет неустойки судом апелляционной инстанции произведен следующим образом:

2 066 688 руб. 63 коп. х 11% /300 х 21 день = 15 913 руб. 51 коп.

В заседании суда апелляционной инстанции с обоснованностью требования о взыскании неустойки за период с 01.07.2009 по 21.07.2009 ответчик согласился.

            Рассмотрев доводы ответчика со ссылкой на статью 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для применения указанной нормы, предусматривающей возможность уменьшения неустойки, отсутствуют.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 АПК РФ) доказательств.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Поскольку требование о применении статьи 333 ГК РФ заявлено ООО «БРОСКО», в силу разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» именно оно должно был представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность взысканной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

В пункте 2 названного Постановления указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В материалы дела доказательства явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства не представлены. При этом взыскание неустойки по 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ представляет собой минимальный размер ответственности, предусмотренной положениями действующего законодательства о долевом участии в строительстве.

Тем более, что в заседании суда апелляционной инстанции на снижении неустойки по статье 333 ГК РФ ответчик не настаивал, соответствующий довод апелляционной жалобы не поддержал.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 ГК РФ.

Таким образом, требования истца подлежали частичному удовлетворению, в размере 15 913 руб. 51 коп. В удовлетворении иска в остальной части следует отказать.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении,