Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2012 по делу n А75-5306/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения,Удовлетворить ходатайство (заявление) (АПК)

«Компания Солекс» просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; представитель Администрации города Радужный поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, пояснил, что решение обжалуется в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

 Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.10.2003 унитарному муниципальному предприятию «УКС» выдано разрешение № 48 на выполнение строительно-монтажных работ на объекте АОЦ, расположенном по адресу: г. Радужный, микрорайон 1, дом 43 (строительный).

Между ЗАО «Компания Солекс» (дольщик) и унитарным муниципальным предприятием «Капитальное строительство» (застройщик) подписаны договора долевого участия в строительстве АОЦ от 31.01.2005 (т. 1 л.д. 73-74), от 14.03.2006 № 010-д/у (т. 1 л.д. 77-78), по условиям которых застройщик обязался построить блоки № № 1, 3 АОЦ, расположенного по адресу: микрорайон 1, дом 43 (строительный), г. Радужный, Ханты - Мансийский автономный округ-Югра, Тюменская область, Россия, ввести объект в эксплуатацию и передать часть объекта недвижимости в собственность дольщика, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого строительства и зарегистрировать право собственности на него.

Согласно пункту 1.2 договора от 31.01.2005 доля ЗАО «Компания Солекс» в строящемся объекте определяется следующими характеристиками: расположена на втором этаже, назначение по проекту – магазин, общей площадью 1 059,74 кв. м., включая площадь мест общего пользования, вспомогательных помещений (лестничные клетки, площадки и прочие).

Согласно пункту 1.2 договора от 14.03.2006 № 010-д/у доля ЗАО «Компания Солекс» в строящемся объекте, определяется следующими характеристиками: расположение – цокольный этаж, назначение по проекту – стоянка с подсобными помещениями, общей площадью 871,1 кв. м., включая площадь мест общего пользования, вспомогательных помещений (лестничные клетки, площадки и прочие).

Вкладом дольщика в строительство объекта недвижимости указанной в пункте 1.2 настоящего договора являются денежные средства в размере 12 907 740 руб. с НДС в размере 18% (пункт 1.4 договора от 14.03.2006).

Первичная техническая инвентаризация объекта произведена ФГУП «Ростехинвентаризация» Филиал по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Радужнинское подразделение, что подтверждается техническим паспортом объекта по состоянию на 11.09.2007, объекту присвоен инвентарный номер 71:11:137:002:000018160.

Тридцать первого октября 2007 года выдано разрешение № 46 на ввод в эксплуатацию АОЦ, расположенного по адресу: микрорайон 1, дом 43 (строительный), г. Радужный (т. 1 л.д. 83-84; т. 3 л.д. 62-65).

Во исполнение договоров от 31.01.2005, от 14.03.2006 между ЗАО «Компания Солекс» и унитарным муниципальным предприятием «Капитальное строительство» подписаны акты приема передачи от 25.01.2008 нежилых помещений, общей площадью 924 кв. м. (т. 1 л.д. 76; т. 4 л.д. 138) и 813,4 кв. м. (т. 1 л.д. 80; т. 4 л.д. 141).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 16.06.2008 на основании договоров долевого участия в строительстве АОЦ от 31.01.2005, от 14.03.2006 № 010-д/у зарегистрированы права собственности ЗАО «Компания Солекс» на нежилые помещения № 1009 общей площадью 813,4 кв.м. и № 1016 общей площадью 924 кв.м. в здании АОЦ, расположенного по адресу: микрорайон 1, дом 43, г. Радужный, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, о ч?м в ЕГРП внесены записи и выданы свидетельства о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 54, 55; т. 4 л.д. 140, 143).

Согласно свидетельствам от 26.05.2008 о государственной регистрации права (т. 3, л.д. 17, 24) нежилые помещения 1036 и 1037 принадлежат на праве собственности ответчику ОАО «Варьеганнефтегаз» на основании договора об инвестиционной деятельности от 12.10.2008 (т. 3, л.д. 30-34). Как следует из технического паспорта нежилого помещения № 1036 (т. 3, л.д. 18-23) в его состав включены лестничные клетки (номер по плану 1, общей площадью 27,5 кв. м., на шестом этаже и номер по плану 15, общей площадью 24,3 кв. м., на шестом этаже). Как следует из технического паспорта нежилого помещения № 1037 (т. 3, л.д. 25-26) в его состав включены лестничные клетки (номер по плану 1, общей площадью 27,4 кв.м., на седьмом этаже и номер по плану 15, общей площадью 24,6 кв.м., на седьмом этаже).

По свидетельству от 09.02.2009 о государственной регистрации права (т. 4 л.д. 137) нежилое помещение 1011 принадлежит на праве собственности ответчику ЗАО ТК «Континент - 1» на основании разделительного баланса от 31.12.2008 ЗАО ТК «Континент» и договора долевого участия в строительстве административно – общественного центра от 31.01.2005 (т. 4, л.д. 76-77). Как следует из акта приема – передачи помещений (т. 4 л.д. 135), составленного как приложение к договору долевого участия в строительстве, ЗАО ТК «Континент» переданы, в том числе и помещения с номерами 1, 2, 53, 54 на первом этаже. Согласно номерам помещений по экспликации и поэтажному плану технического паспорта (т. 1, л.д. 105, 106) в состав нежилого помещения 1011 включены лестничные клетки (номер по плану 2, общей площадью 24,2 кв.м., на первом этаже и номер по плану 54, общей площадью 31,7 кв.м., на первом этаже) и тамбуры (номер по плану 1, общей площадью 4,6 кв.м., на первом этаже и номер по плану 53, общей площадью 6,8 кв.м., на первом этаже).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 4, л.д. 148) нежилое помещение 1035 принадлежат на праве собственности ответчику ООО «Лидер» на основании договора долевого участия в строительстве административно – общественного центра от 15.03.2006 (т. 4, л.д. 83-84). Как следует из акта приема – передачи помещений (т. 4, л.д. 146), составленного как приложение к договору долевого участия в строительстве, ООО «Лидер» переданы в том числе и помещения с номерами 1, 15 на пятом этаже, дополнительно по акту (т. 4 л.д. 144) обществу переданы, в том числе и помещения с номерами 52, 53 на цокольном этаже. Согласно экспликации и поэтажному плану технического паспорта (т. 1, л.д. 115, 124) помещение с номером 1 на пятом этаже является лестничной клеткой, площадью 27,6 кв. м., помещение с номером 15 на пятом этаже является лестничной клеткой, площадью 23,9 кв. м., помещение с номером 52 на цокольном этаже является коридором, площадью 27,6 кв. м., помещение с номером 53 на цокольном этаже является зоной загрузки, площадью 22,7 кв. м.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам на основании договора купли-продажи доли в праве на незавершенный строительством объект от 31.03.2003 № 1 (т. 3, л.д. 46-49), договора безвозмездной передачи в муниципальную собственность доли в праве на незавершенный строительством объект от 22.09.2004 № ВНГ-1-939/04 (т. 3, л.д. 55-56), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.10.2007 № 46 (т. 3, л.д. 62-65), зарегистрировано право собственности муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный, в том числе, на нежилые помещения № № 1004, 1005, 1006, 1015, 1022, 1023, 1024, 1032, 1038, 1039, 1040, 1041, 1042, 1043, 1052, 1053, 1055, 1059, 1062, 1063 в здании АОЦ, расположенном по адресу: микрорайон 1, дом 43, г. Радужный, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, о чем в ЕГРП внесены записи и выданы свидетельства о государственной регистрации права. В состав вышеуказанных нежилых помещений включены оставшиеся 166 поименованные в иске помещения.

Ссылаясь на то, что указанные нежилые помещения (части нежилых помещений) являются общим имуществом АОЦ, ЗАО «Компания Солекс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в обжалуемом решении выводами, считает, что иск подлежит удовлетворению.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес.

Способы защиты нарушенных прав определены в статье 12 ГК РФ, в соответствии с которой таковым является  признание права, а также иные (не указанные в данной статье) способы защиты.

Выбор способа защиты  осуществляется  истцом, исходя из характера нарушенного права.

 Как указано выше, помещения  в здании административно--общественного центра принадлежат нескольким сособственникам.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.

При этом отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В связи с чем суд отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что спорные правоотношения прямо урегулированы специальным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». 

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам квартир в многоквартирном доме в силу статьи 290 ГК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 отмечено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указывая на то, что помимо того, что часть спорных помещений, относящихся к общей собственности, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ОАО «Варьеганнефтегаз», ООО «Лидер», муниципальным образованием Ханты-Мансийского автономного округа – Югры городской округ город Радужный, истец вместе с другими собственниками помещений в АОЦ осуществляют содержание этого общего имущества.  При этом  ЗАО «Компания Солекс», принимая участие в содержании общего имущества здания, как и иные собственники помещений, лишено возможности владеть и пользоваться данным имуществом в силу того, что оно зарегистрировано за иными лицами – ответчиками по делу.  

Наличие у общества обязанности по содержанию общего имущества здания подтверждается, в частности, судебными актами по делу № А75-8846/2009.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник, может требовать устранения всяких нарушения его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Учитывая приведенные разъяснения Пленума ВАС РФ, суд апелляционной инстанции считает правомерным обращение ЗАО «Компания Солекс» в суд с настоящим иском, целью которого является восстановление права, нарушение которого выразилось в наличии в реестре записи об индивидуального праве собственности ответчиков на помещения, относящиеся к общей собственности.

Ввиду изложенного, подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что истцом избран не предусмотренный законом способ защиты прав.

Выбранный ЗАО «Компания Солекс» способ защиты соответствует характеру нарушенного права.

Нормативно-правовыми актами, определяющими перечень имущества, относящегося к общему имуществу дома, являются Правила содержания общего имущества в многоквартирном дома, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, а также статья 36 ЖК РФ.

Так, согласно пункту 2 Правил в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д)