Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2012 по делу n А46-11607/2011. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 апреля 2012 года

                                                     Дело №   А46-11607/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  19 апреля 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 апреля 2012 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Еникеевой Л.И., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Мироновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1855/2012) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новострой» на решение Арбитражного суда Омской области от 20 января 2012 года по делу № А46-11607/2011 (судья Гущин А.И.) по иску закрытого акционерного общества «Эксперт» (ИНН 1831144927, ОГРН 1101831006859) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новострой» (ИНН 5504075935, ОГРН 1025500972122) о взыскании 3 846 359 руб. 60 коп.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новострой»  – Порплик Н.П., доверенность от 26.09.2011, сроком действия до 25.09.2012;

от закрытого акционерного общества «Эксперт» – Зыков А.С., доверенность №26-2011 от 19.07.2011, сроком действия два года,

установил:

Закрытое акционерное общество «Эксперт» (далее – ЗАО «Эксперт») обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новострой» (далее – ООО «СК «Новострой») о взыскании 818 000 руб. неосновательного обогащения в виде разницы стоимости жилых помещений, 367 049 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 661 310 руб. 40 коп. пени, 100 000 руб. 00 коп. расходов по оплате услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20 января 2012 года по делу № А46-11607/2011 с ООО «СК «Новосторой» в пользу ЗАО «Эксперт» взыскано 818 000 руб. неосновательного обогащения в виде разницы стоимости жилых помещений, 1 500 000 руб. пени, 38 201 руб. 72 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано. ЗАО «Эксперт» из федерального бюджета возвращено 18 руб. 78 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 07.09.2011 № 337.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «СК «Новострой» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что суд первой инстанции исходил из несоответствия размеров площадей квартир, указанных в договорах долевого участия в строительстве, размерам площадей реально переданных квартир. Однако судом применен неверный расчет фактической площади переданных квартир. По договорам от 05.02.2007 № 6 и № 10 истцу были переданы квартиры большей, чем предусмотрено договором, площади. Разница между договорной и фактической площадью квартиры по договору от 05.02.2007 № 8 составляет 0,26 кв.м. Площадь балконов и лоджий из суммы общей площади квартир исключена неправомерно. Из проектной документации усматривается, что площадь лоджий включена в общую площадь квартир. Кроме того, податель жалобы указывает, что из имеющихся в материалах дела документов не следует, что истец является правопреемником ЗАО «Башнефть-Регион» в отношении акцессорных прав по долевому участию в строительстве квартир в доме № 11, корп. 1 по ул. Волочаевская в г. Омске (а именно: права требования взыскания неустойки). Сроки сдачи дома в эксплуатацию увеличились по независящим от ООО «СК «Новострой» обстоятельствам (ОАО «ОмскВодоканал» потребовало дополнительной платы за технологическое присоединение). Также податель жалобы считает взысканную судом первой инстанции неустойку в размере 1 500 000 руб. несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ЗАО «Эксперт» указывает на законность и обоснованность обжалуемого решения, с доводами апелляционной жалобы не согласно.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «СК «Новострой» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ЗАО «Эксперт» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, 05.02.2007 между ООО «СК «Новострой» (застройщик) и ЗАО «Агротехторг» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 6.

По условиям этого договора застройщик обязуется своими силами с привлечением других лиц построить на земельном участке, относящемся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 7978,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:04 01 01:3005, с местоположением: установлено в 10 м западнее относительно двухэтажного здания, имеющего почтовый адрес: ул. Волочаевская, д. 11, в ЦАО г. Омска,

квартиру №2, 3-х комнатная, на 5-ом этаже, блока № 4, общей площадью 158,01 кв.м, общее имущество в многоэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями по ул. Волочаевская в ЦАО г. Омска (строительный адрес), и после ввода в эксплуатацию жилого дома передать указанную квартиру участнику долевого строительства.

В пункте 1.5 договора указано, что общая стоимость приобретаемой квартиры составляет сумму 5 530 350 руб.

05.02.2007 между ООО «СК «Новострой» (застройщик) и ООО «Торгово-строительная Компания «Надежда» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 8.

По условиям этого договора застройщик обязуется своими силами с привлечением других лиц построить на земельном участке, относящемся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 7978,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:04 01 01:3005, с местоположением: установлено в 10 м западнее относительно двухэтажного здания, имеющего почтовый адрес: ул. Волочаевская, д. 11, в ЦАО г. Омска,

квартиру №1, 2-х комнатная, на 11-ом этаже, блока № 5, общей площадью 82,46 кв.м, общее имущество в многоэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями по ул. Волочаевская в ЦАО г. Омска (строительный адрес), и после ввода в эксплуатацию жилого дома передать указанную квартиру участнику долевого строительства.

В пункте 1.5 договора указано, что общая стоимость приобретаемой квартиры составляет сумму 2 886 100 руб.

05.02.2007 между ООО «СК «Новострой» (застройщик) и ООО «Торгово-строительная Компания «Надежда» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 10.

По условиям этого договора застройщик обязуется своими силами с привлечением других лиц построить на земельном участке, относящемся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 7978,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:04 01 01:3005, с местоположением: установлено в 10 м западнее относительно двухэтажного здания, имеющего почтовый адрес: ул. Волочаевская, д. 11, в ЦАО г. Омска,

квартиру №2, 3-х комнатная, на 11-ом этаже, блока № 5, общей площадью 133,73 кв.м, общее имущество в многоэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями по ул. Волочаевская в ЦАО г. Омска (строительный адрес), и после ввода в эксплуатацию жилого дома передать указанную квартиру участнику долевого строительства.

В пункте 1.5 договора указано, что общая стоимость приобретаемой квартиры составляет сумму 4 680 550 руб.

Согласно пункту 1.6 договора застройщик обязуется ввести квартиру (квартиры) в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ и с учетом норм продолжительности строительства, согласно СНиП в срок – 1 квартал 2009 года и в течение 30-ти дней передать ее участнику долевого строительства.

Участники долевого строительства обязуются оплатить указанные в пунктах 1.5 договоров суммы путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в срок до 30.04.2007. Оплаченная часть стоимости общей площади квартиры изменению не подлежит (пункт 2.1 договоров).

Цена договоров, определенная пунктом 1.5 договоров, является фиксированной и изменению не подлежит (пункт 2.2 договоров).

В пункте 2.4 договоров указано, что общая площадь квартир устанавливается на основании проекта, разработанного проектной организацией. Фактическая площадь квартир, указанная в пункте 1.1 настоящих договоров, определенная по данным органа технической инвентаризации в расчет инвестиционного вклада сторонами не принимается. Стороны не будут иметь друг к другу материальных и иных претензий в случае расхождения проектной общей площади, указанной в пункте 1.1 настоящего договора с общей площадью квартиры, определенной органом технической инвентаризации и зафиксированной в техническом паспорте после сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Пунктом 5.1 договоров установлена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств в виде пени (штрафа), предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В дальнейшем на основании договоров уступки права требования, договоров залога, договоров об отступном, решения единственного участника ЗАО «АСПЭК», ЗАО «Башнефть-Регион», разделительного баланса ЗАО «Башнефть-Регион», Акта приема передачи от 31.12.2010 между ЗАО «Башнефть-Регион» и ЗАО «Эксперт», право требования и защиты своих нарушенных прав перешло к ЗАО «Эксперт» (реестр прав требования по договорам участия в долевом строительстве от 05.02.2007 № 6, № 8, № 10).

Из актов передачи квартир от 10.05.2011 и свидетельств о государственной регистрации права следует, что фактическая площадь квартир № 177, № 254, № 255 в доме № 11, корпус 1, по адресу: г. Омск, ул. Волочаевская, переданных застройщиком (ответчик) участнику долевого строительства (истец) составила 153,8 кв. м, 75,8 кв. м, 120,2 кв.м, соответственно.

Считая, что ответчик не исполнил своих обязательств по передаче квартир площадью, определенной договорами от 05.02.2007 № 6, №8, №10 и передал квартиры меньшей площадью, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Правовое регулирование данного вида договоров закреплено нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 4 указанного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства по оплате перед застройщиком исполнены в полном объеме и сторонами не оспариваются.

Объекты долевого участия переданы истцом ответчику по актам приема-передачи от 10.05.2011.

Между тем, в результате сопоставления площадей квартир по условиям договоров участия в долевом строительстве и площадей квартир по данным технической инвентаризации, установлено их несоответствие:

по квартире - № 177 по условиям договора от 05.02.2007 № 6 площадь 158,01 кв.м, по данным технической инвентаризации – 153,8 кв.м (т. 1 л.д. 28-31);

по квартире - № 254 по условиям договора от 05.02.2007 № 8 площадь 82,46 кв.м, по данным технической инвентаризации – 75,8 кв.м (т. 1 л.д. 43-46);

по квартире - № 255 по условиям договора от 05.02.2007 № 10 площадь 133,73 кв.м, по данным технической инвентаризации – 120,2 кв.м (т. 1 л.д. 64-67).

В рамках настоящего дела истец заявил требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде разницы между указанной в договоре и фактической стоимостью квартир, рассчитанной исходя из их площади по данным технической инвентаризации, в общей сумме 818 000 руб., в том числе:

по квартире № 177 – в сумме 147 350 руб. (4,21 кв.м х 35 000 руб. за 1 кв.м);

по квартире № 254 – в сумме 233 100 руб. (6,66 кв.м х 35 000 руб. за 1 кв.м);

по квартире № 255 – в сумме 473 550 руб. (13,53 кв.м х 35 000 руб. за 1 кв.м).

Установив факт передачи ответчиком истцу квартир меньшей площади, суд первой инстанции посчитал исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в виде разницы стоимости жилых помещений обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Между тем данный вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает необоснованным.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением