Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2012 по делу n А46-11607/2011. Изменить решение

случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное (или сбереженное) имущество возникает в том случае, если имело место приращение имущественной сферы первого, причем за счет умаления второго.

Предметом доказывания по настоящему делу является факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца.

Как указывалось выше, в пункте 1.1, 1.4 договоров сторонами указана общая площадь объектов долевого участия: по договору от 05.02.2007 № 6 – 158,01 кв.м, по договору от 05.02.2007 № 8 - 82,46 кв.м, по договору от 05.02.2007 № 10 - 133,73 кв.м.

Цена договоров, определенная пунктом 1.5 договоров, является фиксированной и изменению не подлежит (пункт 2.2 договоров).

Общая стоимость квартиры фактически рассчитана исходя из площади объекта долевого участия и стоимости 1 кв.м – 35 000 руб.

В пункте 2.4 договоров указано, что общая площадь квартир устанавливается на основании проекта, разработанного проектной организацией. Фактическая площадь квартир, указанная в пункте 1.1 настоящих договоров, определенная по данным органа технической инвентаризации в расчет инвестиционного вклада сторонами не принимается. Стороны не будут иметь друг к другу материальных и иных претензий в случае расхождения проектной общей площади, указанной в пункте 1.1 настоящего договора с общей площадью квартиры, определенной органом технической инвентаризации и зафиксированной в техническом паспорте после сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Приложениями к договорам является план квартиры по проекту.

Из приложений к договорам усматривается, что общая площадь квартир указана с учетом лоджий. Указанная в договоре общая площадь квартир соответствует проектной площади.

В результате проведения технической инвентаризации объектов долевого участия, общая площадь переданных истцу квартир меньше проектной на 24,4 кв.м.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации утверждена Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Инструкция).

В пункте 3.34 Инструкции указано, что по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Согласно пункту 3.36 Инструкции площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (пункт 3.37 Инструкции).

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что, определяя общую площадь жилого помещения, следует разделять объекты права (в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас) и объекты технического учета (согласно пункту 3.37 Инструкции общая площадь жилых помещений определяется с учетом балконов, лоджий, веранд, террас).

Проанализировав условия рассматриваемых договоров (пункты 2.1, 2.2, 2.4) и приложений к нему в порядке статьи 431 ГК РФ,  суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, указывая в договоре площадь объектов долевого участия, стороны имели в виду общую площадь квартир, подлежащую передаче с включением в нее площади лоджий, поскольку предполагаемая общая площадь квартир согласно проекту определена именно с учетом лоджий.

При этом в пункте 2.4 договора, предусмотрев, что стороны не будут иметь друг к другу материальных и иных претензий в случае расхождения проектной общей площади, указанной в пункте 1.1 настоящего договора с общей площадью квартиры, определенной органом технической инвентаризации и зафиксированной в техническом паспорте после сдачи жилого дома в эксплуатацию, истец и ответчик исходили из того, что особенности исчисления площадей и применения коэффициентов в ходе технической инвентаризации на цену договоров не влияют.

Вывод суда первой инстанции о том, что пункт 2.4 договора ущемляет установленные законом права участника долевого строительства, является ошибочным, поскольку ущемление прав участника долевого строительства имело бы место быть лишь в случае произвольного, немотивированного уменьшения застройщиком площади построенной квартиры. В случае же когда по физическим характеристикам (ширина, длина, высота) площадь квартиры полностью соответствует проекту, условиям договора, предусматривающим включение в общую площадь квартиры площади лоджии, а уменьшение площади произошло лишь в целях учета в технической документации, нарушения прав дольщиков не усматривается.

С учетом применения при расчете площадей лоджий понижающего коэффициента 0,5 в апелляционной жалобе истец указывает, что:

фактическая общая площадь квартиры № 177 равна 158, 5 кв.м (153,8 кв.м + 2,4 кв.м (площадь лоджии) х 2), то есть на 0,4 кв.м превышает договорную площадь;

фактическая общая площадь квартиры № 254 равна 82,2 кв.м (75,8 кв.м + 3,2 кв.м (площадь лоджии) х 2), то есть на 0,26 кв.м меньше договорной площади;

фактическая общая площадь квартиры № 255 равна 135,2 кв.м (120,2 кв.м + 7,5 кв.м (площадь лоджии) х 2), то есть на 1, 47 кв.м превышает договорную площадь.

Таким образом, меньше договорной на 0,26 кв.м является только фактическая площадь квартиры № 254, что признает ответчик в апелляционной жалобе.

По квартирам № 177 и № 255 расхождения в площадях, являющегося основанием для взыскания с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения, не установлено.

В оплату объекта долевого участия – квартиры № 254 истец перечислил ответчику 2 886 100 руб. за 82,46 кв.м общей площади.

Следовательно, передав истцу квартиру № 254 общей площадью, меньше согласованной сторонами в договоре (на 0,26 кв.м), и получив от истца в оплату указанной квартиры денежные средства в размере, рассчитанном исходя из проектной площади долевого участия, ответчик неправомерно удерживает  денежные средства в размере разницы между стоимостью окончательной и первоначальной площади квартиры без предоставления встречного эквивалентного исполнения, что недопустимо между организациями в силу общих начал и принципов гражданского законодательства.

Денежные средства в размере, превышающем стоимость общей площади переданной истцу квартиры (9 100 руб.),  являются неосновательным обогащением на стороне ответчика.

Размер неосновательного обогащения определен исходя из стоимости одного квадратного метра, установленной договором (0,26 кв.м. х 35 000 руб.).

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9 100 руб. неосновательного обогащения. В удовлетворении иска в остальной части следует отказать.

В настоящем деле истец также заявил о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.05.2009 по 10.05.2011 в размере 2 661 310 руб.

Пунктом 5.1 договоров предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

По смыслу вышеуказанных норм, кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.

Факт просрочки исполнения обязательства ответчик не отрицает. Соответствующих доводов суду апелляционной инстанции не приводит.

Обстоятельств, исключающих вину ответчика в нарушении срока передачи объектов долевого участия (статья 401 ГК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. Ссылка подателя жалобы на то, что ОАО «ОмскВодоканал» потребовало дополнительной платы за технологическое присоединение, как на причину нарушения сроков передачи объектов, судом апелляционной инстанции отклонена за необоснованностью и недоказанностью.

Придя к выводу, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна     последствиям нарушения обязательства (в силу ее размера), с учетом отсутствия доказательств наличия у истца негативных последствий в связи с несвоевременной передачей квартир, принимая во внимание ходатайство истца об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции уменьшил размер неустойки до суммы, соизмеримой последствиям на­рушения обязательства, - 1 500 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы ООО «СК «Новострой» о том, что размер неустойки уменьшен судом первой инстанции недостаточно, судом апелляционной инстанции отклонены.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 АПК РФ) доказательств.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В пункте 2 названного Постановления указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Поскольку требование о применении статьи 333 ГК РФ заявлено ООО «СК «Новострой», именно оно должно был представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность взысканной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

В материалы дела такие доказательства не представлены.

Доводы подателя жалобы о том, что взысканная судом первой инстанции сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, являются необоснованными.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что взыскание неустойки по 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ представляет собой минимальный размер ответственности, предусмотренной положениями действующего законодательства о долевом участии в строительстве.

Виновная в неисполнении обязательства сторона - ответчик должна претерпеть неблагоприятные последствия взыскания с нее неустойки в разумных пределах соответственно размеру неисполненного обязательства за период начисления неустойки.

Оснований считать, что размер взысканных с ответчика штрафных санкций уменьшен