Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2012 по делу n А46-17335/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Частью 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Причем частью 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что договором от 28.02.2007 № 90-ТУ (с последующими изменениями и дополнениями) обществу были предоставлены части земельного участка № 2, 3, 4 с кадастровым номером 55:36:120306:125, местоположение которого установлено относительно административного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Б. Хмельницкого, д. 226, общей площадью 9376 кв.м.

Впоследствии 15.03.2011 между ООО «П-П-П» и обществом с ограниченной ответственностью «Авто Элит» заключен договор № Д1/2011 купли-продажи нежилого помещения - корпуса № 65 (одноэтажное строение, общей площадью 239,10 кв.м, литера АИ, расположенное по адресу: г. Омск. ул. Б. Хмельницкого д. 287, корпус 65).

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 26.05.2011 № 55:36:120306:125 площадь части земельного участка № 2 с кадастровым номером 55:36:120306:125 под корпусом № 65 составляет 433 кв.м.

Таким образом, объект недвижимости - корпус № 65 (одноэтажное строение, общей площадью 239,10 кв.м, литера АИ, расположенное по адресу: г. Омск. ул. Б. Хмельницкого д. 287, корпус 65) был реализован истцом обществу с ограниченной ответственностью «Авто Элит».

 При этом, на основании пункта 1 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю объекта недвижимого имущества (корпуса № 65) перешло право пользования частью земельного участка № 2 с кадастровым номером 55:36:120306:125 площадью 433 кв.м., непосредственно занятой указанным объектом недвижимости.

Принимая во внимание, что ООО «П-П-П» является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке,  в отношении которого заключен договор аренды № 90-ТУ находящего в федеральной собственности земельного участка, а также учитывая, что в связи с реализацией одного из объектов недвижимости (корпуса № 65), расположенных на данном земельном участке право пользования частью земельного участка, расположенного под реализованным объектом недвижимости, перешло к его приобретателю, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место изменение существенных обстоятельств, а именно площади арендуемого ООО «П-П-П» земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости.

В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Омской области указало, что земельный участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования ФГУП «ГКНПЦ им М.В. Хруничева», в связи с чем предоставление земельного участка в аренду возможно только в случае, если он (участок) будет свободным от прав третьих лиц. Для предоставления земельного участка в аренду истцу неоднократно предлагалось провести кадастровые работы на земельном участке с целью формирования самостоятельного участка под объектами недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции изложенную позицию считает несостоятельной и не основанной как на нормах действующего законодательства, так и действующего договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Иных норм, ограничивающих возможность сдачи земельного участка, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у третьего лица, действующее законодательство не содержит, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что земельный участок, ранее предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование государственному унитарному предприятию, может быть передан собственником в аренду. В данном случае стороной договора аренды выступало ТУ Росимущества в Омской области, которое в силу возложенных на него функций осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Податель жалобы не обосновал нормами права, по каким основаниям общество должно производить кадастровые работы по разделу земельного участка в связи с уменьшением арендуемой площади участка. Кроме того, из имеющейся в материалах дела выписки из государственного кадастра недвижимости по состоянию на 26.05.2011 № 5536/212/11-1754 (л.д.40) следует, что все части земельного участка, арендуемого обществом, а именно части № 2, 3, 4, учтены в государственном кадастре недвижимости, их границы и размер определены. Следовательно, апелляционная коллегия не усматривает оснований для предложения истцу со стороны ответчика проводить кадастровые работы.

В этой части следует также отметить, что договор аренды № 90-ТУ предусматривает обязанность арендатора письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение 10 дней с момента государственной регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством об изменении либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть) (пункт 4.4.7).

В случае реального уменьшения арендуемой площади, договор аренды № 90-ТУ иных правовых последствий, в том числе проведения кадастровых работ, не предусматривает, что свидетельствует о необоснованности позиции ответчика.

Помимо изложенного следует отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

В рассматриваемом случае из материалов дела, пояснений сторон и судебных актов по делу № А46-21791/2008, участие в котором принимали истец и ответчик по настоящему делу, следует, что ООО «П-П-П» является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, некогда находящемся у ФГУП «ГКНЦ им. М.В. Хруничева» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Следовательно, ООО «П-П-П», как приобретатель зданий (строений), имеет исключительное право на приобретение этого участка в собственность или в аренду в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и отказ ФГУП «ГКНЦ им М.В. Хруничева» от права постоянного (бессрочного) пользования при этом не требуется, так как право продавца на земельный участок прекращается в связи с наличием в законе императивных норм, предусматривающих переход к лицу, являющемуся приобретателем объекта недвижимости, прав на земельный участок, на котором этот объект находится и который необходим для его использования, что в силу подпункта 7 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.

По таким основаниям, апелляционный суд не принимает доводы, изложенные ТУ Росимущества в Омской области в апелляционной жалобе.

Судом правильно определено изменение существенных обстоятельств, а именно площади арендуемого ООО «П-П-П» земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости, а, следовательно, требование истца в указанной части правомерно было удовлетворено.

На основании изложенного и при отсутствии иных доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В остальной части (в части отказа в удовлетворении требований об изменении срока действия договора аренды) решение суда первой инстанции участвующими в деле лицами не оспорено, соответствующих доводов не заявлено, что в соответствии с частью 5 статьи 256 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает отсутствие у суда апелляционной инстанции оснований для проверки его законности и обоснованности в необжалованной части.

Судебные расходы судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ТУ Росимущества в Омской области освобождено от уплаты государственной пошлины при апелляционном обжаловании судебного акта, в том числе в случае участия в арбитражном процессе в качестве ответчика по делу.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 21.02.2012 по делу №  А46-17335/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

О.А. Сидоренко

Н.А. Шиндлер