Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2012 по делу n А46-16272/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

недвижимости существенно изменились.

Между ООО «Правовой центр «Юрист» (застройщик) и ООО «Зерно Сибири» (инвестор) 01.07.2008 заключён договор инвестирования № 1 реконструкции торгового комплекса «Арбат» (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 06.08.2008), по условиям которого инвестор передаёт застройщику денежные средства в размере 29 722 982 руб. 72 коп. для осуществления реконструкции торгового комплекса. По завершении реконструкции и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, застройщик передаёт инвестору в собственность по акту приёма-передачи результат инвестиционной деятельности - завершённые строительными работами по реконструкции нежилые помещения общей площадью 1748,4 кв.м. состоящие из помещений цокольного этажа в осях В-К/Л-7-18 на поэтажном плане проектной документации общей площадью 960 кв.м., первого этажа в осях В-Г-1-18 общей площадью 430 кв.м., второго этажа (надстройки над дебаркадером) в осях В-К/Л-1-4 на поэтажном плане проектной документации общей площадью 360 кв.м., включая входные группы в осях В 10-15 и В-Д-1-3 на поэтажном плане проектной документации, в состоянии, пригодном для использования по назначению в срок до 05.11.2009.

По акту приёма-передачи результата инвестиционной деятельности от 20.03.2009 ООО «Правовой центр «Юрист» передало ООО «Зерно Сибири» завершённые строительными работами по реконструкции нежилые помещения, общей площадью 1748,4 кв.м., состоящие из помещений: нежилое помещение № 8П, литера А1, общей площадью 360,5 кв.м.; нежилое помещение № 9П, литера А1, общей площадью 82,1 кв.м.; нежилое помещение № 10П, литера А1, площадью 341,3 кв.м.; нежилое помещение № 12П, литера А, А1, номера на поэтажном плане № 4-15, площадью 964,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113.

Арбитражным судом Омской области 13.05.2011 принято решение по делу № А46-697/2011 о регистрации права собственности ООО «Зерно Сибири» на указанные помещения, установившее вышеуказанные обстоятельства, связанные с созданием спорного имущества.

22.08.2011 право собственности ООО «Зерно Сибири» на указанные помещения было зарегистрировано в установленном порядке и 26.08.2011 истцу были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на:

- нежилое помещение № 8П, общей площадью 360,50 кв.м., литера А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА № 537953);

- нежилое помещение № 9П, общей площадью 82,10 кв.м., литера А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА № 537954);

- нежилое помещение № 10П, общей площадью 341,30 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА № 537955);

- нежилое помещение № 12П, общей площадью 964,50 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА № 537952).

При этом, выданные свидетельства о государственной регистрации содержали отметку о существовании в отношении объектов истца ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.11.2011 №№ 01/311/2011-0053, 01/311/2011-0057, 01/311/2011-0060, 01/311/2011-0061 (т. 1 л. 14-18) в отношении указанных объектов недвижимости 22.08.2011 зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России» № регистрации 55-55-01/066/2008-686 и 55-55-01/174/2008-735.

ООО «Зерно Сибири» 29.08.2011 обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению регистрационной службы о признании незаконными действий Управления Росреестра по Омской области в виде регистрации записи об ипотеке в силу закона на нежилые помещения № 8П, 9П, 10П, 12П общей площадью 1748,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 Лет Октября, д.113 и об обязании Управления Росреестра Омской области восстановить нарушенное право в виде исключения из реестра записей об ипотеке в силу закона № 55-55-01/066/2008-686, № 55-55-01/174/2008-735 на нежилые помещения № 8П, 9П, 10П, 12П, общей площадью 1748,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113.

Решением суда от 06.12.2011 по делу № А46-10680/2011 ООО «Зерно Сибири» было отказано в удовлетворении заявленных требований. Решение мотивировано тем, что между лицами, участвующими в деле, существует спор относительно существования прав ОАО «Сбербанк России» как залогодержателя на объекты недвижимости: нежилые помещения № 8П, 9П, 10П, 12П общей площадью 1748,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 Лет Октября, д.113, в связи с чем оспаривание зарегистрированного обременения должно быть осуществлено путём предъявления иска о признании обременения отсутствующим в соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Рассматривая указанное дело, суд установил, что спорные обременения были зарегистрированы на основании пункта 4 статьи 340 ГК РФ, пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, в соответствии с которым если договором об ипотеке, или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Считая, что основания для возникновения ипотеки в силу закона на принадлежащие ООО «Зерно Сибири» нежилые помещения в данном случае отсутствуют, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении заявленных требований послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 12 октября 2010 года № 6267/10.

По правилам части 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельства, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица; заказчики, в свою очередь, - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов  (пункты 1, 3 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Положениями статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

По смыслу положений названных норм, а также условий инвестиционного договора № 1 от 01.07.2008 право собственности на нежилые помещения №№ 8П, 9П, 10П и 12П, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113, не зависимо того, что созданы они в результате реконструкции существующего объекта, возникает именно у инвестора – в рассматриваемом случае у ООО «Зерно Сибири».

Таким образом, право собственности застройщика – ООО «Правовой центр «Юрист» на помещения № 8П, 9П, 10П, 12П не возникало, поскольку указанные помещения создавались застройщиком не для себя, а для третьих лиц – инвесторов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 06.12.2011 по делу № А46-10680/2011 установлено, что спорные обременения (записи в ЕГРП 55-55-01/066/2008-686 и 55-55-01/174/2008-735) были зарегистрированы на основании пункта 4 статьи 340 ГК РФ, пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, в соответствии с которым если договором об ипотеке, или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, в связи с чем суд первой инстанции должен был проверить наличие правовых оснований для регистрации обременения в силу статьи 64 Закона об ипотеке и пункта 4 статьи 340 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции полагает неверным применение судом первой инстанции положенный статьи 64 Закона об ипотеке, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с частью четвертой статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Аналогичная содержится в части 1 статьи 64 Закона об ипотеке. Название статьи 64 определено законодателем как  «Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю».

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что право аренды означенного земельного участка было заложено банку не в качестве самостоятельного предмета залога, а в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемых к ипотеке нежилых помещений. Так, в соответствии с частью третьей статьи 340 ГК РФ, а также со статьёй 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение либо части этого участка функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно оглавлению Закона об ипотеке статья 64 названного закона находится в главе XI, которой определяются особенности ипотеки земельных участков, в отличие от главы XII закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений и нежилых помещений, в которой находится статья 69 Закона.

Пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что нормы главы XI Закона об ипотеке распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Указанное выше свидетельствует о том, что при заключении договоров ипотеки № 7 от 30.04.2008, № 54 от 08.09.2008 действительная воля сторон была направлена на оформление залога только в отношении указанных в договорах объектов нежилых помещений – № 5П и 6П, находящихся в доме № 113 по улице 10 лет Октября в городе Омске.

Поскольку земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеназванных нежилых помещений, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что положения пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, посвящённой исключительно правовому институту ипотеки земельных участков, к спорной ситуации неприменимы.

            Данный вывод согласуется с позицией Федерального арбитражного суда  Западно-Сибирского округа, изложенной в постановлении от 11.04.2012 по делу № А46-9238/2011.

Следовательно, то обстоятельство, единым комплексом вводился реконструируемый объект в эксплуатации либо нет, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Как уже отмечено выше, регистрация спорных обременений проведена исключительно на основании положений пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке и пункта 4  статьи 340 ГК РФ, между тем, поскольку при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции руководствовался нормами статей 64.2, 65, 69.1 Закона об ипотеке, разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором