Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 по делу n А75-840/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Поскольку спорный объект аренды также относится к недвижимому имуществу, следовательно, он должен быть заключен с соблюдением пункта 1 статьи 651 ГК РФ.

При отсутствии такого договора оснований констатировать факт возникновения между сторонами в отношении спорной части подвального помещения многоквартирного жилого дома арендных отношений не имеется.

Не влечет указанное и возникновение на стороне ответчика обязанности по заключению соответствующего договора.

Так, одним из случаев обязательности заключения договора в силу закона является статья 426 ГК РФ, согласно которой публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Договор аренды нежилого помещения не относится к публичным сделкам, поскольку не обладает перечисленными в статье 426 ГК РФ признаками.

В главе 34 ГК РФ, регулирующей арендные отношения, также не установлено, что заключение договора аренды обязательно для лица, у которого находится в собственности спорное имущество, или для уполномоченного законом или собственником по сдаче имущества в аренду лица.

Не усматривается этого и из обозначенных истцом норм права.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4).

В части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

По смыслу перечисленных норм права принятое 11.02.2011 решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома свидетельствует лишь о его обязательности для самих собственников, а не управляющей компании, которой делегировано только право (не обязанность) на заключение договора аренды от имени собственников помещений.

Рассматриваемое решение от 11.02.2011 не подтверждает и факт добровольного принятия ответчиком на себя обязательства по заключению договора аренды.

Как указывалось выше, статья 421 ГК РФ предусматривает возможность понудить к заключению договора, когда обязанность заключить договор предусмотрена добровольно принятым обязательством.

В качестве такового можно рассматривать заключение сторонами предварительного договора, так как пунктом 1 статьи 429 ГК РФ указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Подобного договора между сторонами не заключалось. В качестве предварительного договора нельзя расценить и решение от 11.02.2011, учитывая положения пунктов 2, 3 статьи 429 ГК РФ и отсутствие ответчика на собрании собственников помещений 11.02.2011.

Так, по условиям пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Принимая во внимание положения пункта 1 статьи 651 ГК РФ, предварительный договор аренды должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, что в данном случае не соблюдено.

Кроме того, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), в то время как из решения от 11.02.2011 нельзя усмотреть согласование его предмета в связи с отсутствием конкретизации спорного подвального помещения и возможностью его разграничить с иными подвальными помещениями (не указано его расположение в составе недвижимого имущества с привязкой к поэтажному плану и т.п.).

При таких обстоятельствах, договор аренды подчинен принципу свободы договора, выражающему частно-правовые начала, составляющие основу гражданского права, то есть может быть заключен только по взаимному согласию сторон.

Поскольку заключение договора аренды нежилого помещения не является обязательным для ответчика, у истца отсутствовали правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить соответствующий договор.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заключение договора аренды является обязательным для ОАО «ЖЭУ № 2», является не состоятельным, правовые основания для понуждения ответчика к заключению с истцом данного договора отсутствуют.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что оснований для удовлетворения исковых требований ООО «ТехноРезерв» у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.

            При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба ОАО «ЖЭУ № 2»  подлежит удовлетворению.

            В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении иска следует отказать, расходы по уплате государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.

При изготовлении настоящего постановления в полном объеме судом апелляционной инстанции была обнаружена опечатка, допущенная в резолютивной части постановления, объявленной 27.07.2012, которая выразилась в неверном указании даты оглашения резолютивной части постановления по делу № А75-840/2012.

Как следует из протокола судебного заседания от 25-27.07.2012 по делу № А75-840/2012, в заседании суда апелляционной инстанции, открытом 25.07.2012, объявлялся перерыв до 27.07.2012. Соответствующая информация размещалась в сети Интернет на официальном сайте суда. После возобновления судебного заседания 27.07.2012 и была объявлена резолютивная часть постановления по настоящему делу, о чем также свидетельствует отчет о публикации резолютивной части постановления по делу № А75/840/2012 на сайте суда.

Между тем, во вводной части резолютивной части постановления указана иная дата, а именно: 25.07.2012.

По правилам части 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Поскольку допущенная опечатка не влечет изменения содержания настоящего судебного акта, суд апелляционной инстанции считает необходимым ее исправить в порядке статьи 179 АПК РФ данным постановлением и изложить постановление с учетом уже исправленной опечатки.

Руководствуясь статьей 179, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Исправить во вводной части резолютивной части постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-840/2012 опечатку: вместо «25 июля 2012 года» читать «27 июля 2012 года».

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 04 апреля 2012 года по делу № А75-840/2012 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ТехноРезерв» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТехноРезерв» в пользу открытого акционерного общества «Жилищно-эксплуатационное управление № 2» расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

М.В. Смольникова

Н.А. Шарова