Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2013 по делу n А70-11102/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

21-25, 26-50, 51-52, 53-56, 57-59, 60-63, 64-67, 68-75, 76-82, 83-85, 86-88, 89-90).

Согласно представленным в материалы дела счетам стоимость эксплуатационных услуг за период с января 2012 года по 29 октября 2012 года составила 345 258 руб. 06 коп. (том 1 л.д. 107-154), из которых ответчиком оплачено лишь на сумму 173 750 руб. за период с января 2012 года по май 2012 года (т. 1 л.д. 71-75), что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Согласно свидетельству о регистрации права от 03 февраля 2012 года № 72 НМ 148892 ООО «Офис-2011» является собственником, в том числе, помещения № 39 на третьем этаже Многофункционального комплекса «Калинка», расположенного по адресу: город Тюмень, улица Республики, 65, Литера А (т. 4 л.д. 3).

14 мая 2012 года ООО «ОФИС-2011» (арендодатель) и ООО «Управляющая компания «Калинка» (арендатор) подписали договор аренды № 18/2012 года, согласно которому арендатору передано во временное владение и пользование, в том числе, помещение № 39 на первом этаже в здании по адресу: город Тюмень, улица Республики, 65, Литера А (том 4 л.д. 5-13).

Согласие собственника на передачу имущества в субаренду выражено в письме ООО «ОФИС-2011» от 14 мая 2012 года № 68-12/11.

Уведомлением от 09 октября 2012 года № 09/10-1 субарендатор предложил арендатору считать расторгнутым договор субаренды по истечении 30 календарных дней с момента получения арендатором уведомления (том 1 л.д. 76).

Факт получения арендатором уведомления подтверждается отметкой на уведомлении от 10 октября 2012 года (вх. № 1-276-1/12).

Письмом от 10 октября 2012 года № 10/10-1 субарендатор подтвердил наличие у него долга перед арендатором и предложил подписать соглашение о графике погашения задолженности (т. 1 л.д. 93).

В ответ на указанное письмо арендатор отказал в согласовании графика оплаты долга и предложил оплатить долг незамедлительно в письме от 26 октября 2012 года № 1-425/12 (т. 1 л.д. 13-14).

Письмом от 29 октября 2012 года № 1-443/12 арендатор сообщил об ограничении субарендатору 30 октября 2012 года доступа в помещение на основании пункта 2.1.2. договора субаренды в связи с наличием задолженности (т. 1 л.д. 15-16).

В связи с неоплатой образовавшейся задолженности в добровольном порядке ООО «Управляющая компания «Калинка» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.

Частичное удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.

Как верно установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон на основании договора субаренды нежилых помещений от 31 декабря 2011 года № 17, договоров аренды имущества от 30 декабря 2011 года № 48/2011 и от 14 мая 2012 года № 18/2012 регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что договор субаренды нежилых помещений от 31 декабря 2011 года № 17, договоры аренды имущества от 30 декабря 2011 года № 48/2011 и от 14 мая 2012 года № 18/2012 оспорены не были, равно как и не признаны недействительными в установленном законом порядке, являются действующими, и по форме и содержанию соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как отмечено ранее, факт надлежащего исполнения истцом обязательств по договору субаренды подтверждается передаточным актом от 01 января 2012 года и сторонами по существу не оспаривается.

Оспаривая исковые требования, ответчик указал, что требования истца на основании договора субаренды являются неправомерными, поскольку в отношении объекта договора субаренды, в частности, помещения № 39, ООО «ОФИС-2011» и ООО «Управляющая компания «Калинка» подписали новый договор аренды – от 14 мая 2012 года № 18/2012, следовательно, договор субаренды от 31 декабря 2011 года № 17, по мнению ООО «Империя Успеха», прекратил свое действие, а новый договор субаренды сторонами не заключен.

Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с позицией ответчика, обращает внимание на следующее.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Из буквального толкования статьи 618 ГК РФ следует, что прекращение субарендных отношений законодатель связывает с выбытием арендатора из правоотношений между арендатором и собственником, то есть с прекращением у арендатора права владения и пользования имуществом, которое передано в субаренду, и даже в этом случае, при наличии воли субарендатора, его право на пользование имуществом на условиях договора аренды может быть продолжено.

Как верно установлено судом, вопреки доводам подателя жалобы, помещение №39, являющееся объектом договора субаренды, как на момент рассмотрения спора, так и на момент заключения ООО «Управляющая компания «Калинка» договора субаренды с ООО «Империя Успеха» принадлежало ООО «ОФИС-2011» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 октября 2011 года 72 НМ 118894 от 03 февраля 2012 года № 72 НМ 148892.

Из анализа доказательств по делу следует, что часть помещений, переданных в аренду ООО «ОФИС-2011» по договору аренды от 30 декабря 2011 года истцу, были проданы, при этом помещение № 39, являющееся объектом договора субаренды, с момента подписания сторонами договора субаренды (по момент принятия решения по спору) из собственности ООО «ОФИС-2011» не выбывало. Истец  являлся арендатором указанного имущества весь период действия договора субаренды, начиная с договора аренды от 30 декабря 2011 года № 17, и договора аренды от 14 мая 2012 года № 18/2012.

Полномочия на передачу спорного имущества, помимо прочего, подтверждаются  договорами аренды от 30 декабря 2011 года № 48/2011 и от 14 мая 2012 года № 18/2012, письмами ООО «ОФИС-2011» от 02 февраля 2012 года № 21-12/11 и от 14 мая 2012 года № 68-12/11 о согласии ООО «ОФИС-2011» на передачу имущества ООО «ОФИС-2011» в субаренду.

При этом письменное согласие ООО «ОФИС-2011» на передачу имущества в субарендное пользование ответчику, по мнению коллегии суда, свидетельствует о том,  что воля истца и собственника не была направлена на прекращение субарендных отношений с ответчиком после подписания договора аренды от 14 мая 2012 года №18/2012.

Более того, из переписки сторон следует, что стороны, в том числе и ответчик, считали договор действующим (т.1 л.д. 93, 13-14).

Так, согласно письму от  09 октября 2012 года № 09/10-1, ответчик предложил истцу считать расторгнутым договор субаренды по истечении 30 календарных дней с момента получения арендатором уведомления (т. 1 л.д. 76). Вместе с тем, согласно позиции истца, изложенной в исковом заявлении, относительно расторжения договора субаренды сторонами по инициативе ответчика с 10 ноября 2012 года, следует, что стороны считали договор действующим до 11 ноября 2012 года.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что норма о прекращении договора субаренды при выбытии имущества из пользования арендатора является диспозитивной, после установления факта непрерывности пользования истцом как арендатором спорным имуществом, суд полагает, что договор субаренды является действующим.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2.2.7. договора субаренды предусмотрено, что договор будет считаться расторгнутым по инициативе субарендатора по истечении тридцатиднев­ного срока в случае направления от субарендатора уведомления в адрес арендатора о расторжении настоящего договора.

Из материалов дела следует, что ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора, данное обстоятельство подтверждено наличием в материалах дела письма ответчика от 09 октября 2012 года № 09/10-1, полученного истцом 10 октября 2012 года (вх. № 1-276-1/12) (том 1 л.д. 76).

Таким образом, период действия договора определяется с 01 января 2012 года по 10 ноября 2012 года.

Как следует из материалов дела, истец заявил о взыскании с ответчика задолженности по постоянной части арендной платы в сумме 1 190 064 руб. 52 коп. за период с марта 2012 года (частично) по 29 октября 2012 года.

Из пункта 3.1. договора субаренды следует, что с 01 января 2012 года по 30 сентября 2012 года размер арендной платы составляет 139 000 руб. в месяц, в т. ч. НДС 18%; с 01 октября 2012 года по 30 ноября 2012 года размер арендной платы 278 000 руб. в месяц, в т. ч. НДС 18%.

Таким образом, за период с 01 января 2012 года по 29 октября 2012 года ответчик должен был уплатить 1 511 064 руб. 52 коп. Вместе с тем, материалы дела содержат доказательства лишь частичной оплаты постоянной части арендной платы в сумме 321 000 руб. (том 1 л.д. 49-59).

Проверив представленный истцом расчет долга по постоянной части арендной платы, в отсутствии доказательств обратного, суд апелляционной инстанции признает его арифметически правильным и документально подтвержденным.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании задолженности по переменной части арендной платы за период с января 2012 года по 29 октября 2012 года в сумме 68 692 руб. 82 коп.

Ответчик, оспаривая расчет истца, указал, что расчет составлен с нарушением условий договора, поскольку расчет за тепло-, водо-, энергоснабжение (частично), обслуживание систем кондиционирования и вентиляции составлен истцом с учетом количества субарендаторов, а не относительно занимаемой ответчиком площади помещения.

Так, из пункта 3.1. договора субаренды следует, что в переменную часть включается компенсация стоимости коммунальных услуг (в том числе: тепло-, водо-, энергоснабжение, обслуживание систем кондиционирования и вентиляции); размер переменной части арендной платы рассчитывается арендатором по формуле, указанной в приложении № 3 к дого­вору на основании имеющихся у арендатора данных о фактически потребленных субарендатором комму­нальных услугах.

Из приложения № 3 к договору субаренды следует, что оплата электроэнергии, потребленной ответчиком в помещении № 39, производится по показаниям приборов учета, установленных в арендуемом помещении, плата за освещение мест общего пользования распределяется пропорционально площади арендуемого помещения; расчет платы за водоснабжение и канализацию производится по факту показаний приборов учета, установленных в арендуемом помещении, на основании утвержденных городских тарифов и/или пропорционально площади арендуемого помещения; расчет платы за теплоснабжение производится по показанию приборов учета газа, установленного в газовой котельной МФК «Калинка», пропорционально площади арендуемого помещения (том 1 л.д. 37-38).

С учетом вышеизложенного, следует, что условиями договора субаренды размер платы ответчика за освещение мест общего пользования, водоснабжение и канализацию, теплоснабжение определяется пропорционально площади арендуемого помещения – 139 кв.м (пункт 1.1. договора субаренды).

Поскольку договор субаренды не содержит каких-либо условий о необходимости производить расчет платы (за освещение мест общего пользования, водоснабжение и канализацию, теплоснабжение) с учетом количества субарендаторов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении истцом условий договора при расчете платы за освещение мест общего пользования, водоснабжение и канализацию, теплоснабжение.

Так, на момент подписания сторонами договора субаренды площадь административно-торгового корпуса, принадлежащего истцу, составляла 17 067,7 кв.м (том 2 л.д. 50). Площадь арендованного ответчиком помещения № 39 составляет 139 кв.м. (пункт 1.1. договора субаренды). Из представленных в материалы дела договоров электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, счетов, выставленных поставщиками, а также из пояснений истца следует, что условие о площади, относительно которой определены объемы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения не изменялось контрагентами весь период действия договора субаренды.

Принимая во внимание, что ответчик выставленные истцу счета за поставленную истцу электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, а также то, что в договоры электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения не были внесены изменения