Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2013 по делу n А70-5051/2011. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании имеющихся в материалах дела документов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что конкурсный управляющий не доказал, что стороны сделки намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес. Напротив, ООО «Согласие» представило доказательства, что сделка совершена с намерением реализовать обычный хозяйственный интерес и совершение сделки соответствующей аналогичным сделкам в схожий период времени.

Как утверждает конкурсный управляющий ЗАО «Доминик» Фомин А.В., в результате совершения оспариваемой сделки имущество должника (земельный участок) было реализовано по заниженной цене в нарушение интересов должника и его кредиторов.

Повторно рассматривая настоящий вопрос, суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией конкурсного управляющего по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции в целях определения рыночной стоимости земельного участка площадью 1 848 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное производство, кадастровый номер 72:08:1304001:154, находящийся по адресу: примерно 2800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с. Старая Заимка, ул. Заречная, 2 (предмета оспариваемого договора) назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Оценочная компания «АЛЬЯНС» Соловьевой Наталье Владимировне (определение от 24.01.2012, том 52 листы дела 150-153).

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта ООО «Оценочная компания «АЛЬЯНС» от 18.02.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 31 416 000 рублей (том 56 листы дела 2-85).

Суд первой инстанции, приняв во внимание только заключение эксперта ООО «Оценочная компания «АЛЬЯНС», пришел к выводу, что стоимость земельного участка  площадью 1 848 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное производство, кадастровый номер 72:08:1304001:154, находящегося по адресу: примерно 2800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с Старая Заимка, ул. Заречная, 2, является заниженной и не соответствует рыночной стоимости имущества на момент заключения оспариваемого договора.

Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания сделки недействительной не подтвержден обстоятельствами дела.

В силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Частью 3 статьи 86 АПК РФ установлено, что заключение эксперта оглашается в судебном заседании и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Заключение эксперта ООО «Оценочная компания «АЛЬЯНС» от 18.02.2013 не содержит сведений о совершении реальных сделок купли-продажи земельных участков.

При определении рыночной цены земельного участка оценщиком применен один метод исследования - сравнительный подход, иные подходы - доходный и затратный не применялись; оценщиком для определения рыночной стоимости использовалась только цена предложения объектов аналогов, отличных от предмета оспариваемой сделки. Экспертом в заключении отмечено, что на размер рыночной стоимости в значительной степени влияет его месторасположение и иные факторы.

В заключении указано, что Заводоуковский район расположен в юго-восточной части Тюменской области. Граничит с Упоровским, Ялуторовским, Юргинским, Омутинским и Армизонским районами области. Районный центр – г. Заводоуковск. Расстояние г. Заводоуковска от г. Тюмени 95 км. Заселенность низкая. Объект экспертизы, земельный участок расположен в с. Старая Заимка. Удаленность от г. Заводоуковска 25, 5 км.

Для сравнительного анализа приведены предлагаемые к продаже объекты –земельные участки  площадью 120 000 кв.м., 60 000 кв.м., 60 000 кв.м., удаленностью соответственно Ялуторовский тракт 50 км. от Тюмени, Московский тракт 30 км. от Тюмени, Московский тракт 25 км. от Тюмени. Выбранные экспертом объекты не аналогичны объекту оценки, но применен коэффициент понижения цены.

Следовательно, данное заключение носит вероятностный характер о рыночной цене приобретения. По мнению суда апелляционной инстанции, данных о рыночной стоимости объекта, изложенных в данном заключении, при наличии в деле иных объективных доказательств, опровергающих указанные экспертом сложившиеся рыночные цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения  в с. Старая заимка Заводоуковского района Тюменской области, недостаточно для вывода о наличии в действиях сторон признаков злоупотребления правом и причинения вреда кредиторам.

Конкурсный управляющий утверждая о наличии оснований для применения положений статьи 10 ГК РФ только по причине занижения рыночной стоимости земельного участка должен доказать, что ЗАО «Доминик» продало земельный участок по цене не соответствующей рыночной стоимости, по цене и на условиях не соответствующих аналогичным условиям сделок, совершаемых в данный период времени, а ООО «Согласие» заведомо знало о неравноценной стоимости передаваемого земельного участка и действовало с противоправной целью.

ООО «Согласие», возражая против заявленных требований, ссылается на то, что на момент совершения оспариваемой сделки (22.03.2010) цена на земельные участки на территории Заводоуковского района Тюменской области соответствовала рыночной цене спорного договора купли-продажи, представив также отчет №1106/12 ООО «Центр экономического содействия» о рыночной цене участка 665 000 рублей по состоянию на 22.03.2010. В отчете ООО «Центр экономического содействия» также использовался только сравнительный метод по цене предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в Тюменской области.

Таким образом, по отчету эксперта и заключению оценщика, вероятная рыночная стоимость земельного участка существенно отличается (665 000 рублей и 31 416 000 рублей).

Однако, суд апелляционной инстанции полагает недоказанным занижение рыночной стоимости земельного участка, поскольку в деле имеются иные доказательства реального приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения в этот же период времени, на той же территории, несущественно отличающихся по площади и по цене не выше, чем в оспариваемой сделке.

Так, 15.08.2010 ООО «Согласие» приобрело у гражданки Пархоменко Валентины Ивановны земельный участок общей площадью 2 065 189 кв.м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Тюменская область, Заводоуковский район, 1,3 км по направлению на запад от ориентира с. Новая Заимка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Заводоуковский район, с. Новая Заимка по цене 103 359 рублей.

22.09.2010 ООО «Согласие» приобрело у гражданки Ширшовой Ирины Ивановны земельный участок общей площадью 2 058 293 кв.м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Тюменская область, примерно в 2 км по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Заводоуковский район, с. Новая Заимка, ул. Вокзальная, 1 по цене 102 910 рублей.

22.09.2010 ООО «Согласие» приобрело земельный участок общей площадью 2 018 902 кв.м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящийся в 3 км по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Заводоуковский район, с. Новая Заимка, ул. Вокзальная, 68 по цене 102 945 рублей.

Как указывает ответчик, указанные земельные участки, как и спорный земельный участок, были образованы из земельных долей, находившихся на территории Старозаимской сельской администрации  и по своим качественным характеристикам (баллам продуктивности почвы) являются одинаковыми. Все земельные участки находятся в относительной близости друг от друга.

Суд апелляционной инстанции считает данные доказательства сложившейся рыночной стоимости земельных участков на территории Заводоуковского района с. Новая Заимка объективными и имеющими доказательственное значение, так как контрагентами по данным сделкам не является ЗАО «Доминик», а утверждения конкурсного управляющего, что данные участки также могли отчуждаться по заниженной стоимости или не по той цене, которая указана в договоре бездоказательны.

Достоверность данных сделок подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.10.2010 72 НЛ 790520, от 21.10.2010 72 НЛ 790435, от 21.10.2010 72 НЛ 790434, в соответствии с которыми в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности на земельные участки, проданные по вышеуказанным договорам на ООО «Согласие».

Целью приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения ООО «Согласие» указывает ведение собственной сельскохозяйственной деятельности на данной территории. Какой либо заинтересованности по отношению к должнику ООО «Согласие» не имеет.

Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Конкурсный управляющий подтверждает, что ООО «Согласие» не является заинтересованным лицом по отношению к должнику.

Оценивая доводы подателя жалобы, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что с целях соблюдения требований статьи 5 Закона Тюменской области от 03.11.2003 № 170 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и планировании их использования» и постановления Правительства Тюменской области от 17.10.2005 № 754-рп «О порядке принятия решения о реализации Тюменской областью права преимущественного приобретения земельного участка» извещением от 04.03.2010 ЗАО «Доминик» ставило в известность Департамент имущественных отношений Тюменской области о намерении продать спорный земельный участок по цене 5 000 рублей за 1 га  (том 52 лист дела 132), что соответствует стоимости земельного участка, определенной сторонами в оспариваемом договоре - 924 000 рублей (184,8 га х 5 000 рублей).

Письмом № 5646/10-2 от 21.05.2010 Департамент имущественных отношений Тюменской области сообщил о нецелесообразности приобретения земельного участка на условиях, предложенных ЗАО «Доминик» (том 52 лист дела 133).

Факт отказа Департамента имущественных отношений Тюменской области от приобретения земельного участка  также свидетельствует о необоснованности выводов суда первой инстанции о том, что цена спорного земельного участка, установленная в договоре купли-продажи от 22.03.2010, является заниженной.

  Доводы конкурсного управляющего о продаже земельного участка ниже кадастровой стоимости также не являются достаточными основаниями для признания сделки недействительной по статье 10 ГК РФ. В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка может не соответствовать его реальной рыночной стоимости.

Соответственно, отсутствуют основания считать, что оспариваемая сделка нарушает интересы должника и его кредиторов, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении рассматриваемого заявления (статья 4 АПК РФ).

В своем заявлении конкурсный управляющий также руководствовался тем, что на момент совершения оспариваемой сделки ЗАО «Доминик» отвечал признаку неплатежеспособности, так как прекратил исполнение части денежных обязательств.

Согласно статье 2 Закона о банкротстве под неплатежеспособностью понимается прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.

В качестве доказательств, подтверждающих неплатежеспособность должника, конкурсный управляющий Фомин А.В. сослался на то, что на момент совершения сделки – 22.03.2010 - у должника имелись неисполненные обязательства перед ООО «НИККА-Финанс» в размере 197 580 руб. 89 коп.

Судом апелляционной инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Тюменской области от 29.08.2011 по настоящему делу признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника требования ООО «НИККА-Финанс» в размере 197 580 руб. 89 коп.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (картотека арбитражных дел), заявление ООО «НИККА-Финанс» о включении требования в реестр требований кредиторов должника принято к производству Арбитражного суда Тюменской области определением от 05.08.2011. Следовательно, задолженность ООО «НИККА-Финанс»  перед ЗАО «Доминик» в указанной сумме не могла быть учтена в качестве признака неплатежеспособности по состоянию на 22.03.2010 года, о котором должно быть известно ООО «Согласие».

Ссылки заявителя на решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.12.2010 по делу № А70-8815/2010 также подлежат отклонению, так как на момент вынесения определения о принятии заявления сделка была заключена.

Как установлено судом апелляционной инстанции, определение о принятии искового заявления Банка ВТБ (ОАО) к ЗАО «НИККА-Центр», ЗАО «Доминик», ЗАО «НИККА» о солидарном взыскании задолженности по кредитному соглашению  № КС-729000/2008/00009 от 05.02.2008, неустойки по договорам поручительства № ДП1-729/2008/00009 от 02.02.2009 и № ДП2-729/2008/00009 от 16.02.2009 и обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке нежилого помещения № ДИ -729/2008/00009 от 02.02.2009 вынесено арбитражным судом 27.08.2010, то есть через пять месяцев после заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.