Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 по делу n А46-31440/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

28 мая 2013 года

                                                      Дело № А46-31440/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Кудриной Е.Н., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3277/2013) индивидуального предпринимателя Залеско Сергея Ивановича на  решение Арбитражного суда Омской области от  13 марта 2013 года по делу №  А46-31440/2012 (судья Распутина Л.Н.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Залеско Сергея Ивановича (ОГРН  308554307300040,  ИНН  550707777541, ) к  открытому акционерному обществу «МДМ Банк» (ОГРН 1025400001571, ИНН 5408117935) о запрете чинить препятствия в пользовании арендованным нежилым помещением и принадлежащим на праве собственности имуществом, и по встречному иску открытого акционерного общества «МДМ Банк» к индивидуальному предпринимателю Залеско Сергею Ивановичу о признании прекращенным договора и обязании освободить помещение,

третье лицо:  конкурсный управляющий общество с ограниченной ответственностью «Компания «Интерстрой» Шилова Олеся Михайловна,

при участии в  судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Залеско Сергея Ивановича - представитель Галиаскаров М.Р.  (паспорт, по доверенности № 55АА0639009 от 17.10.2012 сроком действия 3  года);

от открытого акционерного общества «МДМ Банк»  - представитель Пущаева А.Л. (паспорт, по доверенности № 356  от  15.02.2013 сроком действия 1 год);

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Компания «Интерстрой» Шиловой Олеси Михайловны  - представитель не явился, извещён,

установил:

Индивидуальный предприниматель Залеско Сергей Иванович  (далее – ИП Залеско С.И., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «МДМ Банк» (далее – ОАО «МДМ Банк», ответчик) о запрете последнему до момента прекращения у истца права пользования чинить препятствия в пользовании арендованным нежилым помещением – гаражом, литер А, расположенным по адресу: г. Омск, пр. Мира 187 Б, и принадлежащим истцу на праве собственности имуществом, размещенном на объекте аренды, перечисленном в протоколе осмотра.

Исковые требования мотивированы со ссылками на статьи 10, 12, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 05.02.2013 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Компания «Интерстрой» Шилова Олеся Михайловна (далее – третье лицо).

05.02.2013 ОАО «МДМ Банк» представлено встречное исковое заявление к  индивидуальному предпринимателю Залеско Сергею Ивановичу о признании прекращенным действие договора аренды нежилого помещения № 1-3 и обязании индивидуального предпринимателя Залеско Сергея Ивановича освободить принадлежащее на праве собственности Банку нежилое помещение - гараж, одноэтажное здание с антресольным этажом, общей площадью 768 кв.м., литер А, расположенное по адресу: г. Омск, пр. Мира 187 Б, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00-8495.     

Определением суда от 25.02.2013 встречный иск ОАО «МДМ Банк» принят судом к производству на основании пункта 2 части 3 статьи 132 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Омской области от 13 марта 2013 года по делу №А46-31440/2012 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования открытого акционерного общества «МДМ Банк» удовлетворены. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Залеско Сергея Ивановича в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб. 

Не соглашаясь с решением суда, ИП Залеско С.И. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и об оставлении встречных исковых требований без удовлетворения.

В обоснование апелляционной жалобы ИП Залеско С.И. указывает на нарушения норм материального права.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в порядке статьи 123 АПК РФ, в суд не явилось, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд рассмотрел  апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса, надлежаще извещенного о рассмотрении апелляционной жалобы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей сторон, оценив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным,  апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом,  17.12.2009 между обществом с ограниченной ответственностью Компания «Интерстрой» (арендодатель) и ИП Залеско С.И. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1-З (далее – договор), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) помещения, общей площадью 727,3 кв.м.: - здания гаража, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, пр. Мира, 187Б, общей площадью 727,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора установлен с 17.12.2009 по 17.12.2010.

05 октября 2010 года Арбитражным судом Омской области по делу № А46-8655/2010 вынесено решение о признании общества с ограниченной ответственностью Компания «Интерстрой» (далее – ООО Компания «Интерстрой», Должник) банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства по упрощенной процедуре как ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Величко В.Н.

Сведения об открытии в отношении Должника конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 198 от 23.10.2010.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.12.2010 по делу № А46-8655/2010 требования ОАО «МДМ Банк» были включены в реестр требований кредиторов ООО Компания «Интерстрой» в размере 8 157 500 руб., как требования по обязательству, обеспеченные залогом имущества должника и в размере 8 376 336 руб. 05 коп. без обеспечения залогом имущества должника.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ОАО «МДМ Банк» и ООО Компания «Интерстрой» заключен договор о залоге недвижимости (Ипотека) от 26.03.2008 № 2241.264, в соответствии с которым Должник предоставил ОАО «МДМ Банк» в залог следующее имущество (далее - Заложенное имущество):

1. Коммерческая недвижимость - нежилое строение, одноэтажное здание гаража общей площадью 647,70 кв.м, литера Б, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д.187Б, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00-8501 (далее - Объект № 1);

2. Коммерческая недвижимость - гараж, одноэтажное здание с антресольным этажом, общей площадью 768 кв.м, литера А, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д.187Б, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00-8495 (далее - Объект № 2); 3. Земельный участок, на котором расположены Объект № 1 и Объект № 2, находящийся по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д.187Б, кадастровый (или условный) номер объекта 55:36:030120:0085, площадью 4960.00 кв.м. (далее - Земельный участок).

3. Земельный участок, на котором расположены Объект № 1 и Объект № 2, находящийся по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д.187 Б, кадастровый (или условный) номер объекта 55:36:030120:0085, площадью 4960.00 кв.м. (далее - Земельный участок).

В ходе проведения двух торгов по реализации заложенного имущества оно продано не было. Первые и повторные торги, проведенные соответственно 14.05.2012 и 31.07.2012,  признаны несостоявшимися.

ОАО «МДМ Банк» как залоговый кредитор воспользовалось своим правом, закрепленным в статье 138 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» и оставило заложенное имущество за собой.

В связи с вышеизложенным, 29.09.2012  к ОАО «МДМ Банк» перешло право собственности на заложенное ООО Компания «Интерстрой» недвижимое имущество, в том числе помещение, общей площадью 727,3 кв.м.: - здание гаража, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, пр. Мира, 187 Б, общей площадью 727,3 кв.м.

Истец, полагая, что перемена собственника арендуемого помещения не влечет прекращение договора аренды, обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ОАО «МДМ Банк» о запрете последнего до момента прекращения у истца права пользования чинить препятствия в пользовании спорным арендованным нежилым помещением.

В свою очередь, ОАО «МДМ Банк» предъявило к ИП Залеско С.И. встречное исковое заявление о  признании прекращенным действие договора аренды нежилого помещения № 1-3 и об обязании истца освободить принадлежащее на праве собственности Банку нежилое помещение - гараж, одноэтажное здание с антресольным этажом, общей площадью 768 кв.м., литер А, расположенное по адресу: г. Омск, пр. Мира 187 Б, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00-8495.     

Отказ в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворение встречного иска послужили поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

На основании статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2.1 договора аренды № 1-З от 17.12.2009 стороны определили, что срок аренды помещений устанавливается с 17.12.2009 по 17.12.2010.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Принимая во внимание вышеизложенное, договор аренды № 1-З от 17.12.2009  в силу статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между истцом по первоначальному иску и ООО «Компания «Интерстрой» сложились фактические арендные отношения.

Так, из материалов дела следует, что 29.07.2010 между ООО «Компания «Интерстрой» и ИП Залеско С.И. заключено соглашение о зачете, из содержания которого следует, что стороны договорились о взаимозачете встречных обязательств. При этом денежные средства, полученные ООО «Компания «Интерстрой» от ИП Залеско С.И., являются арендной платой за фактическое пользование помещением, принадлежащим истцу (л.д. 123).

Между тем, поскольку доказательств того, что договор аренды прошел государственную регистрацию в материалы дела не представлено, отсутствуют основания для признания договора аренды № 1-З от 17.12.2009 заключенным и как следствие действующим на момент предъявления встречного иска.

Кроме того, как указано ранее, на основании решения Арбитражного суда Омской области от 05.10.2010 по делу № А46-8655/2010 в отношении ООО «Компания «Интерстрой» открыто конкурсное производство.

В