Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2013 по делу n А46-13073/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 09.11.2010 № 7454/10, от 01.03.2011 № 14880/10 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный пунктом 3 статьи 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим. Указанный правовой подход изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 № 15874/11.

Поскольку из материалов дела следует, установлено судом первой инстанции и не оспаривается предпринимателем, что ИП Диденко С.Я. приобрел объект незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи (договор купли-продажи от 21.08.2008 № 1), оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что ГУЗР по Омской области было не вправе передать в собственность предпринимателю земельный участок по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а Диденко С.Я. не имел исключительного права на получение этого участка в собственность.

Кроме этого, в рамках дела № А46-1771/2011 по заявлению ООО «ТЦ «Левобережный» о признании недействительным распоряжения ГУЗР от 04.12.2008 № 3764-р о предоставлении в собственность предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 55:36:100910:511 для размещения незавершённого строительства четырёхэтажного строения-кафе, судом установлено отсутствие правовых оснований для передачи в собственность предпринимателю этого земельного участка для размещения объекта незавершённого строительства.

Таким образом, спорный земельный участок был передан предпринимателю неосновательно.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 166 ГК РФ определяет, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено статьёй 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку оснований для передачи предпринимателю в собственность земельного участка отсутствовали, постольку договор купли-продажи № 3179/5372-2008 от 04.12.2008 земельного участка 55:36:10 09 10: 511, площадью 1759 кв.м., заключённый между ГУЗ Омской области и ИП Диденко С.Я., является недействительным, противоречащим нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовым последствием признания недействительным договора купли-продажи является применение последствий недействительности сделки.

Пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом первой инстанции правомерно и обоснованно была применена двусторонняя реституция, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.

В силу пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Подлежат отклонению доводы предпринимателя о невозможности применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, обоснованные тем, что на спорном земельном участке на площади 28 кв.м. расположены объекты недвижимости третьего лица, а также тем, что договор аренды имел срочный характер.

В части расположения на земельном участке на площади 28 кв.м. объектов недвижимости ООО «ТЦ «Левобережный» следует указать, что в рамках арбитражного дела № А46-14810/2010 ИП Диденко С.Я. обращался с заявлением к ООО «ТЦ «Левобережный» о признании самовольными постройками объектов недвижимости общества, недействительной государственную регистрацию права собственности на эти объекты недвижимости и обязании общества возвратить земельный участок путём сноса указанных объектов недвижимости. Судебными актами по указанному делу в удовлетворении требований ИП Диденко С.Я. отказано, в том числе по тому основанию, что здание торгового центра, реконструированное обществом путём надстройки дополнительных этажей и возведением пристройки, располагается на двух земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:100910:523 и 55:36:100910:33, предоставленных в аренду обществу по договорам аренды, на капитальный ремонт здания торгового центра и строительство пристройки администрацией города Омска было выдано 25.08.2009 обществу разрешение на строительство № 55-793; в последующем обществу было выдано разрешение от 01.04.2010 № 55-743 на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, на основании которого за обществом 07.07.2010 зарегистрировано право собственности на торговый центр общей площадью 6710,6 кв.м, согласно свидетельству о государственной регистрации права 55 АА 049131.

Таким образом, вопросы правомерности размещения на части спорного земельного участка объектов недвижимости третьего лица были предметом рассмотрения арбитражного суда. Факт размещения на данном земельном участке объекта недвижимости ООО «ТЦ «Левобережный» установлен.

Следовательно, предприниматель, обязанный возвратить публично-правовому образованию земельный участок, не сможет обеспечить реальную передачу 28 кв.м., занятых объектами третьего лица.

Вместе с тем, учитывая судебные акты по делу А46-14810/2010, а также то, что возврат земельного участка производится подписанием акта приема-передачи, а не передачей вещи в натуре, то у предпринимателя не имеется каких-либо препятствий для оформления документов по двусторонней реституции. Иными словами в этой части не имеется препятствий для исполнения судебного решения. При этом, для целей возврата земельного участка вопросы размещения на земельном участке, являющегося собственностью публично-правового образования, объекта третьего лица, предпринимателя не касаются и его прав не нарушают. Таким образом, наличие рассматриваемого обстоятельства никоим образом не может повлиять на исполнение предпринимателем судебного акта о двусторонней реституции, а, соответственно, не нарушает его прав.

Что касается срочности договора аренды, то как уже было указано, в соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 5 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73, в случае признания недействительным договора купли-продажи, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Кроме того, по положениям пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610). Названные нормы, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, опровергают доводы предпринимателя о невозможности в данном случае применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией подателя жалобы о недоказанности наличия какой-либо заинтересованности, а также реального нарушения прав публично-правового образования.

Судом кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение указано на ошибочность выводов нижестоящих судов об отсутствии в данном деле подлежащего защите материально-правового интереса, о необходимости доказывания прокурором фактов реального нарушения чьих-либо прав и законных интересов оспариваемой сделкой, выводы об отсутствии у прокурора полномочий на обращение с заявленными требованиями.

Учитывая позицию кассационного суда, представляются надуманными доводы предпринимателя о необходимости установления вопроса «в чем заключается заинтересованность публично-правового образования в лице ГУЗР Омской области, в интересах которого выступил прокурор, при признании сделки недействительной, какие реальные права публично-правового образования нарушены оспариваемой сделкой».

Помимо этого, апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции, который в тексте своего решения верно указал на обращение прокурора с рассматриваемым заявлением в защиту публичных интересов и государственной собственности, так как земельный участок незаконно выбыл из государственной формы собственности. В рассматриваемом случае при предоставлении ИП Диденко С.Я. земельного участка в собственность как собственнику объекта незавершённого строительства были нарушены закон и публичные интересы в связи с невозможностью соблюдения установленных законодательством особенностей правового режима земель в период строительства и, как следствие, невозможностью обеспечения предусмотренного градостроительным законодательством права на благоприятные условия жизнедеятельности, а также интересы государства в связи с незаконным выбытием оспариваемого земельного участка из государственной собственности. В данном случае прокуратура обращалась в суд в интересах государства в лице уполномоченного органа – ГУЗР Омской области. Отсутствие чёткого указания публичного образования, интересы которого затрагиваются при рассмотрении вопроса о неразграниченной государственной собственности на землю, а также совпадение ответчика и уполномоченного органа публичного образования, в интересах которого предъявлен иск, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований прокурора.

Указанные выводы суда опровергают доводы предпринимателя об отсутствии какой-либо заинтересованности публично-правового образования, равно как доводы о недоказанности реального нарушения прав публично-правового образования.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального