Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2013 по делу n А70-11738/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

области «Управление автомобильных дорог» от 04.02.2013 № 497/02 (л.д. 1-15, 22 т. 2).

Как пояснил истец, в связи с осуществлением работ по реконструкции окружной автомобильной дороги г.Тюмени на участке п.Учхоз - д. Плеханово - д. Ожогино ООО «ЮКОН» приняло решение обратиться за разрешением на строительство в Департамент градостроительной политики Администрации города Тюмени после устранения препятствий по пользованию земельным участком.

Письмом от 04.05.2010 № 4842/17-2 Департамент имущественных отношений Тюменской области потребовал от истца представить документы, подтверждающие освоение земельного участка (л.д. 29 т. 2).

ООО «ЮКОН» 30.08.2010 представило в Департамент инженерные изыскания и проект (л.д. 30 т. 2).

Департамент письмом от 09.11.2010 № 13010/17-2 просил ГБУ ТО «Управление автомобильных дорог» дать заключение о возможности дальнейшего освоения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 для строительства автосалона (л.д.116 т.1).

Письмом от 01.12.2010 № 5435/19  ГБУ ТО «Управление автомобильных дорог» указало, что  границы  реконструкции автомобильной дороги «Обход города Тюмени» на участке п.Учхоз - д.Плеханово - д.Ожогино (2 очередь строительства), 5 пусковой комплекс: транспортная развязка в 2-х уровнях (клеверный лист) на пересечении с автодорогой «Екатеринбург-Тюмень»  накладываются со стороны ул. Московский тракт на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:920, и площадь наложения составляет 13 кв.м. При этом просило во избежание корректировки проекта реконструкции дороги рассмотреть совместно с ООО «ЮКОН» возможность изменения границ земельного участка с учетом границ проекта реконструкции дороги. В случае принятия решения об исключении наложения, освоение земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 не будет препятствовать проведению реконструкции окружной автомобильной дороги г.Тюмени (л.д. 32 т.2).

Департамент письмом от 07.02.2011 №1255/17-2 сообщил истцу, что дальнейшее освоение земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 не будет препятствовать проведению реконструкции окружной автомобильной дороги г.Тюмени лишь при принятии решения об исключении наложения (л.д. 31 т.2).

По мнению истца, поскольку из письма № 1255/17-2 следовало, что строительство автосалона в случае неустранения наложения земельных участков будет препятствовать реконструкции автодороги, истец добросовестно ждал от Департамента соответствующего решения об исключении наложения земельных участков; при этом время реконструкции автомобильной дороги «Екатеринбург-Тюмень» исключало возможность использования спорного земельного участка по целевому назначению.

Полагая, что уведомление о прекращении договора аренды от 03.09.2012 нарушает права и законные интересы истца, а также указывая на наличие у него в силу статьи 621 ГК РФ и пункта 3.1.6 договора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, ООО «ЮКОН» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

   При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции считает, что  требования ООО «ЮКОН» не являются обоснованными, и в их удовлетворении судом первой инстанции отказано правильно. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами  (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ).

            Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленным этой статьей.

          Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).

          В соответствии с распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 04.09.2009 №10896-3 спорный земельный участок предоставлялся ООО «ЮКОН» в аренду сроком на три года, и в договоре аренды земельного участка от 15.09.2009 №23-30/1560 стороны установили трёхгодичный срок его действия:  с 04.09.2009 по 03.09.2012 (пункт 7.2 договора).

          В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

         В договоре №23-30/1560 стороны предусмотрели положения о праве арендатора заключить по истечении срока настоящего договора новый договор, на согласованных сторонами условиях, или продлить срок аренды земельного участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством РФ (пункт 3.1.6).

           При этом  стороны в разделе договора об обязанностях арендатора установили  его обязанности  не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, обратиться к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды участка или намерении заключения нового договора (пункт 3.2.19), а также по окончании срока действия договора и при отсутствии письменного заявления арендатора о продлении срока аренды или заключении договора аренды на новый срок в 10-дневный срок передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального (пункт 3.2.13).

           Согласно пункту 6.1 договора все изменения к нему или дополнения осуществляются на основании письменного соглашения сторон.

          Исходя из приведенных выше условий договора при их истолковании во взаимосвязи, истечение срока действия договора аренды влечет прекращение аренды и обязанность арендатора возвратить участок, если арендатор  не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, не обратился к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды участка или намерении заключения нового договора. При этом заключение нового договора аренды, предполагающее согласование сторонами его условий, а также продление срока аренды земельного участка на прежних условиях, возможны, если это не исключается земельным законодательством РФ.

          Из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что в срок не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора №23-30/1560, с письменным заявлением к ответчику – Департаменту имущественных отношений  ООО «ЮКОН» не обратилось. Между сторонами также не было заключено, как это предусмотрено в пункте 6.1, письменного соглашения о продлении срока аренды, или нового договора аренды. В связи с чем с истечением срока 03.09.2012 договор аренды земельного участка от 15.09.2009 №23-30/1560 является прекращенным. Направленное истцу  Департаментом имущественных отношений уведомление от 03.09.2012 о прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия соответствует условиям самого договора и требованиям пункта 3 статьи 425 ГК РФ. Исходя из содержания уведомления от 03.09.2012 (л.д.39 т.1), остальные изложенные в нём со ссылкой на статьи 309, 310 ГК РФ претензии к исполнению арендатором его обязательств выражают в своей совокупности отказ Департамента имущественных отношений от заключения нового договора.  

          Поскольку аренда спорного земельного участка прекратилась по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (что соответствует пункту 1 статьи 46 ЗК РФ), это является достаточным для разрешаемого спора, вне зависимости от того, имеются ли иные основания для прекращения аренды земельного участка, установленные в пункте 2 статьи 46 ЗК РФ.

          Требуя обязать ответчика продлить действие договора на три года, ООО «ЮКОН» в исковом заявлении сослалось на наличие у него в силу статьи 621 ГК РФ и пункта 3.1.6 договора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. В апелляционной жалобе истец дополнительно указал на существование у ответчика такой обязанности в силу пункта 3 статьи 30 ЗК РФ, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду для строительства автосалона с предварительным согласованием места размещения объекта.

            Положениями статьи 22 ЗК РФ и статьи 621 ГК РФ  предусмотрено преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды на заключение этого договора на новый срок при определенных условиях.

            В пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем  спорного имущества третьему лицу в аренду.

             При отсутствии доказательств передачи в аренду спорного земельного участка другим лицам, что следует из материалов дела и по существу не отрицается истцом, его уведомление ответчиком о прекращении договора аренды не может нарушать преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Кроме того, положения статьи 621 ГК РФ, равно как и пункт 3.1.6 договора аренды от 15.09.2009 №23-30/1560, на которые сослался истец  в исковом заявлении, не могут повлечь таких последствий как возложение на ответчика обязанности продлить договор аренды на новый срок, о чём просит ООО «ЮКОН» в предъявленном иске.

               Доводы истца об обязанности ответчика заключить договор аренды на новый срок в силу пункта 3 статьи 30 ЗК РФ, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду для строительства автосалона с предварительным согласованием места размещения объекта, основаны на неправильном истолковании норм материального права и отклоняются судом апелляционной инстанции.

           Действительно, спорный земельный участок был предоставлен истцу в аренду сроком на три года для строительства автосалона с предварительным согласованием места размещения автосалона, что подтверждается имеющимся в материалах дела распоряжением  Департамента имущественных отношений от 15.12.2008 №8256-з «О предварительном согласовании места размещения автосалона в г.Тюмени, ул.Московский тракт» (л.д.19-20 т.1), которое также упомянуто в числе оснований в изданном впоследствии распоряжении Департамента имущественных отношений от 04.09.2009 №10896-з  (л.д.13 т.1).

            Как правильно указал истец, в пункте 3 статьи 30 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

            Вместе с тем, в аренду истцу для целей строительства автосалона спорный земельный участок был предоставлен договором аренды от 15.09.2009 №23-30/1560 на срок три года, и по истечении этого срока договор аренды прекратил своё действие, о чём указано выше. И  понуждение Департамента имущественных отношений продлить действие договора ещё на три года, как просит истец, исключается, поскольку будет противоречить действующему законодательству, в том числе земельному.

           В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.09.2010 №4224/10 и подтвержденной в более позднем его Постановлении от 15.11.2011 №7638/11, по смыслу  положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ, предусматривающего обязательное публичное информирование населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Право на заключение договора аренды земельного участка в такой ситуации подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.

            В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

             Поскольку  в любом случае ответчик – Департамент имущественных отношений не может быть присужден к обязанности продлить действие договора аренды от 15.09.2009 №23-30/1560, о чём просит истец, в рамках рассматриваемого дела не имеют правового значения обстоятельства о действительном наличии (отсутствии) у ООО «ЮКОН» преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и о том, имеют ли место случаи, названные в пункте 3 статьи 35, пункте 1 статьи 36 и статье 46 ЗК РФ как исключения.     

            Соответственно, предъявленные исковые требования ООО «ЮКОН» не подлежат удовлетворению.

             При таких обстоятельствах суд первой инстанции, отказав в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, которое суд апелляционной инстанции считает не подлежащим отмене по мотивам, изложенным в настоящем постановлении (пункт 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 №36 (в редакции от 10.11.2011) «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»). Установив и указав в решении, что с заявлением о продлении истец обратился к ответчику 30.07.2012, суд затем сделал вывод, что это случилось за 4 дня до истечения срока действия договора. Данный вывод (о 4-х днях) является ошибочным, но к принятию неверного решения по делу не привёл. Вопреки утверждению истца, суд первой инстанции за пределы исковых требований не вышел.

            Апелляционная жалоба ООО «ЮКОН» оставляется судом апелляционной инстанции без удовлетворения. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца – ООО «ЮКОН».   

           Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2013 по делу № А70-11738/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает