Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу n А70-521/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

2014 года (пункты 1-3 заключения).

Также конкурсным управляющим Завадовским Г.Г. в заключении приведены условия, при которых возможна передача участникам строительства объекта незавершённого строительства:

1) Стоимость прав застройщика ЗАО «Запсибстройсервис» на объект незавершённого строительства и земельный участок по адресу г. Тюмень, ул. Судоремонтная, д. 26, состоящий из четырёх этажей и цокольного этажа, не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещений.  Совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений составляет 55 741 684 руб. Стоимость прав застройщика на объект составляет 52 737 000 руб., что меньше совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр.

2) Имущества, которое остаётся у должника после передачи объекта незавершённого строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи. До передачи дома в ЖСК текущие платежи будут погашены за счёт имущества должника.

3) В реестре требований кредиторов ЗАО «Запсибстройсервис» отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершённого строительства, либо на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

4) После завершения строительства дома по адресу г. Тюмень, ул. Судоремонтная д. 26 незавершённого строительства,  жилых помещений в нём достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении объекта по адресу г. Тюмень, ул. Судоремонтная, 26, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

5) Объект незавершённого строительства принадлежит застройщику на праве собственности. В настоящий момент оформляется разрешение на строительство и право собственности на имя ЗАО «Запсибстройсервис».

6) Земельный участок, на котором находится объект незавершённого строительства, принадлежит застройщику на основании договора аренды 23-20/1562 земельного участка; кадастровый номер участка 72:23:0106002:749, предоставляемого для строительства (землеустроительное дело № 23-10813) от 09.10.2008 зарегистрирован 01.04.2009 за № 72-72-01/374/2009-218 и соглашения о продлении и внесении изменений в договор аренды № 23-20/1562 земельного участка от 12.07.2012, зарегистрированного 20.07.2012 за № 72-72-01/326/2012-388.

7) Участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива и получено уведомление и копия решения конкурсным управляющим ЗАО «Запсибстройсервис» 31.07.2012.

            Данное заключение арбитражного управляющего, как далее следует из этого заключения, составлено на основании отчёта об оценке объекта незавершённого строительством по адресу: г. Тюмень, ул. Судоремонтная, 26, выполненного ЗАО «ЭКО-Н СЕРВИС» от 15.08.2012 № 100/12.

Исследовав представленное конкурсным управляющим Завадовским Г.Г. заключение, суд первой инстанции установил, что конкурсный управляющий, указывая размер затрат, необходимых для завершения строительства, в размере 128 567 050 руб., документально не обосновал финансовую возможность передачи объекта незавершённого строительства; заключение о технической и финансовой возможности передачи объекта незавершённого строительства конкурсным управляющим не представлено.

            Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии соответствующего обоснования в заключении арбитражного управляющего от 18.08.2012 о технической и финансовой возможности передачи объекта незавершённого строительства в соответствии с требованиями пункта  2 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

            Размер затрат в сумме 128 567 050 руб. не подтверждён определёнными доказательствами и в заключении отсутствует ссылка на такие доказательства.

Вследствие чего заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершённого строительства от 18.08.2012 не отвечает требованиям пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Между тем, в силу положений статьи 201.10 Закона о банкротстве  необходимой стадией процедуры погашения требований участников строительства путём передачи объекта незавершённого строительства является представление конкурсным управляющим заключения о возможности или невозможности передачи объекта незавершённого строительства, содержащего, в том числе все необходимые сведения, изложенные в пункте 2 названной нормы.

Кроме этого, передача участникам строительства объекта незавершённого строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, указанных в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в том числе,  стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершённого строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи (подпункт 1); и объект незавершённого строительства принадлежит застройщику на праве собственности (подпункт 5).

Как указывалось выше, заключение арбитражного управляющего от 18.08.2012 составлено на основании отчёта об оценке объекта незавершённого строительством по адресу: г. Тюмень, ул. Судоремонтная, 26, выполненное ЗАО «ЭКО-Н СЕРВИС» от 15.08.2012 № 100/12.

Однако, в отчёте об оценке объекта, выполненного ЗАО «ЭКО-Н-СЕРВИС» от 15.08.2012 № 100/12 (т. 86 л.д. 1-63), предметом оценки выступало только незавершённое строительством жилое здание по адрес : г. Тюмень, ул. Судоремонтная, 26.

Между тем, по смыслу статьи 201.10 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства осуществляется путём передачи прав застройщика не только на объект незавершённого строительства, но на и земельный участок, на котором находится данный объект незавершённого строительства.

Соответственно, оценке подлежат как сам объект незавершённого строительства, так и соответствующее вещное право, на котором застройщику принадлежит земельный участок под этим объектом.

  Из заключения арбитражного управляющего от 18.08.2012 следует, что земельный участок находится у застройщика в аренде (договор аренды 23-20/1562 земельного участка от 09.10.2008, зарегистрирован 01.04.2009).

  Однако право аренды земельного участка, на котором находится объект незавершённого строительства, и в отношении которого конкурсный управляющий Завадовский Г.Г. также просит передать права застройщика созданному участниками строительства ЖСК «Судоремонтная, 26», не оценено в отчёте ЗАО «ЭКО-Н СЕРВИС» от 15.08.2012 № 100/12.

Из материалов дела не следует, что на момент вынесения судом первой инстанции обжалуемого определения (09.01.2013 объявлена резолютивная часть) суд располагал какими-либо сведениями об оценке права аренды земельного участка.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалы дела (т. 106 л.д. 1-58) представлен  отчёт ЗАО «ЭКО-Н СЕРВИС» от 09.01.2013 № 270-/12 об оценке объекта оценки: право аренды земельного участка общей площадью 4201 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Судоремонтная, 26, и размер капитальных вложений ЗАО «Запсибстройсервис» в строительстве многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями, по состоянию на 26.12.2012.

Однако данный отчёт поступил в дело 10.01.2012, о чём свидетельствует входящий  штамп канцелярии суда, то есть после вынесения резолютивной части 09.01.2013 обжалуемого определения от 11.01.2013.

В связи с чем указанный отчёт судом апелляционной инстанции не учитывается при повторном рассмотрении настоящего вопроса.

Поскольку право аренды земельного участка, подлежащее также передаче созданному участниками строительства ЖСК, не было оценено, в расчёте стоимости прав застройщика отдельно стоимость права аренды земельного участка, соответственно, не определена, представленный  конкурсным управляющим Завадовским Г.Г. расчёт стоимости прав застройщика суд первой инстанции правомерно посчитал недостоверным.

 Кроме этого,  суд первой инстанции также правомерно установил следующее.

 Конкурсным управляющим Завадовским Г.Г. расчёт прав застройщика определён из суммы требований участников строительства, включённых в реестр требований о передаче жилых помещений (уплаченных по договорам долевого участия в строительстве сумм).

Однако требование участника строительства, включённое в реестр требований о передаче жилых помещений, состоит не в возврате денежных средств, уплаченных за жилое помещение по договору долевого участия, а в самом этом помещении, его получении от застройщика.

Данное требование натурально, и его размер должен определяться стоимостью истребуемого имущества, а не суммой уплаченных за него денежных средств, сведения о которой в силу статьи 201.7 Закона о банкротстве должны содержаться в реестре требований о передаче жилых помещений наряду с другими сведениями.

 Поэтому  суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что  стоимость прав застройщика должна быть определена с учётом рынка, как и стоимость прав застройщика на незавершённый строительством жилой дом и земельный участок под ним.

            Исходя из сказанного ввиду недостоверности представленного конкурсным управляющим Завадовским Г.Г. расчёта  прав застройщика и требований участников конкурсный управляющий не доказал, что имущества, которое остаётся у должника после передачи объекта незавершённого строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.

К тому же в материалы дела не представлен расчёт текущих платежей.

            Далее, одним из обязательных условий для передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства является необходимость подтверждения того обстоятельства, что объект незавершённого строительства принадлежит застройщику на праве собственности.

            Между тем, как указано самим конкурсным управляющим в своём заключении от 18.08.2012 разрешение на строительство и право собственности на имя ЗАО «Запсибстройсервис» находится на стадии оформлении.

            В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что на дату вынесения судом первой инстанции обжалуемого определения за должником – застройщиком зарегистрировано в установленном законом порядке право собственности на объект незавершённого строительства.

            Поэтому у суда отсутствуют основания считать, что к моменту рассмотрения по существу настоящего ходатайства конкурсного управляющего незавершённый строительством объект по ул. Судоремонтная, 26 в г. Тюмени  существует как объект недвижимости.

Данное обстоятельство само по себе препятствует передаче прав застройщика соответствующему жилищно-строительному кооперативу, поскольку в силу пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершённого строительства может быть осуществлена лишь при одновременном соблюдении всех условий, указанных в Законе о банкротстве.

О том, что на дату вынесения судом первой инстанции обжалуемого определения конкурсным управляющим не было выполнено условие подпункта 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, указывает и сам податель жалобы.

            То обстоятельство, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы застройщику выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.06.2013 серия 72 НМ 479536, копию которого  в апелляционный суд представил конкурсный управляющий Завадовский Г.Г., не влияет на правовую оценку суда апелляционной инстанции в отношении выводов суда первой инстанции, так как при повторном рассмотрении настоящего обособленного спора суд апелляционной инстанции по правилам статьи 268 АПК РФ осуществляется проверку законности и обоснованности обжалуемого определения суда первой инстанции исходя из тех доказательств, которыми располагал суд первой инстанции при вынесении этого определения.

Таким образом, обращаясь в арбитражный суд с ходатайством о признании погашенными требования участников строительства должника путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК «Судоремонтная, 26», конкурсным управляющим Завадовским Г.Г.  изначально не были соблюдены все необходимые условия,  наличие только совокупности которых могло свидетельствовать об обоснованности заявленного им ходатайства.

Поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал конкурсному управляющему в удовлетворении его ходатайства.

Доводы апелляционной жалобы Главного управления судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются по вышеизложенным мотивам.

Главное управление не привело доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции о несоблюдении конкурсным управляющим условий пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Апелляционная жалоба Главного управления  удовлетворению не подлежит ввиду её необоснованности.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу n А81-4850/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)  »