Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 по делу n А70-9509/2011. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

на заключение сторонами договора 18.10.2010 после вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, ввиду первоначальной выдачи разрешения на строительство до вступления этого Закона в силу, положения данного Закона не подлежат применению при рассмотрении настоящего заявления кредитора, равно как не подлежит государственный регистрации сам договор от 18.10.2010.

   В данном случае ДЗАО «Колор» заявлено требование о передаче  должником в собственность нежилого помещения, находящегося в жилом доме, введённом в эксплуатацию в целях последующего оформления права собственности в регистрирующем органе в установленном законом порядке.

  Исходя из предмета заключённого ДЗАО «Колор» с должником договора  (внесение вклада (инвестиций) в счёт получения в собственность нежилого помещения), назначения спорного помещения отношения сторон подлежат регулированию законодательством об инвестиционной деятельности, иными нормами гражданского законодательства об основаниях возникновения права собственности и исполнении обязательств, а также условиями сделки.

Общие основания приобретения права собственности установлены статьёй 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (применяемым в части, не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ), незавершённые объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приёмки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 указанного Закона РСФСР инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

В силу статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счёт средств инвестора объект.

Таким образом, на основании указанных норм права и условий договора после завершения строительства дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU72304000-110-рв от 28.06.2012) у инвестора, которым в данном случае является ДЗАО «Колор», возникает право собственности на построенное  должником нежилое помещение за счёт его средств.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает следующие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенные в пунктах  4 и 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Так, в пункте 4 названного Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено следующее.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Настоящее обращение заявителя в суд как раз обусловлено необходимостью осуществления государственной регистрации права собственности на построенное нежилое помещение для того, чтобы у него возникло право собственности в установленном законом порядке.

Об этом указывает и сам заявитель в своей апелляционной жалобе.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 даны  следующие разъяснения.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Таким образом, в силу данных разъяснений в случае, если бы регистрация права собственности на спорное нежилое помещение уже была осуществлена за должником, то  кредитор мог реализовать своё право на защиту нарушенного права путём предъявления требования в деле о банкротстве о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве), то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Однако такое право собственности за должником на спорное нежилое помещение не зарегистрировано.

Следовательно, ДЗАО «Колор» не имеет правовой возможности заявить к должнику в рамках дела о банкротстве требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, предусмотренное в подпункте 6 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ).

 В том же пункте 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 Пленум ВАС РФ указал, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Исходя из данных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что,  если право собственности продавца на имущество, на которое претендует покупатель, не зарегистрировано в ЕГРП за самим продавцом, в связи с чем исключается возможность  заявить покупателю требование в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы.

Однако указанные разъяснения Пленума ВАС РФ в данном конкретном случае суд апелляционной инстанции считает неприменимыми, поскольку  рассматриваемая ситуация не подпадает под случаи, приведённые Пленумом ВАС РФ в пункте 5 Постановления от 11.07.2011 № 54.

            Спорное недвижимое имущество находится в фактическом владении и пользовании с 22.10.2010  у ДЗАО «Колор» на основании акта передачи нежилого помещения под отделочные работы от 22.10.2010, при чём, как следует из содержания данного акта, стороны по сути констатировали факт выполнения застройщиком обязательств построить объект, поскольку указали в акте на то, что обязанности застройщика построить объект выполнены.

Передача должником ДЗАО «Колор» ключей от помещения свидетельствует о передаче ДЗАО «Колор» в фактическое пользование данного помещения.

В связи с чем у ДЗАО «Колор»  необходимость требовать от должника передачи ему спорного имущества отсутствует.

Оснований требовать возврата уплаченной должнику денежной суммы, а также возмещения причинённых убытков в соответствии с вышеуказанными разъяснениями Пленума ВАС РФ, у  ДЗАО «Колор» не имеется.

Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорное имущество за должником, оно находится, как указывалось выше, во владении и пользовании ДЗАО «Колор»,  следовательно, оно не может одновременно владеть имуществом и требовать возврата его стоимости.

Каких-либо оснований для возврата имущества должнику также нет, так как имущество передано должником ДЗАО «Колор» на основании договора, который недействительным или ничтожным в установленном порядке не признан.

Ввиду отсутствия государственной регистрации на нежилое помещение у должника и при наличии факта нахождения нежилого помещения во владении, пользовании ДЗАО «Колор», суд апелляционной инстанции считает единственным возможным способом защиты права ДЗАО «Колор»  осуществление за ним государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.

Данный вывод суда апелляционной инстанции основывается на следующем.

ДЗАО «Колор» заявило требование об обязании должника передать ДЗАО «Колор» недвижимое имущество.

Однако, как указывалось выше, ДЗАО «Колор» уже фактически владеет и пользуется этим имуществом.

Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемыми им договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора (в данном случае ДЗАО «Колор») после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счёт средств инвестора объект.

 Цель, преследуемая ДЗАО «Колор» при предъявлении настоящего заявления, совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, а именно: получение ДЗАО «Колор» в собственность нежилого помещения.

 Между тем, право собственности на недвижимое имущество в силу статьи 131 ГК РФ возникает только на основании государственной регистрации путём внесения соответствующей записи в ЕГРП.

При рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 № 15961/11.

При рассмотрении конкретного дела № А56-70717/2010 Президиум ВАС РФ установил, что право собственности общества, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.

 В рассматриваемом случае аналогичная ситуация.

 Доказательств осуществления государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за должником в деле не имеется.

 Между тем, в отношении нежилого помещения проведён кадастровый и технический учёт, что позволяет  его идентифицировать.

 Как указал Президиум ВАС РФ, по смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путём передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

Учитывая позицию законодателя, выраженную во введённых впоследствии специальных нормах материального права, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, Президиум ВАС РФ применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве пришёл к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности общества (должника) на подлежащие передаче истцу помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

Исходя из данной правовой позиции Президиума ВАС РФ применительно к рассматриваемому случаю суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на спорное нежилое помещение за должником не является препятствием для осуществления такой регистрации непосредственно за ДЗАО «Колор», у которого во владении и пользовании уже находится спорное нежилое помещение.

При