Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 по делу n А81-5405/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК),Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

«Актив» перед ЗАО «Грант», образовавшейся в связи с тяжелым финансовым положением (л.д. 129 т.2).

Акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 22.10.2012 подтверждает наличие у ООО «Актив» задолженности по договору аренды перед ЗАО «Грант» в размере 1 781 481 руб. 48 коп. (л.д. 134 т.2).

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика по первоначальному иску о том, что ООО «Актив» добросовестно выполняет обязанности по договору аренды.

В дополнениях к апелляционной жалобе ЗАО «Грант» указало на наличие задолженности ООО «Актив» перед арендодателем по внесению арендных платежей, которая по состоянию на дату открытия конкурсного производства (22.10.2012) составляла 2 072 261 руб. 48 коп.

В опровержение данного аргумента ООО «Актив» пояснило, что ООО «Западно-Сибирская компания» надлежащим образом выполняет обязательства по внесению арендных платежей.

Спорные объекты недвижимости по договору субаренды от 01.10.2012 № 1 переданы ООО «Актив» субарендатору - ООО «Западно-Сибирская компания», что подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2012 (л.д. 76-91 т. 1).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ при сдаче арендованного имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Использование (неиспользование) имущества самим арендатором в этом случае по существу не имеет правового значения, так как фактическое владение имуществом и извлечение из него полезных свойств является исключительной компетенцией арендатора. В связи с изложенным тот факт, что субарендатор надлежащим образом исполняет обязательства по уплате арендных платежей, не влияет на признание судом факта наличия у арендатора задолженности перед арендодателем.

Таким образом, из материалов дела следует, что арендатор имеет непогашенную перед арендодателем задолженность по договору аренды. ЗАО «Грант» лишено возможности получать за использование его имущества в полном объеме денежные средства регулярно - ежемесячно и производить расчеты с кредиторами.

В связи с этим для арендодателя, не получающего арендную плату в течение длительного периода времени, сделка является экономически нецелесообразной (убыточной), следовательно, непоступление в конкурсную массу арендных платежей в течение длительного времени и предоставление в период банкротства арендодателя ООО «Актив» (арендатору) возможности пользования имуществом без оплаты арендных платежей, противоречит целям и последствиям осуществления процедуры банкротства, а также препятствует восстановлению платежеспособности ЗАО «Грант» в установленный срок.

Также суд апелляционной инстанции учитывает, что отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, если они препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Ссылки ООО «Актив» на то, что целью получения ЗАО «Грант» недвижимости из аренды является планируемое заключение договора аренды тех же объектов с иным юридическим лицом – ООО «Ямал Транс» - по более высокой стоимости аренды, в то время как арендатору не поступало предложений об изменении арендной платы и установлении более высокого её размера, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Предложение ЗАО «Грант» об увеличении стоимости арендной платы не повлечет неизбежно внесение изменений в договор аренды на условиях, изложенных арендодателем, поскольку устанавливать новый размер платы, то есть изменять её размер, стороны должны путем подписания дополнительного согласования, как это предусмотрено в пункте 2.1.3 договора аренды.

В связи с чем учтённое судом первой инстанции в качестве существенного при признании отказа от исполнения договора недействительным и удовлетворения встречного иска обстоятельство о том, что ЗАО «Грант» не предлагало ООО «Актив» увеличить арендную плату, не может повлечь, как считает суд апелляционной инстанции, разрешение спора в пользу ООО «Актив».

Кроме того, заявляя о недоказанности возникновения убытков у ЗАО «Грант» при наличии условия о размере арендной платы за все 39 объектов – 300 000 руб., ООО «Актив» не учитывает, что само оно в отношениях с субарендатором - ООО «Западно-Сибирская компания» установило больший размер арендных платежей на 80 000 руб. в месяц (пункт 2.1.1 договора субаренды) по сравнению с тем, который  уплачивается арендодателю - ЗАО «Грант».

Более того, конкурсный управляющий ЗАО «Грант» Молин Д.Е. пояснил, что целью отказа от исполнения договора аренды является передача имущества должнику для формирования конкурсной массы.

Истец по первоначальному иску также указывает, что стоимость аренды по спорному договору существенно занижена по сравнению с показателями, представленными в отчетах оценщиков по состоянию на 13.12.2012 № 021-13, №022-13.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Из отчета об определении величины рыночной стоимости арендной платы зданий и сооружений ЗАО «Грант», расположенных по адресу: ЯНАО, Пуровский район, п.Пурпе, ул. Промышленная, панель № 1, - 27 объектов недвижимости, по состоянию на 13.12.2012 № 021-13 усматривается, что рыночная арендная ставка составляет 1 575 750 руб. в месяц (л.д. 1-150 т. 4, 1-150 т. 5, 1-25 т. 6).

Из отчета об определении величины рыночной стоимости арендной платы зданий и сооружений ЗАО «Грант», расположенных по адресу: ЯНАО, Пуровский район, п.Пурпе, Прирельсовая база, - 12 объектов недвижимости, по состоянию на 13.12.2012 № 022-13 усматривается, что рыночная арендная ставка составляет 1 085 000 руб. в месяц (л.д. 26-150 т. 6, 1-34 т.7).

Установленная в договоре сумма арендной платы в месяц – 300 000 руб. за 39 объектов недвижимости, как правильно указывает ЗАО «Грант», более, чем в 8 раз меньше рыночной арендной ставки.

Так, ставка арендной платы в месяц за один кв. м площади по договору аренды 11 руб. 13 коп., исходя из общей площади зданий и сооружений 26 953,5 кв.м (без учета дорог, ж/д путей, сетей, а также общей площади земельного участка) и арендной платы в размере 300 000 руб.

В сравнении со ставкой арендной платы в месяц за один кв.м площади согласно отчетам оценщика – 98 руб. 73 коп. – действующая арендная плата по договору существенно занижена.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют доказательства оспаривания ООО «Актив» отчетов оценщика, в связи с этим представленные им сведения учитываются судом апелляционной инстанции как достоверные.

Учитывая изложенное, оценив условия договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при прочих равных условиях, с учетом сложившейся средней рыночной цены арендной платы, договор аренды мог быть заключен на более выгодных условиях, с более высокой арендной платой.  Данная сделка препятствует восстановлению платежеспособности должника, а также исполнение должником этой сделки могло повлечь за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Оценив представленные доказательства, а также условия договора от 01.12.2009 №131А, суд апелляционной инстанции  считает отказ конкурсного управляющего от исполнения договора аренды обоснованным и соответствующим закону, а исковое требование ООО «Актив» о признании отказа от исполнения договора недействительным – не подлежащим удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С прекращением договора аренды является прекращенным, соответственно, и договор субаренды.

Из материалов дела следует, что ООО «Актив» в нарушение пункта 1 статьи 622 ГК РФ после прекращения договора аренды не возвратило арендодателю (ЗАО «Грант») имущество.

При таких обстоятельствах, удовлетворив требования истца по первоначальному иску о возврате имущества, арендованного по договору от 01.12.2009 №131А, суд первой инстанции принял правильное решение. Однако поддерживая данное решение по первоначальному иску, суд апелляционной инстанции указывает на иные, изложенные выше мотивы, исходя из первоначально заявленных истцом – ЗАО «Грант» оснований, поскольку уточнение оснований первоначального иска в судебном заседании 22.04.2013 принято судом первой инстанции от лица – Сусликова Д.М., чьи полномочия на эту дату истекли, поскольку  срок действия выданной ему доверенности истек 20.04.2013 (копия доверенности от 24.12.2012 на имя Сусликова Д.М., выданная ему ЗАО «Грант» сроком до 21.04.2013 – на л.д.109 т.1). Как указало ЗАО «Грант», им не одобряется заявленное Сусликовым Д.М.  22.04.2013 уточнение оснований  иска.

В части заявленного представителем ЗАО «Грант» Сусликовым Д.М. отказа от исковых требований к ООО «Западно-Сибирская компания» в судебном заседании 19.04.2013, что подтверждается протоколом судебного заседания 19.04.2013 – 22.04.2013, суд апелляционной инстанции нарушений норм процессуального права со стороны суда первой инстанции, принявшего отказ от иска, не усматривает, поскольку на 19.04.2013 представитель имел соответствующие полномочия.

           Довод ЗАО «Грант» о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, в связи с неразрешением требования о передаче арендатором арендодателю двух объектов: административно-бытовой корпус №2, инвентарный номер 11057201, этажность 1, 258,8 кв. м, кадастровый номер 89:05:030301:0123:11057201; площадка открытого хранения №4, инвентарный номер 04057185, площадь застроенная 995,4 кв. м, кадастровый номер 89:05:030301:0123:04057185, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Как следует из определения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09.08.2013 по делу № А81-5405/2012 об исправлении опечатки, при изготовлении машинописного текста в описательной и резолютивной части решения от 23.04.2013 судом допущена опечатка в указании количества объектов (л.д.82 т.7). Фактически судом первой инстанции разрешен спор о передаче по акту приема-передачи 27 объектов недвижимого имущества, принадлежащих ЗАО «Грант» на праве собственности, расположенных по адресу: ЯНАО, Пуровский район, п.Пурпе, ул. Промышленная, панель 1, в том числе, административно-бытового корпуса №2, инвентарный номер 11057201, этажность 1, 258,8 кв.м, кадастровый номер 89:05:030301:0123:11057201; площадки открытого хранения №4, инвентарный номер 04057185, площадь застроенная 995,4 кв.м, кадастровый номер 89:05:030301:0123:04057185.

Доводы ООО «Актив» во втором отзыве на апелляционную жалобу ЗАО «Грант» со ссылкой на отношения по хранению являются новыми, не бывшими предметом рассмотрения в суде первой инстанции. В связи с чем не подлежат рассмотрению и судом апелляционной инстанции.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции отменяет решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска ООО «Актив» и принимает новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречного иска и оставлении решения суда по первоначальному иску (о его удовлетворении по мотивам, изложенным в настоящем постановлении)  без изменения. Апелляционная жалоба ЗАО «Грант» удовлетворяется. Апелляционная жалоба ООО «Актив» оставляется без удовлетворения. Судебные расходы по апелляционной жалобе ЗАО «Грант» в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ООО «Актив», по апелляционной жалобе ООО «Актив» - на ООО «Актив».

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Грант» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.04.2013 по делу № А81-5405/2012 отменить в части удовлетворения встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Актив», принять в данной части новый судебный акт. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Актив» отказать. В остальной части решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.04.2013 по делу № А81-5405/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Актив» - без удовлетворения. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Актив» в пользу закрытого акционерного общества «Грант» 2 000руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

О.В. Зорина

Т.П. Семёнова