Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 по делу n А81-716/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Ки - коэффициент использования, учитывающий специфику осуществления деятельности на конкретном земельном участке; Ка - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Решением Городской думы муниципального образования город Ноябрьск от 01.11.2008 № 420-Д «О внесении изменений в решение городской думы от 27.02.2008 «№ 334-Д «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» установлены ставки арендной платы за использование земельных участков, коэффициенты для расчета арендной платы, учитывающие категорию земельного участка, коэффициенты использования для расчета арендной платы, учитывающие специфику осуществления деятельности на конкретном земельном участке.

Исследовав обстоятельства дела и дав оценку представленным сторонами доказательствам, суд первой инстанции  правильно признал необоснованным доначисление ответчику арендных платежей за период с 01.01.2009.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.07.2011 № 1709/11, изменение в последующем сторонами самой методики расчета размера арендной платы, определенной в силу статьи 22 ЗК РФ договором аренды, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, поскольку такая методика после включения её в договор в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятых в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, и согласования её сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

В рассматриваемом случае в период с 01.01.2009 по 31.12.2011 годовой размер арендной платы первоначально рассчитывался по формуле, определенной в приложении №3 к договору аренды: площадь земельного участка умножается на соответствующую ставку земельного налога и на коэффициенты, установленные федеральными нормативными актами. При этом по условиям договора аренды  (пункт 2.3), стороны согласовали, что размер арендной платы подлежит перерасчету в соответствии с изменением индексации ставок земельного налога, устанавливаемыми Правительством РФ и локальными нормативными актами, издаваемыми главой администрации города в пределах его компетенции.

Основанием же для перерасчета размера арендной платы в период с 01.01.2009 истец ссылается на нормативный акт (Постановление Администрации ЯНАО от 06.12.2007 № 568-А, утвержденное Губернатором ЯНАО «Об утверждении порядка расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности ЯНАО, а также земельных участков, собственность на которые не разграничена» (далее – Постановление Администрации ЯНАО от 06.12.2007 № 568-А), которым утверждена новая методика расчета арендной платы, отличная от методики, установленной  сторонами в договоре аренды.

Приведенные истцом в апелляционной жалобе доводы со ссылкой на абзац пятый пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судом апелляционной инстанции отклоняются в связи со следующим.

Договор аренды от 26.12.1996 № 526 заключен до вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ и Постановления Администрации ЯНАО от 06.12.2007 №568-А «Об утверждении порядка расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности ЯНАО, а также земельных участков, собственность на которые не разграничена».

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом, к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В пункте 2.3 договора аренды от 26.12.1996 стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен посредством осуществления перерасчета в соответствии с изменением индексации ставок земельного налога, устанавливаемыми Правительством РФ и локальными нормативными актами, издаваемыми главой администрации города в пределах его компетенции.

Других случаев для изменения размера арендной платы, в том числе изменения порядка определения размера арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов и т.п.) в договоре не установлено. Равным образом, в договоре стороны не согласовали общей возможности изменения арендодателем размера арендной платы (без перечисления конкретных случаев и обстоятельств, дающих арендодателю возможность реализовать соответствующее право).

Таким образом, в договоре аренды от 26.12.1996 № 526 стороны не связали изменение размера арендной платы с изменением нормативными актами методики исчисления арендной платы. Подобное условие в договоре отсутствует.

            В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.12.2011 № 9069/11 с учетом положений абзаца второго пункта 3 статьи 65, части 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Однако, такая возможность отсутствует, если договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ.

Договор №526 аренды земельного участка был заключен 26.12.1996, то есть до введения в действие Земельного кодекса РФ, и заключая названный договор, его стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности её изменения арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому у истца не возникло права в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы.

В отзыве на исковое заявление ОАО «Газпромнефть-ННГГФ» пояснило, что в соответствии с расчетом арендной платы на 2008 год, подписанным сторонами (л.д.112), размер арендной платы за пользование земельным участком составлял 438 674 руб., исходя из расчета: площадь участка 80 050 кв.м х на базовую ставку арендной платы 5,48 за кв.м. Как указал ответчик в последующие годы Администрацией г.Ноябрьска какие-либо документы (расчеты или дополнительные соглашения, приложения к договору) о перерасчете размера арендной платы за земельный участок в связи с изменением базовых ставок, в адрес общества не направлялись и не подписывались. ОАО «Газпромнефть-ННГГФ» уплачивало арендные платежи, руководствуясь расчетом арендной платы за 2008 год (л.д.105-108).

В подтверждение ответчиком представлен в материалы дела расчет арендной платы на 2008 год, подписанным сторонами (л.д.112).

В письмах от 25.03.2009 № 1304/518, от 14.10.2009 № 2089, от 25.02.2010 № 1027/390 НГДИ указало на невозможность осуществления расчета арендной платы за соответствующий год, поскольку он производится на основании кадастровой стоимости участка, в связи с чем поручил ответчику осуществить кадастровый учет и представить сведения о кадастровой стоимости арендодателю (л.д. 158, 160-161).

В данных письмах НГДИ также указывало, что подготовит дополнительное соглашение к договору аренды от 26.12.1996 № 526.

Доказательств явно выраженного волеизъявления истца на применение в одностороннем порядке того размера арендной платы, который заявлен в иске, в материалы дела не представлено, как и не подтверждено направление истцом ответчику требования об оплате задолженности за период с 01.01.2009 по 31.12.2011 в размере 5 088 469 руб. 04 коп.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.12.1996 № 526 об изменении методики расчета арендной платы между сторонами не подписано.

С учетом изложенного, неправомерна ссылка НГДИ на Постановление Администрации ЯНАО от 06.12.2007 № 568-А, так как оно не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, поскольку изменение прежней методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, на что правильно указано судом первой инстанции.

Доводы истца о том, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, отклонены. Как указывалось выше, возможности изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия нормативных актов, регулирующих размер арендной платы, сторонами не согласовано. Изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора, влекущее существенное увеличение её размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

При взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, значительно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы, установленный Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции считает необходимым также отметить, что в Постановлении Администрации ЯНАО от 06.12.2007 №568-А и утверждённом им Порядке расчета арендной платы, прямо указано, что настоящее Постановление распространяется на правоотношения, возникшие с 01.11.2007 (пункт 3 Постановления), и в договоре аренды земельного участка должно быть предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в следующих случаях: в связи с изменением Порядка, в связи с изменением категории земель, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, в связи с изменением разрешенного использования земельного участка 9пункт 10 Порядка).

Правоотношение (договор) с ответчиком по поводу аренды земельного участка возникло до 01.11.2007, и в договоре не содержится условий об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке на основании решения арендодателя.

           В апелляционной жалобе НГДИ ссылается на то, что именно на ответчике лежала обязанность по осуществлению кадастрового учета земельного участка и представлению сведений о его кадастровой стоимости.

Между тем, в соответствии с абзацем первым пункта 7 статьи 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Таким образом, обязанность по осуществлению государственного кадастрового учета лежала на НГДИ, а не на ОАО «Газпромнефть-ННГГФ».

Представленный в материалы дела кадастровый паспорт земельного участка от 14.11.2011 № 8900211/11-3970 оформлен, как пояснило ОАО «Газпромнефть-ННГГФ», не для целей аренды и исчисления арендной платы от кадастровой стоимости участка, а для целей приобретения земельного участка в собственность.

Данное обстоятельство подтверждается свидетельством серии 89 АА № 178014 о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 89:12:120102:50, площадью 73 323 кв.м, приобретенный на основании договора купли-продажи от 02.04.2012 № 10-12 (л.д. 168).

Утверждение истца в апелляционной жалобе об обоснованности применения положений пункта 2.6 договора в редакции, изложенной в договоре, и недействительности протокола разногласий, отклоняется судом апелляционной инстанции как не соответствующее действительности.

Изложенный