Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2013 по делу n А46-1581/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

к материалам дела дополнительных доказательств. Указанные документы подлежат возвращению ответчику вместе с настоящим постановлением.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений по данному обстоятельству лица, участвующие в деле, не представили.

В связи с чем настоящее дело повторно рассматривается судом апелляционной инстанции только по доводам апелляционной жалобы ООО «Институт строительных технологий», и выйти за пределы заявленных доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не вправе.

 Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.11.2008 между ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) и ООО «Институт строительных технологий» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 207-ТУ, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24893 кв.м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1, для использования для общественно-деловых целей, в границах, указанных в плане Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся неотъемлемой его частью, со сроком действия с 01.06.2009 по 29.05.2058.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за Участок составляет 26 550,00 руб. в месяц без НДС, согласно отчёту об определении рыночной величины арендной платы № 360/13-О/08 от 06.11.2008, который прилагается к настоящему договору и является неотъемлемой его частью.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в безналичной форме за каждый месяц вперёд с оплатой до первого числа на счёт получателя.

На основании пункта 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при нарушении сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,3 % от размера просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Письмом от 22.10.2012 истец уведомил ответчика о расторжении указанного договора аренды земельного участка в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы.

В связи с тем, что в период с 01.06.2012 по 31.01.2013 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в размере 212 400 руб., ТУ Росимущества в Омской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно рассматривая дело по доводам апелляционной жалобы ООО «Институт строительных технологий», суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы  по договору аренды от 25.11.2008 № 207-ТУ и наличия задолженности ответчика перед истцом за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в сумме 212 400 руб., руководствуясь названными положениями, а также нормами статей 309, 310, 330, 333 ГК РФ, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования ТУ Росимущества в Омской области к ООО «Институт строительных технологий» о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме. и пени за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в размере 114 188,60 руб. Частично удовлетворяя требование о взыскании пени, суд первой инстанции на основании статьи 333 ГК РФ и требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходил из того, что определённый договором размер неустойки (0,3%) значительно превышает ставку рефинансирования, установленную Центральным банком Российской Федерации, и явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. В связи с чем рассчитанный истцом размер пени (770 773 руб. 05 коп.) по заявлению ответчика уменьшен судом до 114 188 руб. 60 коп. из расчёта двойной ставки рефинансирования.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что задолженность за июль, август и сентябрь 2012 года погашена, судом апелляционной инстанции отклонены.

В подтверждение частичного погашения задолженности ответчик представил суду апелляционной инстанции квитанции ОАО «Сбербанка России» от 27.07.2012 на сумму 27 000 руб., от 23.08.2012 на сумму 27 000 руб., от 08.09.2012 на сумму 27 000 руб. Однако в приобщении указанных документов к материалам дела суд апелляционной инстанции в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ отказал по причинам, изложенным выше. Иных доказательств внесения арендной платы за исковой период ответчик не представил.

Возражений относительно взыскания пени ответчиком не приведено, доводов относительно снижения пени в порядке статьи 333 ГК РФ истцом не заявлено, что исключает переоценку судом апелляционной инстанции выводов суда первой инстанции в указанной части.

В настоящем деле истец также заявил требование о расторжении договора аренды от 25.11.2008 № 207-ТУ, заключённого между ТУ Росимущества в Омской области и ООО «Институт строительных технологий», а также просил обязать ответчика передать ТУ Росимущества в Омской области по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24 893 кв.м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1.

Принимая во внимание условия заключённого сторонами договора, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за предоставленный ему по договору земельный участок, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды от 25.11.2008 № 207-ТУ и обязании ответчика передать земельный участок.

С данными выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции соглашается.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что установленное пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации положение, требующее необходимость устанавливать существенное нарушение договора со стороны арендатора, обусловлено основополагающим принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации), и, как следствие, отсутствием реальной возможности и правовых оснований для передачи другому лицу земельного участка, на котором находится недвижимость арендатора.

Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что у ответчика на вышеуказанном земельном участке имеются зарегистрированные объекты недвижимого имущества.

В кадастровом плане (т. 1 л.д. 16-17) сведения об объектах недвижимости отсутствуют. Условия договора также не содержат сведений о расположении на передаваемом в аренду земельном участке каких-либо объектов ответчика.

Со своей стороны, сведений и доказательств расположения на земельном участке объектов недвижимости ответчик не представил.

В суде апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что земельный участок используется для общественно-деловых целей – устройство нестационарной зоны отдыха (торговые палатки, столы, стулья) вокруг расположенного на земельном участке небольшого озера.

В связи с чем в рассматриваемом случае расторжением договора аренды основополагающий принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов нарушен не будет.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Как указывалось выше, согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при нарушении сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца.

Судом первой инстанции установлен факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 (то есть, в течение более восьми месяцев) в сумме 212 400 руб.

Указанное обстоятельством ответчиком не опровергнуто.

При этом, даже с учетом доводов ответчика о внесении арендной платы за июль, август, сентябрь 2012 года, допущенную им просрочку во внесении арендной платы суд апелляционной инстанции считает значительной, поскольку она превышает 4 месяца и выражается в неуплате арендной платы, начиная с октября 2012 года.

Таким образом, имеет место неоднократное, длительное, неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Суд апелляционной инстанции считает, что в условиях длительного и систематического невнесения арендатором арендных платежей, продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя. Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 3 статьи 619 ГК РФ.

Доказательства длительного неисполнения ответчиком обязательства по арендной плате, отсутствие у него на этом участке каких-либо объектов недвижимости, в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами свидетельствуют об отсутствии оснований для продолжения договорных отношений сторон.

На основании вышеизложенного, установив, что на момент рассмотрения спора, имеется совокупность существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, а также, учитывая, что ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ опровергающих доказательств не представлено, суд апелляционной инстанции считает обоснованным удовлетворение исковых требований в указанной части.

Отклоняя доводы ООО «Институт строительных технологий» о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с условиями договора право на обращение