Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2013 по делу n А75-8960/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ответчиком требований по внесению доначисленной арендной платы и возврату арендованного имущества явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договор от 15.10.2007 № 02-2-01/2007-58, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Департамент выполнил свои обязательства по договору, предоставив ООО «Дом» во владение спорные помещения по передаточным актам от 15.10.2007, от 01.03.2009, что ответчиком не оспаривается (том 1 л.д. 14, 17).

Поскольку ответчик принял имущество по актам, имущество сторонами индивидуализировано, ответчик пользовался арендованным имуществом, вопросов о конкретизации предмета аренды у ответчика не возникало, норма части 3 статьи 607 ГК РФ, предусматривающая, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, исполнена сторонами.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Право собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на объекты аренды подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 л. 21 - 24).

Исходя из положений статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на один год и более подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор первоначально заключен на срок менее одного года, он не подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, как указано выше, 30.07.2008 стороны подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора по 31.08.2009, а 30.08.2009 подписано дополнительное соглашение о продлении действия договора до 01.07.2015.

Государственная регистрация указанных дополнительных соглашений не осуществлена.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что договор заключен 15.10.2007 (при этом в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ, его условия распространены на отношения, возникшие с 01.10.2007), то есть до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, проведения торгов не требовалось.

В отсутствие доказательств государственной регистрации дополнительных соглашений о его продлении на срок, более одного года, с учетом вышеуказанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о продлении договора на неопределенный срок, в соответствии с условиями пункта 1.3. договора.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае в аренду передано недвижимое имущество (нежилые помещения), находящиеся в государственной собственности субъекта Российской Федерации – Ханты-Мансийкого автономного округа - Югры.

Из материалов дела следует, что размер арендной платы при заключении договора был рассчитан на основании Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми помещениями, утвержденной приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2006 № 3318.

В соответствии с пунктом 2 названного приказа с 01.01.2007 расчет арендной платы за пользование объектами и движимым имуществом, находящихся в государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, производится в соответствии с указанными методиками (том 2 л.д. 81 – 90).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.3. договора установлено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения методики расчета за использование имущества Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, а также в случае изменения вида деятельности арендатора.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 20 Постановления от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.12.2008 № 5-нп «О порядке передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры», утвержден Порядок передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, разделом IV которого регламентирован Порядок определения размера арендной платы за использование имущества (том 2 л.д. 91 - 108).

Впоследствии методика определения размера арендной платы за использование имущества была регламентирована разделом III Порядка передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, утвержденного постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.10.2010 № 223-п «О порядке передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры» (том 2 л.д. 109 – 120).

Указание суда на регулируемый характер цены за пользование имуществом не исключает удовлетворение исковых требований истца, так как стороны договорились, что исчисление размера арендной платы производится в соответствии с методикой расчета за использование имущества Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, и в случае изменения методики, изменение размера арендной платы производится в одностороннем порядке.

Соответствующие доводы ответчика отклоняются судом апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, за период с 01.10.2007 по 31.10.2012 размер арендной платы по договору составил 24 117 564 руб. 25 коп., из которых ответчиком оплачено 9 709 559 руб. 69 коп., в связи с чем его задолженность перед департаментом составила 14 408 004 руб. 56 коп. (24 117 564 руб. 25 коп. - 9 709 559 руб. 69 коп.).

При этом, задолженность образовалась вследствие неверного определения размера арендной платы, обусловленного допущенными ошибками при исчислении площади арендуемых помещений и некорректном применении ряда индикаторов (коэффициентов).

В частности, площадь объекта – четырехэтажной стоянки для легковых автомобилей в г. Ханты-Мансийске по ул. Чехова, 82, в первоначальных расчетах указана в размере 5 624,80 кв.м, тогда как фактически согласно техническому паспорту по состоянию на 07.11.2005 (том 1 л.д. 25 – 41), свидетельству о государственной регистрации права от 13.01.2006 (том 1 л.д. 21) она составляет 11 093,5 кв.м.

Доводам ООО «Дом» о неверном указании при расчетах площади подземной автостоянки в г. Ханты-Мансийске по ул. Дунина-Горкавича, 5, 7 судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Расчет арендной платы, представленный департаментом, является обоснованным.

За период с 01.10.2007 до 01.01.2008 расчет произведен в соответствии с Методикой определения величины арендной платы, утвержденной приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2006 № 3318.

Судом первой инстанции проверена обоснованность применения к исчислению размера арендной платы коэффициента территориальной зоны равным 0,5, коэффициента типа деятельности арендатора по ставке 1.1, судом приведено соответствующее обоснование. Оснований для переоценки данных выводов суда не имеется.

Как верно указал суд первой инстанции, определение ставки применения данного коэффициента должно осуществляться, исходя из целевого назначения и использования объекта, что следует из условий договора и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При этом, для определения размера арендной платы основной вид деятельности арендатора правового значения не имеет.

Согласно подразделу 63.21.24. раздела 63 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), введенным в действие Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 № 454-ст, а также введенному в действие с 01.01.2008 Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2007 (КДЕС Ред. 1), утвержденному приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 № 329-ст, эксплуатация и гаражей, стоянок для автотранспортных средств, велосипедов и т.д. относится к вспомогательной и дополнительной транспортной деятельности.

С учетом изложенного, доводы ответчика о применении коэффициента 0,7, установленного под использование помещения для ремонта и эксплуатации жилья, объектов социального и коммунального назначения, организации по санитарной очистке, уборке и озеленению города, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, ответчик не представил доказательств того, что передача в субаренду автостоянок, исходя из субъектного состава субарендаторов, соотносится исключительно с деятельностью ответчика в рамках управления многоквартирными домами.

Суд апелляционной инстанции считает правомерном применение при расчете арендной платы по объекту четырехэтажная стоянка для легковых автомобилей в г. Ханты-Мансийске по ул. Чехова, 82, коэффициента технического обустройства равным 0,16.

В соответствии с пунктом 7.2. методики, утвержденной приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2006 № 3318 коэффициент 0,16 подлежит применению при наличии водопровода, канализации и центрального отопления (подпункт «б»). При наличии водопровода и отопления (подпункт «в») применяется коэффициент 0,1.

В соответствии с техническим паспортом спорного объекта он имеет водоснабжение и канализацию. Центральное отопление отсутствует.

Поскольку, из трех необходимых элементов для коэффициента 0,16 на объекте присутствуют два (то есть большее количество, чем для применения коэффициента 0,1), он и подлежит применению, как наиболее близко подходящий по значению, исходя из технических характеристик имеющихся коммуникаций.

Из материалов дела