Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013 по делу n А46-7730/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

25 ноября 2013 года

                                                     Дело № А46-7730/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2013 года.

Восьмой арбитражный  апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Верёвкина А.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9080/2013) общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Омский» на решение Арбитражного суда Омской области от 29 августа 2013 года по делу № А46-7730/2013 (судья К.В. Храмцов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Омский» (ИНН 5502044787, ОГРН 1025500514918) к обществу с ограниченной ответственностью «РУСТОРГ» (ИНН 8601037909, ОГРН 1098601000475) о расторжении договора аренды и обязании возвратить объект,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Омский» – представитель Волкова О.Ю. (паспорт, доверенность б/н от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013);

от общества с ограниченной ответственностью «РУСТОРГ» – представитель не явился, извещено;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Омский» (далее – ООО «КСМ «Омский», истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «РУСТОРГ» (далее – ООО «РУСТОРГ», ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.01.2010, заключенного между ООО «КСМ «Омский» и  ООО «РУСТОРГ» сроком на 11 месяцев, и обязании возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв.м., расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 05.06.2013 арбитражное дело № А75-2012/2013 по иску ООО «КСМ «Омский» к ООО «РУСТОРГ» о расторжении договора аренды и обязании возвратить объект передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Омской области.

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.07.2013 дело принято к производству, которому присвоен номер А46-7730/2013.

Решением Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу № А46-7730/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора от 27.01.2010, об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв.м., расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу, исходил из того, что в силу норм гражданского законодательства и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если отсутствуют или в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. В данном случае задолженности по арендной плате у ответчика не имеется; предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора в виде существенного нарушения ответчиком условий договора аренды суд не установил.

Возражая против принятого судебного акта, ООО «КСМ «Омский» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу № А46-7730/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

 В обоснование апелляционной жалобы, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23  Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

От ООО «РУСТОРГ» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик, надлежащим образом извещённый в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу № А46-7730/2013 в порядке статей 266, 270АПК РФ, не находит оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 27.01.2010 между ООО «РУСТОРГ» (арендатор) и ООО «КСМ «Омский» (арендодатель) заключён договор долгосрочной аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование объект незавершенного строительства площадью 77,1 кв.м., расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 для размещения магазина продуктов питания и сопутствующих товаров арендатора.

В пункте 3.1. договора стороны согласовали порядок уплаты арендной платы, которая в части постоянной составляющей должна перечисляться на расчётный счёт арендодателя не позднее двадцатого числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с пунктом 4.5 договора при несвоевременном внесении арендной платы более 2 месяцев подряд, договор аренды подлежит расторжению.

Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора от 27.01.2010, срок действия настоящего договора составляет 11 месяцев. Если за 30 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить действие договора, то он автоматически продляется на тот же срок, на тех же условиях

05.02.2013 ООО «КСМ «Омский» направило в адрес ООО «РУСТОРГ» уведомление о расторжении договора аренды на основании пункта 4.5 вышеуказанного договора, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указав на систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей за периоды ноябрь-декабрь 2011 года, январь-февраль 2012 года и сентябрь-октябрь 2012 года.

Отсутствие действий со стороны ответчика по удовлетворению требования послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Сложившиеся между сторонами отношения в рамках договора аренды являются обязательствами по договору аренды и подлежат регулированию параграфами 1, 4 главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Как следует из материалов дела и установлено судом, срок действия вышеуказанного договора аренды составляет 11 месяцев, при этом стороны предусмотрели, что если за 30 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить действие договора, то он автоматически продляется на тот же срок, на тех же условиях.  

Как следует из пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Таким образом, фактически при продлении вышеуказанного договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулировались новыми договорами аренды, которые заключались на тот же срок и на тех же условиях.

Договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьями 452 и 619 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора. Данное толкование норм статей 452 и 619 ГК РФ подтверждено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации при рассмотрении примеров судебной практики в пунктах 29, 30 Информационного письма № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Как усматривается из материалов дела, истец представил в материалы дела уведомление от 05.02.2013, в соответствии с которым ООО «КСМ «Омский» предложило ООО «РУСТОРГ» расторгнуть договор от 27.01.2010, а также возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв.м., расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66

Таким образом, с учётом соблюдения истцом досудебного порядка ему на основании  пункта 3 статьи 619 ГК РФ предоставлено право потребовать расторжения договора в судебном порядке в случае доказанности факта невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Указанное право, по смыслу положений статей 606, 614 ГК РФ, вытекает из того, что содержанием обязательства арендатора по договору аренды, на надлежащее исполнение которого в первую очередь вправе рассчитывать арендодатель, является своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Между тем, согласно статье 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

При этом, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», устранение арендатором допущенных нарушений в разумный срок, которое может выразиться именно в исполнении денежного