Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу n А46-16906/2011. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона  от  30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

 На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

 В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

 Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Пленум ВАС РФ  в пункте 2 Постановления от 23.07.209 № 64 также указал на то, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подпунктов  «а», «д»  пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в частности, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

            Таким образом, исходя из вышеприведённых норм права и разъяснений вышестоящих судебных инстанций общее имущество жилого дома представляет собой единый комплекс, принадлежащий на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме, не подлежащий разделу между собственниками помещений.

  В состав общего имущества многоквартирного жилого дома включаются помещения общего пользования, находящиеся непосредственно в многоквартирном жилом доме и к которым относятся нежилые помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, электрическое и иное оборудование, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

  При этом право общей долевой собственности на общее имущество (помещения общего пользования) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

            Как указывает ТСЖ «Олимп» в заявлении и апелляционной жалобе, спорное нежилое помещение согласно экспликации к поэтажному плану строения состоит из следующих частей: 11 – коридор (прочее помещение, вспомогательная площадь) 17,2 кв.м, 12 – прочее помещение, основная площадь 27,9 кв.м, через которое обеспечивается проход к помещению 13 – электрощитовая. В помещениях 11 и 12 имеются иные коммуникации, ведущие к электрощитовой.  Кроме этого, в данном нежилом помещении расположены эксплуатационные службы ТСЖ, размещено оборудование диспетчеризации лифтов, системы пожаротушения, дымоудаления, кабельные линии Интернет-провайдеров, телефонизации, телевидения. Через коридор, входящий в состав нежилого помещения, осуществляется доступ в электрощитовую. Оборудование было установлено в помещении до момента ввода в эксплуатацию жилого дома.

            Таким образом, из пояснений заявителя следует, что через спорное нежилое помещение (иные помещения (11 и 12)) осуществляется доступ в электрощитовую (помещение 13), в  спорном нежилом помещении также имеются иные коммуникации.

            Данные пояснения заявителя подтверждаются материалами дела.

            Так, из технического паспорта на многоквартирный жилой дом от 10.12.2004  (л.д. 31-43), который был составлен до издания администрацией города Омска постановления от 31.03.2005 № 201-п о разрешении на ввод в эксплуатацию жилого дома, усматривается, что на поэтажном плане жилого дома, 1 этаж, обозначены помещение - № 13 площадью 18,6 кв.м, № 12 площадью 27,9 кв.м, № 11 – площадью 17,2 кв.м.

            Из данного технического паспорта следует, что в помещения 12 и 13 возможен проход только через помещение 11.

В техническом паспорте нежилого помещения № 4-П от 01.06.2006 (л.д. 88-93) (после ввода дома в эксплуатацию), помещения на поэтажном плане обозначены следующим образом: 11** площадью 2,5 кв.м - туалет,  24*  площадью 2,3 кв.м - кладовая, 11* площадью 1,9 кв.м - душ, 11 площадью 12,1 кв.м  - коридор, 12 площадью 27,5 кв.м - кабинет, 24 площадью 2,6 кв.м – коридор.

Действительно, из данного технического паспорта прямо не следует, что в каких-либо помещениях, входящих в состав спорного нежилого помещения № 4-П, находятся помещения общего пользования с оборудованием, предназначенные для обслуживания жилого дома.

Именно исходя из содержания указанного технического паспорта суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что данное спорное помещение пригодно к самостоятельному использованию и подпадает под признаки самостоятельного объекта гражданских прав, в связи с чем посчитал, что нахождение спорного нежилого помещения на праве общей долевой собственности собственников квартир не доказано и на этом основании отказал в удовлетворении требований ТСЖ «Олимп».

Между тем, из представленной в суд апелляционной инстанции заверенной копии отделочного плана первого этажа № 20351-АС-41, имеющего отметку технического отдела о дате 11.04.2005 (которая свидетельствует о том, что данный план составлен после ввода дома в эксплуатацию)  следует, что помещение 4 площадью 18,42 кв.м представляет собой ВРУ, помещение 8  площадью 27,89 кв.м – служба эксплуатации, 10 площадью 11,23 кв.м – коридор, 11 площадью 3,70 кв.м – санузел.

            При этом в помещение 8 возможен проход через помещение 10, в помещение 4 – через помещение 10.

            Помещение 4 на отделочном плане и помещение 13 на поэтажном плане  технического паспорта на многоквартирный жилой дом от 10.12.2004  являются как раз помещением, в котором находится, как указывает ТСЖ «Олимп», электрощитовая.

            Отделочный план подтверждает нахождение именно в этом помещении электрощитовой, поскольку помещение 4 обозначено по своему целевому назначению как ВРУ.

            Согласно акту обследования нежилого помещения от 03.02.2013 (л.д. 94), составленному председателем правления ТСЖ «Олимп» и собственниками 3 квартир,  в результате обследования установлено, что помещение  (номер 11) представляет собой коридор, из которого осуществляется вход в электрощитовую многоквартирного дома (номер 13), вход в подсобное помещение (не обозначенное на поэтажном плане), где установлены щиты для слаботочного оборудования систем телевидения, телефонии и Интернет, хранится инвентарь для уборки мест общего пользования, в помещении № 11 имеются 2 помещения – раздельный санузел (не обозначенный на поэтажном плане). В помещении 12 – расположены эксплуатационные службы ТСЖ: диспетчерская ТСЖ «Олимп», бухгалтерия, рабочее место руководителя ТСЖ. Размещено оборудование системы пожаротушения, дымоудаления, оборудование системы диспетчеризации лифтов (центральный пульт, видеомонитор), оборудование системы видеонаблюдения (видеомагнитофон, видеомонитор), пульт управления приточно-вытяжной вентиляцией подземного гаража, источники бесперебойного питания систем видеонаблюдения, диспетчеризации лифтов, пожаротушения.

При проведении обследования производилась фотосъёмка, фотоснимки являются приложением к акту (л.д. 95-115).

Таким образом, на первом этаже жилого дома изначально было предусмотрено помещение электрощитовой, необходимой для обслуживания всего жилого дома.

            Данное помещение электрощитовой не входит непосредственно в состав спорного нежилого помещения № 4-П (технический паспорт от 01.06.2006).

            Однако, доступ в помещение электрощитовой возможен только через спорное нежилое помещение, принадлежащее ООО «ПСФ «Полет и К» на праве собственности.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что само спорное нежилое помещение ООО «ПСФ «Полет и К» фактически не занимает.

В спорном помещении располагаются, как усматривается из содержания акта обследования от 03.02.2013 и фотографий, приложенных к этому акту, щиты для слаботочного оборудования системы телевидения, телефонии и Интернет, хранится инвентарь для уборки мест общего пользования, эксплуатационные службы ТСЖ,  диспетчерская ТСЖ «Олимп», бухгалтерия, рабочее место руководителя ТСЖ, оборудование системы пожаротушения, дымоудаления, оборудование системы диспетчеризации лифтов (центральный пульт, видеомонитор), оборудование системы видеонаблюдения (видеомагнитофон, видеомонитор), пульт управления приточно-вытяжной вентиляцией подземного гаража, источники бесперебойного питания систем видеонаблюдения, диспетчеризации лифтов, пожаротушения.

Из заявления ТСЖ «Олимп» от 11.04.2013, представленного в суд первой инстанции (л.д. 116), следует, что нежилое помещение № 4-П учитывалось в составе общего имущества, поскольку в течение более 7 лет с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию ООО «ПСФ «Полет и К» не заявляло о своих правах на указанное помещение и не несло бремени содержания нежилого помещения № 4-П и общего имущества многоквартирного дома.

О том, что в спорном нежилом помещении находятся службы ТСЖ «Олимп» следует и из отзыва внешнего управляющего на апелляционную жалобу.

ООО «ПСФ «Полет и К» не опровергнуты доводы ТСЖ «Олимп» о том, что в спорном нежилом помещении находится оборудование, службы эксплуатации ТСЖ, предназначенные для обслуживания жилого дома.

Доказательств того, что  спорное нежилое помещение не связано с обслуживанием многоквартирного жилого дома, а является помещением для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, ООО «ПСФ «Полет и К» не представлено.

Напротив, помещение 8 площадью 27,89 кв.м  на отделочном плане фактически соответствуют помещению 12 площадью 27,5 кв.м, обозначенному  на поэтажном плане в техническом паспорте от 01.06.2006.

            На отделочном плане помещение 8 указано как служба эксплуатации, что исходя из содержания акта обследования соответствует фактическому использованию данного помещения по назначению.

            Как следует из акта обследования, в помещении 12 находятся эксплуатационные службы ТСЖ, а также различное оборудование.

            Таким образом, исходя из имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что в спорном нежилом помещении № 4-П, принадлежащем ООО «ПСФ «Полет и К» на зарегистрированном праве собственности, находятся помещения службы эксплуатации ТСЖ, оборудование, предназначенные непосредственно для обслуживания многоквартирного жилого дома.

            К тому же, лишь через спорное нежилое помещение возможен доступ в помещение электрощитовой, которое не является собственностью ООО «ПСФ «Полет и К».

            Однако размещение помещения электрощитовой рядом со спорным нежилым помещением № 4-П, а также учитывая факт нахождения в последнем помещения службы эксплуатации ТСЖ, оборудования, предназначенного непосредственно для обслуживания многоквартирного жилого дома, позволяют суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что спорное нежилое  помещение № 4-П нельзя рассматривать в отрыве от помещения электрощитовой и следует воспринимать как единое служебное помещение общего пользования, предназначенное для обслуживания многоквартирного жилого дома.

            Обратного из материалов дела не следует и ООО «ПСФ «Полет и К» не доказано.

Таким образом, с учётом технических характеристик и конкретных фактических обстоятельств рассматриваемого спора  спорное нежилое помещение № 4-П отвечает требованиям, указанным в статье 290 ГК РФ, поскольку непосредственно связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома.

            Как указывалось выше, право общей долевой собственности на общее имущество (помещения