Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу n А46-9131/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

требованиям закона, нарушают права и законные интересы истцов, поскольку расчет арендной платы должен быть произведен, исходя из нормативной цены земельного участка на 2013 год, составляющей 24 469 510 руб. 37 коп., ООО «ЮСЛК», ООО «АвтоНова», ООО «Барс-Резерв» обратились в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что иск подлежит удовлетворению.  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переданный истцам по спорному договору земельный участок, расположенный на территории города Омска, относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с положениями пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.01.2001 № 137-ФЗ) до разграничения государственной  собственности на землю распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не установлено иное.

Согласно пункту 1 Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 № 95, пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункту 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г.Омска с 01 июля 2006 года осуществлял специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области - Главное управление по земельным ресурсам Омской области.

Указом Губернатора Омской области № 17 от 07.02.2013 Главное управление по земельным ресурсам Омской области ликвидировано.

С 2013 года в соответствии со статьей 6 Закона Омской области от 08.02.2006 № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области», в редакции Закона Омской области от 06.12.2012 № 1496-ОЗ, органы местного самоуправления Омской области в сфере регулирования земельных отношений осуществляют, в том числе, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

Согласно пункту 20 Решения Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 «О департаменте имущественных отношений Администрации города Омска» к функциям Департамента в сфере земельных отношений относится в том числе то, что он выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 3 статьи 10 Федерального закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона № 212-ФЗ от 24.07.2007). 

В рассматриваемом случае в пункте 2.1 договора аренды № ДГУ/12-2942-О-13 от 12.12.2012 установлено, что размер арендной платы за предоставленный в аренду участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение № 3 к на-стоящему договору) в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 19.10.2008 № 179-п (в редакции Постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 № 181-п) с применением кадастровой стоимости земельного участка в размере 147 453 515 руб.

Материалами дела подтверждается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:120 площадью 39241 кв.м. в размере 147 453 515 руб. на момент заключения договора была указана в государственном кадастре недвижимости (кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 30.07.2012 № 55/201/12-93410 – т.1 л.д.128-133).

Между тем, Суд первой инстанции, приняв во внимание сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:120, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости на момент заключения договора, не учел следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора.

Согласно письму ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области» от 09.01.2013 (л.д. 140-141 т.1) кадастровая стоимость спорного земельного участка  внесена в государственный кадастр недвижимости как сумма кадастровых стоимостей входящих в его состав условных земельных участком с кадастровыми номерами 55:36:120307:183 и 55:36:120398: 123, утверждённых Постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007№ 174-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36».

Из земельного участка с кадастровым номером :120  путем раздела с сохранением исходного земельного участка в измененных границах был образован земельный участок  с кадастровым номером 55:36:120307:3411 площадью 2044 кв.м., кадастровая стоимость исходного земельного участка составила 147453515,35 руб.

Постановлением Правительства Омской области от 21.12.2011 № 254-п Постановление Правительства Омской области от 19.12.2007 № 174-п признано утратившим силу с 01.01.2012.

Таким образом, на момент заключения договора нормативно-правовой акт, на основании которого определена примененная в расчете ежемесячной арендной платы кадастровая стоимость земельного участка, признан утратившим силу с 01.01.2012.

Утративший силу нормативно-правовой акт не подлежит применению с даты утраты им силы. Положения нормативного правового акта, утвердившего результаты кадастровой оценки земель, но утратившего законную силу, не могут применяться в качестве основания определения кадастровой стоимости земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2011 № 15932/10).  

Поэтому, по мнению суда апелляционной инстанции,  применение  в расчете  кадастровой стоимости участка при определении размера арендной платы в размере 147453515,35 руб.,  неправомерно.

Наличие в государственном кадастре недвижимости сведений об указанной кадастровой стоимости не свидетельствует о правомерности расчета.

Ни Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ни Порядок ведения государственного кадастра недвижимости не возлагает на орган кадастрового учета обязанность по исключению сведений о предыдущей кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также по принятию решения об изменении статуса данных сведений на «архивные» (поскольку иная актуальная информация взамен «архивной» не вносится).

В связи с чем, в кадастре сохраняется запись о последней кадастровой стоимости участка и она же указывается в документах, предоставляемых в форме кадастровых паспортов и кадастровых выписок из ГКН.

Спорный земельный участок, государственный кадастровый учет которого был осуществлен  07.04.2004, не был оценен в рамках государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области по состоянию на 01.01.2011,  вследствие чего Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области» кадастровая стоимость земельного участка не утверждена.

Данный приказ также не содержит сведений и об удельных показателях кадастровой стоимости применительно к кадастровому кварталу, к которому относится земельный участок, по видам разрешенного использования.

Указанные обстоятельства  ответчиком не оспаривается.

Поскольку, как указано выше, нормативной акт, утвердивший кадастровую стоимость земельного участка утратил свою силу, указанные в кадастре сведения также утратили свою актуальность.  Так как при вновь произведенной оценке кадастровая стоимость не была определена, следует исходить из того, что с 01.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка не установлена.

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» разъяснено, что, если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, арбитражным судам следует руководствоваться положениями статьи 65 ЗК РФ и пункта 13 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которым, если кадастровая стоимость земли не определена, в этом случае для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 29.12.2012 № 78-п «Об определении порядка нормативной цены земли на 2013 год» утверждена нормативная цена земель населенных пунктов Омской области на 2013 год.

Согласно письму Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области (Управление Россреестра Омской области) от 01.04.2014 (л.д. 142)  по данным государственного кадастра недвижимости нормативная цена спорного земельного участка на 2013 год составляет 24 469 510,37 руб.

При таких обстоятельствах при расчете арендной платы по договору должна быть учтена  нормативная стоимость земельного участка, исходя из которой, размер арендной платы в месяц составляет 55 466,56 руб. (с учетом того, что в аренду предоставлен участок с долей 35 580/39 241 в праве пользования : 24 469 510,37 х 0,03 / 12 х 35580 / 39241).

Исковые требования в части признания недействительными пункта 2.1 договора аренды № ДГУ/12-2942-0-13 от 12.12.2012, заключенного между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО «ЮСЛК», ООО «АвтоНова», ООО «Барс-Резерв», и приложение № 3 к указанному договору в части расчета размера ежемесячной арендной платы, превышающего 55 466 руб. 56 коп., подлежит удовлетворению.

 В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки следует отказать.

Истцом заявлено требование о применении последствий путем обязания ответчика произвести с 11.02.2013 перерасчет арендной платы по договору аренды № ДГУ/12-2942-0-13 от 12.12.2012 и подготовить дополнительное соглашение с применением с указанной даты в формуле Ап = Кс х Сап/12 вместо показателя кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, нормативной цены земельного участка на 2013 год, составляющей 24 469 510 руб. 37 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, единственным последствием применения последствий недействительности сделки (части сделки) является применение реституции – возврат сторон в первоначальное положение. Иных последствий применения последствий недействительности сделки   законом не предусмотрено.

С учетом изложенного, заявление в качестве применение последствий недействительности сделки требование произвести с 11.02.2013 перерасчет арендной платы по договору аренды № ДГУ/12-2942-0-13 от 12.12.2012 и подготовить дополнительное соглашение не соответствует положениям пункта 2 статьи 167 ГК РФ.

В судебном заседании представитель заявил, что истцы не имеют намерения привести возврат необоснованно уплаченной по договору арендной платы, так как  рассчитывают  произвести зачет уплаченных средств в счет будущих платежей (протокол судебного заседания от 17.12.2013).

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Омской области от 24 сентября 2013 года по делу № А46-9131/2013 подлежит отмене на основании пункта 1 части 2 статьи 270 АПК РФ.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            решение Арбитражного суда Омской области от 24 сентября 2013 года по делу № А46-9131/2013 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

            Признать