Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 по делу n А70-9509/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 указанного Закона инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

В силу статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает следующие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 4 и 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Настоящее обращение заявителя в суд как раз обусловлено необходимостью осуществления государственной регистрации права собственности на построенные нежилые помещения (пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Таким образом, как указал суд первой инстанции, в силу указанных разъяснений Пленума ВАС РФ в случае, если бы регистрация права собственности на спорное нежилое помещение уже была осуществлена за должником, то кредитор мог реализовать своё право на защиту нарушенного права путём предъявления требования в деле о банкротстве о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве), то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Однако такое право собственности за должником на спорные нежилые помещения не зарегистрировано.

Причины уклонения от государственной регистрации права собственности на объект конкурсным управляющим не указаны. Правомерность соответствующего бездействия со стороны конкурсного управляющего должником из материалов дела не усматривается. Строительство домов завершено, объекты введены в эксплуатацию, спорные помещения фактически переданы заявителям до возбуждения дела о банкротстве и находятся во владении заявителей.

Указанное владение не прекращено.

Незаконным такое владение не признано: в основе владения - не оспоренные на предмет заключенности и действительности договоры, фактически исполненные сторонами и в части оплаты долевого участия и в части передачи объектов долевого участия.

Правомочие владения представляет собой фактическое обладание, господство лица над вещью (имуществом), и потому его следует понимать как основанную на законе и охраняемую им возможность иметь вещь (имущество) у себя в хозяйстве. Данное правомочие предоставляет его обладателю возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на вещь.

Правомочие владения недвижимостью означает фактический доступ в помещения, размещение в них людей, имущества, прочее использование, защита от нежелательного доступа третьих лиц, несение эксплуатационных расходов и т.д.

Правомочие пользования позволяет его обладателю использовать вещь, потреблять ее, извлекать из нее какие-либо полезные свойства (эксплуатировать имущество, извлекать доходы, получать приносимые им плоды и т.п.).

По мнению конкурсного управляющего, Михалева Л.В. и Абатурова Г.Г. не вправе требовать от должника удовлетворения своих требований в натуральной форме, их требования подлежат удовлетворению в составе четвертой очереди денежных требований.

Вместе с тем, подателем жалоб не учтено, что спорные нежилые помещения находятся в фактическом владении и пользовании Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. с 30.08.2011 и 25.09.2011, соответственно, на основании актов передачи нежилых помещений под отделочные работы. При чем, как следует из содержания этих актов, стороны констатировали факт выполнения застройщиком обязательств построить объект. Об этом же свидетельствует передача должником Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. ключей от помещений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, заявители пользуются спорными нежилыми помещениями открыто как своими собственными более полутора лет.

Михалева Л.В. произвела отделку переданного ей помещения, пользуется им открыто и постоянно как собственным - сдает в аренду, что подтверждается договором аренды от 30.10.2012, заключенным между арендодателем Михалевой Л.В. и арендатором Майоровой С.А., договором аренды нежилого помещения № 1 от 16.05.2013, заключенным между арендодателем Михалевой Л.В. и арендатором Кулиевой В.Б.

Абатурова Г.Г. также произвела отделку переданного ей помещения, что подтверждается отчетом об оценке №36; пользуется им открыто и постоянно как собственным - сдает в аренду, что подтверждается договором аренды от 17.06.2013, заключенным между арендодателем Абатуровой Г.Г. и арендатором Мишениным О.Н, договором аренды нежилого помещения от 29.04.2013, заключенным между арендодателем Абатуровой Г.Г. и арендатором Кузнецовым В.А., договором аренды от 29.05.2013, заключенным между арендодателем Абатуровой Г.Г. и арендатором ООО «Джой».

При таких обстоятельствах у заявителей отсутствует необходимость требовать от должника передачи им спорного имущества.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», передача объекта во владение и пользование до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, если объект не имеет признаков самовольной постройки.

Довод конкурсного управляющего Сурметова Д.С. о неподтвержденности фактической передачи спорных помещений Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г., судом апелляционной инстанции отклоняется как несоответствующий фактическим обстоятельствам.

В условиях, когда конкурсный управляющий не требует от Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. возвратить спорные помещения, у последних отсутствуют основания заявлять и о включении своих денежных требований в реестр требований кредиторов ООО «ДСК Союз-2000».

Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения за должником, они находятся, как указывалось выше, во владении и пользовании Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г., следовательно, они не могут одновременно владеть имуществом и требовать возврата его стоимости.

Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым им договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора (в данном случае, Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г.) после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.

Цель, преследуемая Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. при обращении с настоящими заявлениями, совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договоров, а именно: получение заявителями в собственность нежилых помещений.

Между тем, право собственности на недвижимое имущество в силу статьи 131 ГК РФ возникает только на основании государственной регистрации путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.

При рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 № 15961/11.

При рассмотрении конкретного дела № А56-70717/2010 Президиум ВАС РФ установил, что право собственности общества, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.

Как указал Президиум ВАС РФ, по смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

В настоящем случае аналогичная ситуация (причем никаких правомерных причин для задержки государственной регистрации конкурсный управляющий, как уже отмечено, не привел).

Таким образом, учитывая приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ, отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на спорные нежилые помещения за должником не является препятствием для осуществления такой регистрации первоначально за Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г., у которых во владении и пользовании уже находятся спорные нежилые помещения на основании исполненных действительных сделок.

Правового значения неподписание именно конкурсным управляющим актов приема-передачи суд не усматривает. Текущий или реестровый характер требования инвестора в указанном деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ, не исключает значения правовых позиций, изложенных в постановлении.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Инвентаризация имущества должника, к чему обязан конкурсный управляющий, не ограничивается формальным учетом имущества, а предполагает установление его фактического наличия в ведении должника в объеме всех правомочий, определяющих право собственности - владения, пользования, и возможности распоряжения.

При принятии решения о погашении требований участников строительства конкурсный управляющий обязан принимать во внимание действительное наличие у должника имущества и его стоимость.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, доказательств владения должником спорными помещениями (понимаемом как нахождение имущества в фактическом обладании, ведении, возможность размещать людей, имущество, принятие мер к защите владения от третьих лиц, несения бремени содержания и др.) в период после 30.08.2011 и 25.09.2011 (даты подписания актов передачи нежилых помещений под отделку) конкурсным управляющим не представлено.

В обращении с настоящими апелляционными жалобами суд усматривает осуществляемое со злоупотреблением права намерение конкурсного управляющего исключить установленную судом первой инстанции правовую определенность в отношении имущества вне реализации законного способа восстановления владения имуществом, как обязательного для последующего акта распоряжения.

В отсутствии решения суда о восстановлении владения должника реализация спорных помещений конкурсным управляющим повлечет неправомерное самоуправство путем внесудебного выселения Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г.

Из материалов дела не усматривается, что в отношении спорных нежилых помещений имеются какие-либо права (притязания) у иных лиц.

Постановка вопроса о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам судебного акта о погашении требований участников строительства является правом заинтересованного лица.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении