О некоторых вопросах нового жилищного кодекса(а.м. эрделевский)
органами местного самоуправления
поселений в соответствии с
законодательством Российской Федерации и
законодательством субъекта Российской
Федерации. Еще раз обратим внимание, что о
договоре социального найма упоминалось
лишь в той редакции ст. 12 и 13 Закона, которая
вступила в силу с 1 января 2005 г. и
действовала до 1 марта 2005 г. (поскольку с 1
марта 2005 г. весь Закон, включая ст. 12 и 13,
утратил силу). В ст. 12 и 13 Закона в их
редакции до 1 января 2005 г. о договоре
социального найма не упоминалось.
Изложенное позволяет прийти к следующему
выводу. До 1 марта 2005 г. постановка на учет
для целей предоставления жилого помещения
по договору социального найма была
возможна лишь с 1 января 2005 г. и только при
соблюдении следующих условий: гражданин
должен был быть признан малоимущим
(поскольку лишь таким гражданам могли
предоставляться жилые помещения в фонде
социального пользования в соответствии со
ст. 12 Закона); в муниципальных правовых
актах должны были быть определены порядок и
условия предоставления жилого помещения по
договору социального найма, в том числе
критерии отнесения гражданина к
малоимущим. Лишь такая очередь, если она в
каких-либо муниципальных образованиях была
сформирована в период с 1 января до 1 марта
2005 г., сохраняется после 1 марта 2005 г. Если в
соответствии с п. 2 ст. 49 ЖК с 1 марта 2005 г.
органами местного самоуправления
установлены иные, более жесткие критерии
отнесения гражданина к числу малоимущих, а
также иные, по сравнению со ст. 51 ЖК,
основания признания гражданина
нуждающимся в улучшении жилищных условий,
то это не может повлечь снятие гражданина с
учета по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1
ст. 56 ЖК. Оснований для распространения
правил п. 2 ст. 6 Вводного закона на иные
категории очередников не усматривается,
следовательно, к их принятию на учет
применяется п. 1 ст. 6 Вводного закона,
предусматривающий соблюдение общих правил
ст. 49 - 52 ЖК.
Важное значение имеет ст. 19
Вводного закона, согласно которой действие
положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется
на бывших членов семьи собственника
приватизированного жилого помещения при
условии, что в момент приватизации данного
жилого помещения указанные лица имели
равные права пользования этим помещением с
лицом, его приватизировавшим, если иное не
установлено законом или договором.
Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК в случае прекращения
семейных отношений с собственником жилого
помещения право пользования данным жилым
помещением за бывшим членом семьи
собственника этого жилого помещения по
общему правилу не сохраняется. Но если речь
идет о таких бывших членах семьи, которые в
момент приватизации имели равные с
собственником права пользования этим
помещением (и соответственно имели право на
его приватизацию, но отказались от его
реализации в пользу собственника), то такие
бывшие члены семьи сохраняют право
пользования жилым помещением. Отсюда
следует, что право этих бывших членов семьи
является самостоятельным правом на жилое
помещение, которое обременяет жилое
помещение и сохраняется при переходе права
на жилое помещение к другому лицу. Например,
в случае смерти одного из супругов -
собственника жилого помещения - право
собственности может перейти, например, по
завещанию к лицу, вообще не входившему в
состав семьи собственника. Однако
переживший супруг, чьи семейные отношения с
супругом-собственником в силу его смерти
прекратились, в соответствии с
комментируемой статьей, сохранит право
пользования жилым помещением (если он имел
право на приватизацию этого жилого
помещения, но отказался от его
осуществления).
Перейдем к трудностям,
которые могут возникнуть в связи с
применением ч. 6 ст. 42 ЖК, где установлено
правило о том, что при продаже комнаты в
коммунальной квартире остальные
собственники комнат в данной коммунальной
квартире имеют преимущественное право
покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на
условиях, которые установлены ГК. Следует
заметить, что аналогичного правила для
продажи квартиры в ЖК не установлено. Между
тем комната (как и квартира) представляет
собой объект права не общей, а
индивидуальной собственности. В ГК право
преимущественной покупки предусмотрено
только для случая возмездного отчуждения
(купли-продажи, мены) доли в праве общей
собственности (ст. 250 ГК). Согласно ст. 250 ГК
при продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки
продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях,
кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в
письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать
свою долю постороннему лицу с указанием
цены и других условий продажи. Если
остальные участники долевой собственности
откажутся от покупки или не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на
недвижимое имущество в течение месяца,
продавец вправе продать свою долю любому
лицу. При продаже доли с нарушением
преимущественного права покупки любой
другой участник долевой собственности
имеет право в течение трех месяцев
требовать в судебном порядке перевода на
него прав и обязанностей покупателя.
Однако для продажи индивидуальной
собственности в ГК никакого права
преимущественной покупки не установлено.
Соответственно не установлено в ГК порядка
и условий осуществления этого права. Пока
таких правил в ГК не установлено, следует
исходить из того, что права
преимущественной покупки комнаты у
собственников других комнат не возникает.
Если законодатель имел в виду применение
правил ст. 250 ГК к продаже комнаты, ему
следовало в ч. 6 ст. 42 ЖК указать, что
"остальные собственники комнат в данной
коммунальной квартире имеют
преимущественное право покупки
отчуждаемой комнаты в порядке и на
условиях, которые установлены ГК для
продажи доли в праве общей собственности".
До внесения соответствующих корректировок
в ГК или ЖК попытка применения к продаже
комнаты правил ст. 250 ГК будет представлять
собой не основанное на законе ограничение
права собственника распоряжаться
имуществом по своему усмотрению, что
противоречило бы не только п. 2 ст. 1 ГК и ч. 3
ст. 55 Конституции РФ, но и ст. 1 Протокола 1
Конвенции о защите прав человека и основных
свобод.
В заключение остановимся на ст.
44 ЖК. В ч. 2 этой статьи указан ряд вопросов,
отнесенных к компетенции общего собрания
собственников жилых помещений в
многоквартирном доме. Среди них особого
внимания заслуживает вопрос, указанный в п.
3 ч. 2 ст. 44 ЖК, - принятие решений о передаче в
пользование общего имущества в
многоквартирном доме. Следует обратить
внимание, что передача имущества в
пользование (как возмездное, то есть по
договору аренды, так и безвозмездное, то
есть по договору ссуды) представляет собой
не акт использования собственником
(собственниками) принадлежащего ему
имущества (как могло бы показаться тому, кто
лишь приблизительно знаком с основами
гражданского права), а акт распоряжения
таким имуществом. Почему это
обстоятельство заслуживает особого
внимания?
Дело в том, что законодатель,
определяя в ст. 4 ЖК жилищные отношения,
включил в них отношения по поводу
пользования общим имуществом
собственников жилых помещений, но не
упомянул об отношениях по поводу
распоряжения таким имуществом. Отмеченное
обстоятельство дает основания для вывода о
том, что отношения, связанные с
распоряжением общим имуществом, остаются
всецело в сфере гражданского
законодательства. Напомним, что ст. 246 ГК
предусматривает, что распоряжение общим
имуществом осуществляется по соглашению
всех сособственников, а не большинством
голосов таких сособственников (простым или
квалифицированным). Между тем, как следует
из ч. 1 ст. 46 ЖК, решение по вопросу,
указанному в п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК, может быть
принято квалифицированным большинством
голосов, то есть не единогласно. Налицо
коллизия между ст. 44, 46 ЖК и ст. 246 ГК. С учетом
сказанного относительно содержания ст. 4 ЖК
и проведенного выше анализа ст. 4 Вводного
закона усматриваются веские основания для
решения этой коллизии в пользу ст. 246
ГК.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием
12.12.1993)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N
189-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят
ГД ФС РФ 22.12.2004)
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N
4218-1
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ
ПОЛИТИКИ"
ЗАКОН РФ от 04.07.1991 N 1541-1
"О
ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 24.06.1983)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Совмина РСФСР от 31.07.1984 N 335
"О ПОРЯДКЕ
УЧЕТА ГРАЖДАН, НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ
ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ В РСФСР"
"КОНВЕНЦИЯ О ЗАЩИТЕ
ПРАВ ЧЕЛОВЕКА И ОСНОВНЫХ СВОБОД"
(Заключена в г. Риме 04.11.1950)
(вместе с
"ПРОТОКОЛОМ [N 1]" (Подписан в г. Париже
20.03.1952),
"ПРОТОКОЛОМ N 4 ОБ ОБЕСПЕЧЕНИИ
НЕКОТОРЫХ ПРАВ И СВОБОД ПОМИМО ТЕХ, КОТОРЫЕ
УЖЕ ВКЛЮЧЕНЫ В КОНВЕНЦИЮ И ПЕРВЫЙ ПРОТОКОЛ
К НЕЙ"
(Подписан в г. Страсбурге
16.09.1963),
"ПРОТОКОЛОМ N 7" (Подписан в г.
Страсбурге 22.11.1984))
