Еще раз о праве общей собственности
(несогласия сособственников) доля
реализуется (либо продажей
сособственникам, либо путем публичных
торгов), а взыскание обращается на
вырученные средства.
Достаточно ясно
законодателем решен вопрос о судьбе
улучшений: здесь критерием, определяющим их
юридическую судьбу, является отделимость
от первоначального имущества. Если
отделение возможно, то улучшения входят в
состав имущества лица, их произведшего, на
традиционном праве собственности. Если же
отделение улучшений невозможно без
несоразмерного умаления ценности
имущества, то они входят в состав общей
собственности (в смысле имущества, на
которое распространяется данное право).
Лицо, произведшее данные улучшения, имеет
право на соразмерное увеличение своей доли
в собственности. Данное регулирование
имеет место, поскольку иное не
предусмотрено соглашением участников: так,
порядок изменения доли при производстве
улучшения может быть определен заранее (до
события) соглашением сторон, а отделимые
улучшения при согласии сособственников
могут стать объектом общей
собственности.
Что же касается
распоряжения общей собственностью, то не
следует смешивать два совершенно различных
права, отражающих выявленное разделение
отношений, связанных с общей
собственностью. Речь идет о распоряжении
сособственниками имуществом,
принадлежащим им на праве общей
собственности, и распоряжении
собственником своей долей в праве. В первом
случае сособственники по достижении
согласия вправе произвести отчуждение,
уничтожение или другим способом
распорядиться своим имуществом, причем
закон не дает возможности при недостижении
сособственниками согласия обратиться за
разрешением спора в суд, что связывается,
вероятно, с необратимостью для
несогласного сособственника такого
решения. Право же сособственника на
распоряжение своей долей в праве на
имущество ограничено лишь специальными
требованиями по отношению к иным
участникам. Так, в случае возмездного
отчуждения доли ее собственником
сособственники имеют право ее
преимущественной покупки по той же цене и
на прочих равных условиях. Гражданский
кодекс предусматривает специальное
последствие несоблюдения порядка
распоряжения долей в праве собственности.
Любой заинтересованный сособственник
может требовать перевода на него прав и
обязанностей по сделке.
Следует помнить
о вещной природе права общей собственности,
что разрешает вопрос о возможности цессии в
отношении доли в праве, так как ст. 382 ГК
указывает на обязательственный характер
передаваемых прав.
Кроме того, в
отношении продажи доли действуют общие
нормы ГК о моменте перехода права
собственности: в качестве диспозитивного
установлено правило о переходе в момент
заключения, а для договоров, подлежащих
государственной регистрации (прежде всего
о переходе доли в праве собственности на
недвижимость <*>), моментом перехода
будет являться момент самой
государственной регистрации <**>.
--------------------------------
<*> В данной работе
понятия "недвижимость", "недвижимое
имущество", "недвижимые вещи" употребляются
как тождественные. Хотя в литературе
встречаются отдельные мнения о
противопоставлении рукотворного капитала
"западных экономистов" (имущество) и
объектов естественно сформированной
материи (недвижимость).
Чубуков Г.В.
Земельная недвижимость как правовая
категория // Правовые вопросы недвижимости.
2003. N 1. С. 42.
<**> Приказ Минюста РФ от 6
августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции
о порядке государственной регистрации
договоров купли-продажи и перехода права
собственности на жилые помещения". Пункт 3
данной Инструкции указывает на
необходимость государственной регистрации
перехода доли.
Даже в случае обращения
взыскания на имущество гарантией интересов
остальных участников долевой
собственности будет необходимость
обращения кредитора к ним с предложением
приобрести долю должника (однако, соблюдая
интересы кредитора, законодатель установил
корреляцию цены доли с ценами,
существующими на рынке). Защите же
интересов кредитора служит и возможность
продажи доли при помощи публичных торгов,
вне круга субъектов долевой
собственности.
Защита права общей
собственности против третьих лиц
осуществляется совместно участниками при
помощи традиционных вещных исков. Однако в
спорах между самими правообладателями
защита при помощи вещных исков не
допускается. Участникам общей долевой
собственности предоставлено право на
обращение в суд с требованием определения
порядка владения и пользования объектом
права, а также с требованием компенсации,
соразмерной доле в праве, при невозможности
предоставления упомянутых правомочий. При
наибольших нарушениях (особенно актуально
для договоров о совместной деятельности,
имеющих фидуциарный характер) возможен иск
о разделе общей собственности и выделе из
нее доли в натуре. При невозможности выдела,
или несоразмерности выдела, или
незначительности доли - о выплате
соразмерной компенсации, причем такое
решение может быть принято судом при
наличии упомянутых обстоятельств, даже
если было заявлено требование о выделе доли
в натуре. Как следует из судебной практики,
такое решение чаще всего принимается при
разрешении споров, связанных с общей
собственностью на недвижимость. Прежде
всего со спорами о жилых дома и помещениях,
если доля сособственника незначительна и
на нее невозможно выделить никакие из
имеющихся в доме помещений, а интерес
владельца доли заключается в периодическом
использовании жилья, тогда как оставшиеся
сособственники постоянно проживали в нем,
подобные решения суды принимали и до
действующего ГК, который легализовал такую
практику <*>.
--------------------------------
<*> Комментарий к части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации
для предпринимателей / Рук. авт. коллектива
М.И. Брагинский. М.: Фонд "Правовая культура",
1995. 480 с.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 01.11.2001)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
"СЕМЕЙНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 08.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ПРИКАЗ Минюста РФ
от 06.08.2001 N 233
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ
О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ПЕРЕХОДА ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ"
Нотариус, 2005, N 2
