Регистрация недвижимости, возникающей при капитальном строительстве
ПРИ КАПИТАЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В.А.
ЕВСЕГНЕЕВ
Евсегнеев Владимир
Алексеевич
Адвокат Санкт-Петербургской
коллегии адвокатов. Специалист по
земельному и международному праву.
Кандидат юридических наук, доцент.
Родился 17 октября 1959 г. в с. Сула
Большесолдатского р-на Курской обл.
Автор публикаций о защите территорий и
населения от наводнений.
Строительные
площадки и трассы строительства
Закон не
требует специальной государственной
регистрации строительных площадок и трасс
строительства. Это вытекает из того
положения, что занимаемые под застройку
земельные участки, кто бы ни был их
собственником, формально считаются
остающимися во владении заказчиков работ.
Хотя заказчики заключают договоры с
приглашаемыми ими для выполнения работ
строительными организациями, но передачи
земли во владение последним этими
договорами не предусматривается. Поэтому
подрядные строительные организации
никакими земельными титулами не наделяются
и никакой госрегистрации в этом качестве не
проходят. Однако такой порядок, по крайней
мере в ряде случаев, представляется
спорным.
Некоторые стройки ведутся так
называемым хозяйственным способом. При
этом строительная бригада не является
юридическим лицом, поскольку она состоит из
работников, находящихся в трудовых
отношениях с организацией-застройщиком. По
действующему законодательству она не
является юридическим лицом также в том
случае, если приглашается застройщиком в
качестве артели в гражданско-правовом
порядке. При этих условиях нет оснований
признавать право на застраиваемую землю за
кем-либо, кроме застройщика.
Но многие
стройки, особенно крупные, ведутся силами
подрядных строительных организаций (так
называемый подрядный способ
строительства). Генеральные подрядчики
являются юридическими лицами, поэтому они
сами отвечают за допущенные ими земельные,
экологические, гражданско-правовые или
иные нарушения при выполнении работ на
земельных участках, предоставленных им
заказчиками. За такими строительными
организациями соответственно фактически
признается ряд важных земельных прав и
обязанностей. Так, они могут (или даже
должны) оградить место стройки (не допуская
на нее посторонних), выставить
информационные и предупредительные знаки,
ввести режим охраны. Генеральный подрядчик
вправе размещать на территории стройки
приглашаемые им субподрядные организации и
контролировать их деятельность. Фактически
именно он является хозяином стройплощадки
или трассы строительства - как в плане
коренного преобразования земли, так и в
части фактического владения ею. По
окончании строительства генподрядчик
сдает выстроенный им объект заказчику, а
нередко - еще и государственной приемочной
комиссии. Объект сдается вместе с
относящейся к нему землей.
При таких
условиях нет оснований игнорировать
фактический "владельческий" статус
подрядной строительной организации
(генподрядчика) в отношении того земельного
участка или отрезка трассы, на котором она
производила работы. Этот статус желательно
закреплять в подрядном строительном
договоре, заключаемом между заказчиком
работ и строительной организацией -
генподрядчиком. Возможно, для такого
договора подошла бы юридическая форма
передачи земли от заказчика подрядчику в
доверительное управление. Такой договор
следовало бы регистрировать (возможно - в
упрощенном порядке и в особом реестре)
наравне с земельными сделками. Тем самым и
фактическая, и легальная картина
распределения застраиваемых земель между
организациями строительного комплекса
получили бы адекватное отражение в системе
государственного земельного, а в пределах
населенных пунктах - градостроительного
учета.
В ряде случаев на уже застроенных
участках ведутся не чисто строительные, а
строительно-ремонтные работы. Если такие
работы выполняют организации, имеющие
статус юридического лица, то имеет смысл
проводить государственную регистрацию
также этих организаций в качестве
временных владельцев земель, на которые они
приглашены заказчиками.
Было бы не
лишним дополнить законодательство о
капитальном строительстве особой нормой
относительно обязанности генерального
подрядчика проверять право заказчика на ту
землю, на которую тот его приглашает. Этим
путем можно получить дополнительный
инструмент для предупреждения случаев,
когда стройка незаконно занимает земельный
участок, не отведенный и не закрепленный за
заказчиком. Закон должен предусмотреть
солидарную ответственность заказчика и
генподрядчика за неблагоприятные
последствия в случае, если стройка ведется
на захваченной земле.
Для генеральных
подрядчиков это правило должно означать,
что если они, "доверяя заказчикам", не будут
осуществлять проверки прав последних на
землю, то тем самым автоматически примут на
себя возможные неблагоприятные
последствия своей беспечности или
неуместной доверчивости. Указанную
проверку удобно совместить с процедурой
принятия генеральным подрядчиком от
заказчика участка или трассы будущего
строительства по акту.
Строительные
объекты, принимаемые в эксплуатацию
государственными
комиссиями
Законодатель облегчил
процедуру госрегистрации прав на
недвижимость, признав ее необязательной
для прав, возникших до принятия
Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с ними". Вместе с тем
он упустил возможность придать законную
силу уже существующей (специальной)
процедуре признания прав на недвижимость,
действующую в капитальном строительстве.
Эта процедура связана с вводом в
эксплуатацию законченного строительством
(обычно крупного) объекта.
По
сложившейся в капитальном строительстве
традиции крупные объекты, воздвигаемые с
участием государственных средств,
принимает в эксплуатацию специальная
государственная приемочная комиссия,
которая создается каждый раз приказом
заинтересованного ведомства. Эта комиссия
проверяет готовность строительного
объекта; наряду с этим она обращает
внимание на отведенный для него земельный
участок. Правда, последняя процедура
сводится обычно к затребованию от
заказчика документации, подтверждающей
законность произведенного для стройки
земельного отвода. Комиссия не обязана
сверять фактические размеры земельной
площади, занимаемой объектом, с теми
цифрами, которые содержатся в
правоустанавливающих документах,
проверять наличие граничных знаков,
фиксировать посторонние пользования,
отмечать состояние земли (наличие
растительности и почвы, водных источников,
элементов благоустройства). "Не принято"
также выяснять сервитутные отношения и их
юридическое оформление, выявлять претензии
соседей. Комиссия зачастую не вникает в
вопрос о том, на каком праве застроенный
участок или трасса принадлежит заказчику
работ и какой земельный титул желателен для
организации, которая будет эксплуатировать
выстроенный объект.
Заказчик стройки не
обязан представлять госкомиссии надлежаще
составленный и утвержденный земельный план
объекта, а если б и представил, то от
госкомиссии не требуется сверять его
данные с тем, что она видит в натуре. Правда,
для крупных строек полагается иметь
Генеральные планы; но они представляют
скорее технические, чем юридические,
документы; кроме того, они могут
расходиться с реальной ситуацией.
Этой
практике отвечает и то (отрицательное)
обстоятельство, что в состав Комиссии не
входят специалисты земельного хозяйства -
если только принимаемый в эксплуатацию
объект не относится к разряду защитных,
мелиоративных или же не представляет собою
рекультивированную по особому проекту
площадь <*>.
--------------------------------
<*> Такая традиция сложилась, по-видимому,
со времен форсированной индустриализации
СССР, когда задачи сохранения природы и
благоустройства местности (не говоря уже об
эстетических требованиях) приносились в
жертву установке по скорейшему созданию
тяжелой индустрии.
Акт комиссии о приемке
объекта в эксплуатацию после утверждения
его ведомством, создавшим комиссию,
получает юридическую силу. На его основании
объект вместе с относящимся к нему
земельным участком автоматически
передается (без особого акта
приемки-передачи) той организации, которой
поручается эксплуатация объекта. При этом
запись в акте комиссии о передаче
недвижимости имеет основополагающую
(правоустанавливающую) силу - в смысле
возникновения имущественных прав на объект
у эксплуатационной организации.
Все
изложенное позволяет сделать вывод, что на
практике существует специфический способ
закрепления за эксплуатационными
предприятиями и организациями прав на
комплексы вновь создаваемой недвижимости,
будь то промышленные предприятия,
автомобильные дороги, военные объекты и др.
Этот способ - утверждение акта приемки,
составленного государственной комиссией в
отношении выстроенного объекта, с
одновременной передачей его в эксплуатацию
выбранной для этой цели организации.
Поскольку состав передаваемой
недвижимости и (до некоторой степени) ее
правовой режим проходят государственный
контроль, есть основание процедуру
приемки-передачи считать государственной
проверкой законности как самого
возникновения недвижимости, так и прав на
нее. При этом процедура, предусмотренная по
Закону 1997 г., для такой недвижимости могла
быть значительно упрощена. В частности, в
упрощенном порядке могли бы происходить
уточнение прав эксплуатационной
организации и запись прав на такую
недвижимость в соответствующем
госреестре.
Но перед принятием такого
общего решения было бы оправданно внести
некоторые дополнения в законодательство о
капитальном строительстве, с тем чтобы оно
получило необходимую стыковку с
гражданским и земельным законодательством.
Так, следовало бы признать полномочие
государственной комиссии устанавливать, на
каком праве (титуле) она передает
недвижимость в управление выбранной ею
эксплуатационной организации и какие
специфические обязательства при этом на
нее налагает (например, в части сохранения
проходящих по территории коммуникаций,
принадлежащих другим организациям). В
соответствии с законом госкомиссии следует
принять решение, должна ли эта организация
вносить земельный платеж, по какому
расчету, сколько и кому или же получает
право пользоваться землей бесплатно. Если
земля под выстроенным объектом передается
эксплуатационной организации в аренду, то
соответствующие указания должны
содержаться в акте комиссии (или в
отдельном документе); при этом должно быть
предусмотрено заключение арендного
договора с собственником земли.
Все
подобные вопросы, требующие кроме всего
прочего правильного выбора
эксплуатационной организации,
целесообразно рассматривать и решать еще
на стадии проектирования объекта (к
сожалению, в настоящее время
законодательство о капитальном
строительстве о них умалчивает, и поэтому
проектировщики ими обычно не занимаются).
Тогда принимающая объект государственная
комиссия должна либо согласиться с
проектными предложениями, либо изменить их
в соответствии с новыми обстоятельствами,
выявленными как в ходе строительства, так и
после его окончания. В любом случае
целесообразно, чтобы в состав
государственной комиссии входили
представители той организации, которой
будет поручена эксплуатация объекта.
Естественно, должна быть усилена
земельно-хозяйственная направленность
работы государственной комиссии. Для этого
в ее состав следует включать специалистов
земельного хозяйства. Тем самым будет
преодолена застарелая и небезвредная
традиция, по которой земля в капитальном
строительстве толком не учитывается, не
ценится и вообще рассматривается как нечто
сугубо второстепенное и не заслуживающее
особого внимания.
Строительные объекты,
не подлежащие приемке
в эксплуатацию
госкомиссиями
Государственные
приемочные комиссии создаются для приемки
лишь крупных объектов и при условии, что в
их финансировании участвовали
государственные средства. Но
государственный и муниципальный контроль
осуществляется также в отношении менее
крупных объектов, поскольку они создаются в
соответствии с надлежаще утвержденными
проектами. Эти объекты находятся, как
правило, под контролем местных служб
архитектуры и градостроительства. После
окончания строительства возведенные
объекты вместе с относящимися к ним
земельными участками принимаются в
эксплуатацию по акту и регистрируются
этими службами. Такая регистрация имеет
важный технический характер, обычно она
служит основанием для последующей
государственной (юридической) регистрации
вновь возникшей недвижимости.
Однако
немалое количество объектов возводится без
проектов - как в частном, так и в публичном
(государственном и муниципальном) секторах.
Но для надзорных органов отсутствие
проектов делает эти объекты как бы
несуществующими. Для такой позиции есть
некоторые основания, поскольку
значительное количество строительных
объектов рассматривается как "времянки"
из-за непродолжительного срока их службы
<*>. Это касается, например,
вспомогательных сооружений (типа сараев),
сделанных из отходов древесины или других
недолговечных материалов. Некоторые такие
объекты считаются "инвентарными", т.е.
подлежат демонтажу и повторному
использованию после того, как исчезла в них
надобность на данном участке (например, это
относится к так называемым бытовкам,
которыми пользуются рабочие на стройках и
которые принадлежат строительным
организациям). Стоимость таких объектов
обычно невелика, кроме того, их постройка
нередко финансируется (если речь идет о
публичном секторе) не за счет капитальных
вложений, а за счет оборотных средств
предприятий и организаций-застройщиков, а
равно строительных подрядчиков.
--------------------------------
<*> Понятие
"временные строения и сооружения"
присутствует во многих строительных нормах
и правилах; оно хорошо известно
строителям-профессионалам.
Тем не менее
без утвержденных проектов иногда возводят
и капитальные объекты: индивидуальные
жилые дома, зимние дачи, гаражи. Обычно
застройщик осуществляет такое
строительство на своей земле, в отношении
которой он обладает определенным титулом.
Но бывает и так, что беспроектное
строительство осуществляется на не
отведенной застройщику земле, т.е. является
захватным. В ряде крупных городов, например
в Москве, во дворах многоэтажных домов
жильцы-автовладельцы самовольно заняли
многочисленные участки под капитальные
гаражи и так называемые ракушки - процесс,
который по своим последствиям сравним с
небольшим стихийным бедствием для
благоустроенного города.
Беспроектные
объекты могут возникать и другими
способами. Производственные организации и
предприятия нередко осуществляют
благоустройство своих участков, оснащают
наличные здания и сооружения пристройками
и дополнительными коммуникациями. Если
производственный объект по какой-то
причине принят в эксплуатацию
государственной приемочной комиссией с
недоделками, с невыполненными работами по
благоустройству, то многие необходимые
работы по его "доводке" производятся силами
эксплуатационной организации, часто без
дополнительных проектов. При этом иногда
возникают новые небольшие сооружения
