Регистрация недвижимости, возникающей при капитальном строительстве
в правилах капитального строительства
следовало бы иметь общую норму
относительно того, что госкомиссия должна
требовать наличия и принимать в
эксплуатацию все природоохранные
сооружения и устройства, как
предусмотренные в проекте, так и не
предусмотренные, но необходимые в силу
предписания законов об охране природы.
Законодательство о капстроительстве пока
не заботится о выборе оптимального
земельного титула на застраиваемый участок
для заказчика, а следовательно, и для той
организации, которая в будущем начнет
эксплуатировать выстроенный объект. Такой
пробел есть дань традиции. Исторически
земля под застройку отводилась заказчику
только в "пользование". Особого вопроса
здесь не возникало, потому что
собственником всей земли в стране было
государство. Ныне положение изменилось.
Заказчик, если он принадлежит к частному
сектору, обычно заинтересован получить
землю в собственность; но по характеру
эксплуатации создаваемого объекта могут
быть и другие варианты приемлемых для него
земельных титулов. Разумно, чтобы в самом
задании на проектирование заказчик указал,
на каком титуле ему желательно приобрести
землю под застройку. Это указание не должно
мешать проявлению активной позиции
проектной организации, которая нередко
имеет больший опыт, чем заказчик, и может
рекомендовать ему иное решение. При этом
следует учитывать, что по сложившейся
практике опытная проектная организация
сама составляет "болванку" задания на
проектирование (самой себе), которое и
утверждает заказчик будущей стройки.
Таким образом, в состав проектных
проработок должен вклиниваться вопрос о
земельном титуле заказчика стройки, а
следовательно, и о его земельных платежах
(например, для собственника земли - в форме
поземельного налога). Заказчику может
потребоваться кредит банка на достройку
объекта под залог этого объекта и
обслуживающего его земельного участка; при
этом ему надо выступать в качестве
собственника земли. В этом случае проектная
организация должна "подсказать" заказчику,
какой земельный титул (только
собственника!) ему необходим. Она же может
проинструктировать заказчика, может ли он
сэкономить (и сколько) на размерах
отводимого ему земельного участка и как это
отразится на стоимости строительства, а
равно на стоимости эксплуатации будущего
объекта.
От особенностей выбранного
участка (или трассы) застройки могут
зависеть будущие издержки по эксплуатации
выстроенного объекта; например, это
касается размера поземельного налога,
затрат по содержанию и ремонту
природоохранных объектов и т.п. Варианты
решения этих вопросов также желательно
отобрать и обосновать заранее, в проекте
строительства.
Почти каждому новому
объекту требуется вода. Если забор воды
предполагается из водоема общего
пользования или из подземного источника, то
это "тянет" за собой оформление права на
воду для эксплуатационной организации (при
пользовании водой из городского
водопровода следует согласовать этот
вопрос с городскими коммунальными
службами). Если же возводится
водохозяйственное сооружение (например,
строится канал или водохранилище), то у
затронутых лиц должен возникнуть целый
"букет" дополнительных прав и обязанностей
как по воде, так и по земле.
Между тем
нормативные документы Госстроя России не
требуют, чтобы проектные организации
занимались решением этих вопросов в полном
объеме. В результате многие проекты
избегают детально касаться будущих
земельных и водных прав и обязанностей
затронутых лиц (включая заказчика работ или
будущую эксплуатационную организацию),
молчаливо предполагая, что участники
земельных и водных отношений "сами
разберутся" в них впоследствии. В некоторых
случаях так и происходит - однако не без
трений и конфликтов, решение которых к тому
же затягивается на годы.
Разумеется,
проще и надежнее такие вопросы было бы
ставить и решать заранее в
водохозяйственных (или иных) проектах; но
такой подход требует повышения правовой
культуры составляемых проектов и
дополнительной законодательной
регламентации проектного дела.
Таким
образом, новые реалии в земельном хозяйстве
страны требуют дополнения состава проектов
капстроительства. Получается, что они
должны содержать специальный раздел
"Земельно-хозяйственное обоснование и
правовое обеспечение проекта", а в
необходимых случаях "Земельно-водное
обоснование и правовое обеспечение
проекта". Это требует повышения уровня
правовых знаний проектировщиков, а равно
улучшения регулирования
природно-хозяйственных отношений,
возникающих между участниками
капитального строительства. Поэтому
желательно внести соответствующие
дополнения как в законодательство о
капстроительстве, так и в нормы земельного
и водного права.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ
АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Совмина РСФСР от 04.11.1955 N 1378
"О НАЛОГОВОМ
ОБЛОЖЕНИИ ГРАЖДАН, САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДШИХ
СТРОЕНИЯ НА НЕ ОТВЕДЕННЫХ ИМ
УЧАСТКАХ..."
"ОБЩЕРОССИЙСКИЙ
КЛАССИФИКАТОР ОСНОВНЫХ ФОНДОВ" ОК 013-94
(утв. Постановлением Госстандарта РФ от
26.12.1994 N 359)
(дата введения 01.01.1996)
Право и экономика, N 11, 2004
