Регистрация недвижимости, возникающей при капитальном строительстве
или перестраиваются старые, производится
восстановление плодородия и озеленение
свободных площадей, обслуживающих основной
объект.
Однако все такие работы и их
результаты нередко не пользуются вниманием
ни земельных органов, ни служб
архитектурно-строительного надзора. В
результате новые капитальные объекты или
улучшенные старые, а равно объекты
благоустройства вместе с занимаемыми ими
земельными участками не проходят
государственной регистрации. Более того,
поскольку речь идет о предприятиях и
организациях, указанные объекты обычно не
отражаются также в ведомственном учете - ни
в так называемых паспортах предприятий, ни
в бухгалтерских записях. Такого рода
практика влечет за собой следующие
вопросы.
1. Как следует проводить
техническую (не государственную)
регистрацию беспроектных объектов и
капитальных улучшений земли, выполненных
физическими (не юридическими) лицами?
2.
Как организовать технический и
бухгалтерский учет таких объектов на
предприятиях и в организациях
(юридическими лицами)?
3. Как отражать
непроектные объекты и улучшения при
государственной регистрации прав и сделок
с недвижимостью?
4. Как быть с
госрегистрацией строений, которые
самовольно возникли на чужой земле?
Во
всех этих случаях наряду с объектами
строительства одновременно подлежит
уточнению статус обслуживающих их
земельных участков.
Дело осложняется
тем, что все эти вопросы необходимо решать,
имея в виду две несовпадающие
государственные задачи: а) не
препятствовать созданию полезных
капитальных объектов и земельных
улучшений, даже если они возникают без
проектов; б) облагать такие объекты и
улучшения по линии взимания налога на землю
или налога на недвижимость в целом (когда
последний получит свое законодательное
оформление). Очевидно, что совместить обе
эти задачи можно только в том случае, если
налоговые правила будут учитывать заслугу
того лица, которое в инициативном порядке
улучшило переданный ему в эксплуатацию
строительный объект и (или) земельный
участок. При этом следует иметь в виду, что в
порядке правопреемства РФ унаследовала
законодательство РСФСР, которое признавало
необходимым взимать положенные налоги и
сборы не только с зарегистрированных, но и
не зарегистрированных объектов
недвижимости.
Нелегальные объекты. От
объектов, возводимых без проектов, но на
своей земле, следует отличать нелегальные
постройки, возникающие на захваченной
земле. Статья 222 ГК РФ, которая регулирует
подобные случаи, не проводит четкого
различия между ними, объединяя те и другие
под шапкой "Самовольная постройка". Однако
юридическое различие существует. Одно дело,
когда лицо возводит без надлежащего
административного разрешения постройку на
своей земле, и другое - когда такая
постройка возникает на чужой земле без
разрешения ее собственника. Узаконение
первой возможно путем оформления
соответствующего разрешения, но
легализация второй требует к тому же
согласия собственника (а иногда и
владельца) земли, чьи права нарушил
застройщик. Понятно, что эти процедуры не
совпадают, а по своим юридическим и
материальным результатам могут оказаться
даже "разнонаправленными". Поэтому
необходимость различать те и другие в праве
не вызывает сомнения.
О государственной
регистрации нелегальных построек на своей
и на чужой земле закон умалчивает. Это можно
объяснить тем, что судьба такой постройки
находится под вопросом. Так, она может быть
снесена как незаконная, но может быть и
закреплена за ее фактическим владельцем.
Если она воздвигнута на чужой земле, то
возможен вариант передачи ее собственнику
земли с условием, что он вознаградит
застройщика; или же она может быть
оставлена за застройщиком, с передачей ему
"в установленном порядке" фактически
занятого им участка земли. После прояснения
юридического статуса постройки (если она
сохранится) и земли под ней вновь созданный
комплекс недвижимости должен подлежать
госрегистрации в обычном порядке.
Однако процедура определения этого статуса
может продолжаться достаточно долгое
время. Бывает так, что за это время меняется
фактический владелец строения. Если в этот
период занятый земельный участок будет
вовлечен в планировочные разработки, то
принятое планировочное решение может
оказаться в противоречии с определившейся
в конце концов юридической судьбой
комплекса недвижимости. Это соображение
говорит в пользу того, чтобы нелегальное
строение с относящейся к нему землей
вовремя прошло государственную
регистрацию.
Кроме того, встает
немаловажный вопрос о том, должен ли
неузаконенный застройщик вносить
причитающиеся с недвижимости налоги и
местные сборы. Этот вопрос был урегулирован
еще в 1955 г., когда Совет Министров РСФСР
принял Постановление "О налоговом
обложении граждан, самовольно возведших
строения на не отведенных им участках..."
<*>. Согласно этому Постановлению
фактический владелец самовольно
воздвигнутого строения обязан уплачивать с
него и занятой для этого земли все
положенные налоги и сборы наравне с
законопослушными гражданами. При этом
указанные выплаты не предрешают
юридическую судьбу постройки. Правило об
обязательном внесении всех положенных
платежей должно было предотвратить такое
положение, при котором нарушитель, в случае
легализации его постройки, оказался бы в
выигрыше по сравнению со своими соседями;
уместно только пожелать, чтобы это мудрое
правило применялось не только в отношении
"граждан", но также всех физических, а равно
юридических лиц.
--------------------------------
<*> Постановление N 1378 от 4 ноября 1955 г. См.:
Хронологическое собрание законов, указов
Президиума Верховного Совета и
постановлений Правительства РСФСР. Том 5. 1954
- 1956. М., 1959. С. 305. Надо полагать, что в силу
преемственности между РСФСР и РФ это
Постановление остается в силе и
поныне.
Вместе с тем, как представляется,
при взимании с самовольного застройщика
указанных платежей должны возникнуть
технические трудности с определением
размеров этих платежей, а также с
оформлением платежных документов. Все
такие препятствия легче преодолеть, если
незаконно возведенное строение будет
зарегистрировано надлежащим образом, хотя
бы и в особом государственном реестре
<*>.
--------------------------------
<*> До
некоторой степени это наблюдается в Москве
в отношении самовольно воздвигнутых
гаражей. Они подлежат официальной
регистрации, хотя последняя не предрешает
вопроса о легализации земельных захватов,
совершенных "инициативными"
автомобилистами.
Высказанные
соображения позволяют выдвинуть
предложение о соответствующем дополнении
Закона 1997 г. о госрегистрации прав на
недвижимость и сделок с нею.
Дополнение
строительного
законодательства
Независимо от
сказанного Госстрою России следовало бы
уточнить такие понятия, как "строительный
объект", "земельное улучшение", "временное
сооружение". Правда, существует
Общероссийский классификатор основных
фондов, утвержденный Госстандартом России
26 декабря 1994 г., но он относится в основном к
хозяйственным объектам; объекты же
благоустройства, а тем более капитальные
улучшения, сливающиеся с землей, в нем
отражены слабо. Указанный Классификатор
следовало бы дополнить особым
Определителем объектов капитального
строительства, в котором был бы уточнен
перечень этих объектов. Без такого
уточнения иной раз "расплывается" сам
предмет учета и госрегистрации. Как
представляется, подобную работу надлежало
выполнить еще в ходе принятия Закона 1997 г.,
но, к сожалению, в этой части Закон остался
без детального понятийного
сопровождения.
Закон 1997 г.
целесообразно дополнить указанием на
способы госучета беспроектных объектов,
проектных и беспроектных земельных
улучшений, а равно объектов, возведенных
без разрешения на своих и чужих землях. В
этом направлении одно из универсальных
мероприятий видится в периодической
инвентаризации недвижимости (в
хозяйственной практике больше известна
инвентаризация движимых вещей). Такая
инвентаризация могла бы проводиться как на
муниципальном уровне, так и в рамках
отдельных предприятий (организаций). С
санкции закона результаты надлежаще
проведенной инвентаризации следовало бы
считать достаточным основанием для
выполнения соответствующих записей как в
Государственном реестре прав на
недвижимость, так и в документах учета
недвижимости на уровне предприятий и
организаций. При этом, хотя бы при первом
приближении, необходимо определять тот
земельный участок, который обслуживает
строительный объект, и его правовой
статус.
Независимо от этого следовало
бы потребовать от предприятий и других
юридических лиц, выполнивших на своих
землях проектные и непроектные капитальные
работы, создающие объекты недвижимости,
осуществлять приемку последних с помощью
специально организуемых комиссий. При этом
должны документально фиксироваться
результаты приемки, с тем чтобы появилось
основание официально учитывать вновь
образуемые объекты недвижимости, в том
числе в бухгалтерских документах. Для
непроектных объектов последующую
процедуру их легализации должен определить
особый закон; возможно, для такой
легализации достаточным основанием будет
служить надлежаще составленный акт приемки
нового объекта. В любом случае о выполнении
указанных работ должны быть извещены
местные земельные органы и органы
архитектурно-строительного надзора.
Выполнение комплекса таких мероприятий
должно уменьшить возможность появления
неучтенных и безнадзорных капитальных
объектов, неизвестно кому принадлежащих, -
как полезных обществу, так и не лишенных
физических (и юридических) недостатков,
могущих нести угрозу людям и окружающей
среде. Одновременно это послужило бы
сокращению числа обслуживающих такие
объекты юридически "серых" земельных
участков - с неясными границами и
неопределенным правовым статусом.
Земельно-правовые резервы проектов
капитального строительства. Крупный резерв
в деле упорядочения земельных отношений в
области капитального строительства
заключается в совершенствовании
земельно-хозяйственной части проектов
строительства. В настоящее время традиция
такова, что проектировщики, на основе
полученного от заказчика задания, выбирают
подходящий для застройки участок (или
трассу), составляют обоснование своего
выбора, проводят по поручению заказчика
необходимые согласования, а также, если это
требуется, делают расчеты выплаты
компенсации потревоженным владельцам и
собственникам. От имени заказчика стройки
они обращаются к компетентным органам и
обеспечивают отвод или изъятие (в случае
необходимости) выбранных ими участков у
прежних владельцев, передачу их заказчику,
а также землеустроительное их оформление. В
"хороших" проектах дополнительно
предусматриваются меры охраны природы на
строительной площадке или трассе. На этом
земельно-хозяйственное обеспечение
проекта, по существу, завершается.
В
ходе авторского надзора за стройкой
проектировщики имеют возможность
проверять, как строители выполняют
требования проекта.
Однако
перечисленные мероприятия далеко не всегда
достаточны для урегулирования всех
возникающих земельных отношений. Так, нет
правила, по которому проектировщики были бы
обязаны (от имени заказчика) обеспечить
государственную регистрацию переданной
заказчику земли в ее новом качестве. В ходе
застройки правовой режим этой земли
оказывается недостаточно определенным, т.к.
в госучете она не фигурирует в качестве
"застраиваемой". Поэтому нет гарантии, что
она будет учтена в качестве таковой,
например, в ходе проводимой районной
планировки.
Неполнотой страдают
правоотношения не только между заказчиками
и проектировщиками, но также между
проектировщиками и строителями. Так, не
всегда отлажено то, что можно назвать
землеуказанием в линейном строительстве.
Практика такова, что проектировщики
оставляют для строителей на местности
знаки, указывающие, в каком направлении
вести канал, дорогу, линию связи. Иногда они
"передают трассу" (по акту) строительной
организации. Но если такой передачи не
произошло, а знаки оказались утраченными до
начала строительных работ, то между
сторонами иногда возникают
препирательства относительно их
возобновления, либо строители ведут работы,
руководствуясь "здравым смыслом".
Еще
хуже обстоит дело с указанием на местности
тех границ, в пределах которых строители
могут располагать свою технику, склады
материалов, бытовки для рабочих и т.п.
Нередко этих границ в натуре не наводится, и
рабочие-строители занимают столько земли,
сколько они считают нужным (правда, у
руководителей стройки на руках должен быть
генплан осуществляемой ими стройки, но для
исполнителей важнее иметь не план, а знаки
на местности). В результате нередки случаи,
когда стройки "расползаются", занимая не
принадлежащие им участки, нарушая права
соседних владельцев и собственников,
выводя из строя продуктивные земли.
До
отвода земли под застройку на ней могли
"лежать" некоторые обременения (сервитуты),
установленные в пользу соседних владений.
Если по участку застройки протекает ручей,
то владельцы нижележащих земель обычно
заинтересованы в сохранении его
полноводности и чистоты воды. Нередко
проектировщики выявляют заранее такие
обстоятельства и учитывают их в ходе
последующего проектирования. Однако
правовой обязанности поступать таким
образом в законе не установлено. Поэтому не
исключено, что стройка нарушит некоторые
сложившиеся земельные и водные отношения и
вызовет конфликтные ситуации. Такой
результат тем более не исключен после
окончания стройки, когда на участке
появится организация, эксплуатирующая
возведенный объект. Дело в том, что ей
обычно не известно о тех земельно-водных
отношениях, которые существовали до
момента строительства и в которые был
вовлечен занимаемый стройкой (или трассой
строительства) участок земли.
Вовлекаемый в застройку участок, а тем
более трасса могут иметь важное значение в
жизни дикой природы. Так, некоторые
построенные в южных районах каналы
пересекли пути миграции сайгаков, а
трубопроводы в тундре - диких северных
оленей. Поэтому законодательство об охране
животного мира потребовало от участников
капстроительства учитывать такие
обстоятельства при назначении трасс
каналов, дорог, трубопроводов и их
оборудовании. Однако эта общая норма не
получила пока подкрепления ни в земельном,
ни в водном законодательстве, ни в
законодательстве о капстроительстве.
Поэтому ее нельзя признать полноценной -
оказывающей прямое положительное
воздействие на капстроительство.
Но
независимо от назначения в проекте
соответствующих приспособлений и
устройств для диких животных одной этой
меры недостаточно; нужно еще обеспечить,
чтобы она была выполнена в натуре.
Надлежащее выполнение проектных
мероприятий должно быть зафиксировано
государственной комиссией в ходе приемки
выстроенного объекта. Правила
капстроительства требуют от этих комиссий
отказывать в приемке "готовых" объектов,
если там не выполнены, не опробованы и не
пущены в ход очистные сооружения; но о таком
же отказе в случае невыполнения мер по
защите диких животных они не упоминают.
Поэтому
