Договор аренды в современном гражданском праве россии(б.д. завидов)
Материал подготовлен с использованием
правовых актов
по состоянию на 1 января
2004 года
Б.Д. ЗАВИДОВ
Завидов Б.Д., канд.
юридических наук, член Союза журналистов
России.
§ 1. Понятие и отдельные элементы
договора аренды
(общие положения и
отдельные особенности)
Понятие договора
аренды
Новый Гражданский кодекс РФ хотя и
дает традиционное определение аренды, но
уже охватывает арендными правоотношениями
более широкий круг самих экономических
отношений: прокат, аренду транспортных
средств, аренду зданий и сооружений,
включая аренду предприятий как
производственных комплексов, финансовую
аренду (лизинг).
Законодатель
достаточно подробно регулирует
многочисленные вопросы арендных
правоотношений, причем без применения
отсылочных норм к специальному
законодательству, правда, за исключением
двух случаев:
когда особенности аренды
устанавливаются в транспортных уставах и
кодексах;
когда правила ГК об аренде
применяются к аренде земельных участков и
иных природных объектов, что регулируется
специальным законодательством <*>.
--------------------------------
<*> См.: Козырь О.М.
Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст,
комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. С.
330.
Формулировка договора аренды
аналогична определению, которое
содержалось в Основах гражданского
законодательства 1991 г. Так, по договору
аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату
во временное владение и пользование или
только во временное пользование.
Плоды,
продукция и доходы, полученные арендатором
в результате использования арендованного
имущества в соответствии с договором,
являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Правовед А.А. Иванов правильно указывает,
что ГК РФ рассматривает аренду и
имущественный наем как синонимы. Поэтому
"термины "наем", "имущественный наем" и
"аренда", а также "арендодатель" и
"наймодатель" или "арендатор" и "наниматель"
будут использоваться как тождественные"
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского
права (2-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П.
Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С.
150.
Договор аренды признается
консенсуальным, взаимным и возмездным. В
договоре аренды просматривается и главная
цель договора - обеспечение передачи
имущества во временное пользование. В то же
время следует сразу сделать и такую
оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что
имущество предоставляется арендатору за
плату "во временное владение и пользование"
или "во временное пользование". Сказанное не
может означать изменение цели договора, ибо
не всякий арендатор может быть признан
владельцем, но пользователем он будет во
всех случаях. Здесь же уместно отметить и
следующее: возмездность арендного договора
отличает его от ссуды, на что, как уже и
отмечено было выше, в свое время указывал
Г.Ф. Шершеневич.
Аренда имущества
предполагает в своем роде эксплуатацию
такого имущества с использованием его
потребительских качеств <*>, именуемую
как право пользования арендованным
имуществом, заключающееся в извлечении из
вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и
доходы), которые по общему правилу остаются
в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ).
Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть
изменено законом, правовым актом или
договором (ст. 136 ГК).
--------------------------------
<*> См.: Васильева
Е.Н. Общие положения о договоре //
Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е.
Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 249.
Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации (части второй) (под
ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в
информационный банк согласно публикации -
М.: Издательство "Юрайт", 2003.Право
пользования арендуемым имуществом
подлежит вещно-правовой защите и с этой
точки зрения приравнивается к праву
собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК
РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами,
имеет право на защиту СВОЕГО ВЛАДЕНИЯ <*>
также против собственника, т.е. и от
притязаний арендодателя. "Если же речь идет
о "голом" праве пользования (без владения),
то вещно-правовой защитой оно не
пользуется. Правда, и в этом случае
арендатор не остается без защиты, но только
от собственника и по нормам
обязательственного права" <**>.
--------------------------------
<*> Примечание:
выделено автором.
<**> См.: Иванов А.А.
Аренда // Учебник гражданского права (3-е
изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К.
Толстого. М.: Проспект, 2001. С. 143.
Два слова о
праве следования за вещью. Это означает, что
переход права собственности на
арендованное имущество по общему правилу
не влечет изменения и расторжения договора
аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования
арендованным имуществом сохраняется при
этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Вышеуказанное правило о предоставлении
арендаторам вещно-правовой защиты и
признании "свойства следования" за вещью
(арендованным имуществом) позволяет в
известной степени профессору Л.В.
Щенниковой сделать вывод об отнесении
права аренды имущества (особенно в
государственном или муниципальном жилом
фонде) к числу вещных прав <*>. Однако
правовед А.А. Иванов считает, что "это
означало бы стирание границ между вещным и
обязательственным правом и тем самым
пересмотр всей системы гражданского права"
<**>.
--------------------------------
<*> См.:
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском
праве России. М., 1996. С. 18 - 19.
<**> См.:
Иванов А.А. Аренда // Указ. соч. С. 143.
Иногда
в процессе аренды возможен выкуп
арендованного имущества (ст. 624 ГК), что
может быть предусмотрено в законе или
договоре, например, по истечении срока
аренды или до его истечения, но при условии
внесения арендатором всей выкупной цены,
предусмотренной договором <*>.
--------------------------------
<*> Примечание: надо
иметь в виду отличие аренды с правом выкупа
от лизинга. Различие основное потому, что
аренда не предполагает, что арендный платеж
с самого начала может быть и
выкупным.
Следует указать (хотя это и было
уже отмечено выше), что аренда с правом
выкупа в период так называемой перестройки
считалась основным средством приватизации
государственного (муниципального)
имущества. Такая доминирующая тенденция в
разгосударствлении экономики привела
страну к качественному застою во всех
сферах хозяйствования. Впоследствии
указанный способ приватизации был отменен
на будущее время <*>. Однако и на сегодня
отдельные предприятия все же сохраняют за
собой ранее полученное право на
приватизацию, а выкуп арендованного
имущества так и является одним из средств
приватизации <**>.
--------------------------------
<*> Выкуп
арендованного имущества был допущен только
по договорам аренды с правом выкупа,
заключенным до момента вступления в силу
Закона РСФСР "О приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в РСФСР" (Ведомости РФ. 1991. N 27.
Ст. 927; N 28. Ст. 1654; N 34. Ст. 1966).
<**> См. ст. 26
Федерального закона "О приватизации
государственного имущества и об основах
приватизации муниципального имущества в
Российской Федерации" от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ.
1997. N 30. Ст. 3595; N 26. Ст. 3173; 2000. N 32. Ст.
3332.
Элементы договора
аренды
Законодатель, конструируя
последовательность построения статей ГК, в
общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ)
применяет традиционный способ правового
регулирования арендных правоотношений,
используя при этом идею выдающегося
русского юриста Черепахина Б.Б. о том, что
"прием регулирования должен
соответствовать регулируемым интересам"
<*>. Так, цепочка логического построения
статей имеет строгую последовательность:
договор аренды (ст. 606); объект аренды (ст. 607);
арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация
договора аренды (ст. 609); срок договора
аренды (ст. 610), а затем следует комплекс
статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее
объект, в виде имущества: ст. ст. 611 - 613; 615 - 616;
622 - 624 ГК РФ. В промежутках между этими
статьями в Кодексе есть другие статьи:
арендная плата (ст. 614 ГК), а также правовые
нормы, касающиеся сохранения, расторжения и
прекращения договора аренды (ст. ст. 617 - 621 ГК
РФ).
--------------------------------
<*> См.:
Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и
публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994. С.
25.
Начнем наше исследование с
рассмотрения элементов договора аренды.
Так, договор аренды включает в себя
следующие элементы: стороны (арендодателя и
арендатора), предмет (объект) договора,
форму договора (письменную форму договора,
с необходимостью в отдельных случаях
осуществлять его государственную
регистрацию), цену договора (арендную
плату).
О сторонах договора аренды.
Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует
понятие арендодателя следующим образом.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит
его собственнику или лицу, управомоченному
законом или собственником сдавать
имущество в аренду. Арендодатель - любой
субъект гражданского права: как физическое,
так и юридическое лицо. В роли арендодателя
как юридического лица может выступать
государство, национально-государственное,
административно-территориальное и (или)
муниципальное образование, а также
коммерческие или некоммерческие
организации.
Усложненная система
правоотношений выстраивается при сдаче в
аренду государственного и муниципального
имущества, ибо управление
госсобственностью - это функции
исполнительной власти. В силу ст. 114
Конституции РФ Правительство РФ правомочно
осуществлять управление федеральной
собственностью. От имени Правительства РФ
договоры аренды федерального имущества
заключает Министерство имущественных
отношений РФ <*> и его территориальные
органы на местах. Уместно подчеркнуть, что
передача федерального недвижимого
имущества в аренду частным лицам
производится, как правило, на конкурсной
основе <**>.
--------------------------------
<*> См. п. 5 Постановления Правительства РФ
от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании
полномочий Правительства РФ по управлению
и распоряжению объектами федеральной
собственности" (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. N
6. Ст. 777; N 13. Ст. 1373).
<**> См. Положение о
проведении торгов на право заключения
договора аренды объектов недвижимости,
находящихся в федеральной собственности,
утв. распоряжением Минимущества РФ от 28
июля 1998 г. N 774-Р (БНА. 1998. N 20).
Правом сдачи в
аренду федерального имущества могут быть
наделены и иные государственные
организации, не являющиеся прямыми
собственниками имущества, а наделенные
правом хозяйственного ведения. Это
государственные унитарные предприятия,
правомочные сдавать в аренду федеральное
движимое имущество без ограничения (кроме
тех случаев, которые установлены законом
или иным правовым актом) <*>, а недвижимое
- только с согласия собственника (ст. 295 ГК
РФ).
--------------------------------
<*>
Примечание: в силу п. 4 Указа Президента РФ
от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании
арендных отношений и приватизации
имущества государственных и муниципальных
предприятий, сданного в аренду" срок аренды
движимого имущества не должен превышать
одного года, а в остальных случаях нужно
получить согласие собственника.
О
казенных предприятиях как арендодателях.
Как известно, казенные предприятия не
являются прямыми собственниками, а за ними
закреплено лишь право оперативного
управления имуществом. Поэтому казенные
предприятия имеют право заключать договоры
аренды в отношении любого имущества лишь
только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст.
297 ГК РФ). В этом случае от имени
собственника такое согласие дает
Минимущество и его территориальные органы,
то есть агентства и другие органы власти.
Так, недвижимость, принадлежащая на праве
хозяйственного ведения предприятиям
железнодорожного транспорта, может
сдаваться в аренду с согласия федерального
органа исполнительной власти в области
железнодорожного транспорта <*>.
(Примечание автора. В "Учебнике
гражданского права" (Том 2 / Под общ. ред. А.П.
Сергеева и Ю.К. Толстого (3-е издание). М.:
Проспект, 2001. С. 146) в сноске допущена
опечатка: ФЗ "О федеральном железнодорожном
транспорте" принят в действительности 25
августа 1995 г., а не 20 июля 1995 г., как это
указано в книге.)
--------------------------------
<*> См. п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25
августа 1995 г. "О федеральном
железнодорожном транспорте" (СЗ РФ. 1995. N 35.
Ст. 3505).
Относительно такой разновидности
арендодателя, как бюджетные учреждения. Эти
организации не вправе распоряжаться
закрепленным за ними имуществом и
имуществом, приобретенным за счет сметных
ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Строго говоря,
бюджетные учреждения в договорах аренды
являются только балансодержателями, ибо
сдаваемое в аренду имущество продолжает
числиться у них на балансе. Именно поэтому
вместо них договоры аренды заключает
Минимущество РФ и его подразделения на
местах. Между тем образовательные и научные
учреждения правомочны самостоятельно
сдавать закрепленное за ними движимое или
недвижимое имущество <*>.
--------------------------------
<*> См. ст. 39 Закона
РФ "Об образовании" от 10 июля 1992 г. (СЗ РФ. 1996. N
3. Ст. 150; 1997. N 47. Ст. 5341).
В то же время
следует отметить, что научные организации,
организации научного обслуживания и
социальной сферы Российской академии наук
и отраслевые академии наук,
государственные научные организации,
выступающие в качестве арендодателей,
обязаны использовать доходы от сдачи
арендованного имущества на развитие своей
материально-технической базы <*>.
--------------------------------
<*> См.: Богачева Т.В.
Общие положения об аренде (в гл. V "Аренда") //
Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ.
ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2000. С. 105; См.
также ст. 5 и ст. 6 ФЗ от 23 августа 1996 г. "О
науке и государственной научно-технической
политике" (в ред. от 19 июля 1998 г. и в ред. от 29
декабря 2000 г. N 168-ФЗ; от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ
// СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607.
Между
тем следует иметь в виду, что если
государственному, муниципальному или
бюджетному предприятию разрешено
заниматься коммерческой деятельностью, то
они вправе сдавать имущество в аренду без
ограничений. Но для того чтобы узнать, как и
в каком порядке могут заключать договоры
аренды имущества вышепоименованные
участники гражданского оборота, надо
обращаться к соответствующему
законодательству.
Об арендаторе. Если
фигура арендодателя представлена в ГК РФ
отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает
отдельной правовой нормы об арендаторе и не
определяет этого понятия. Поэтому закон не
предъявляет к арендаторам особых
требований. По общему правилу ими могут
быть физические
