Договор аренды в современном гражданском праве россии(б.д. завидов)
имущества на прежних условиях. Тем самым
при перенайме юридическая связь между
арендодателем и первоначальным
арендатором обрывается и заменяется другой
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Богачева Т.В. Общие положения об аренде //
Гражданское право (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г.
Калпина. М.: Юристъ, 2000. С. 114.
При нарушении
арендодателем обязанности по капитальному
ремонту арендатор вправе избрать по своему
усмотрению один из способов защиты:
произвести капитальный ремонт,
предусмотренный договором или вызванный
неотложной необходимостью, и взыскать с
арендодателя стоимость ремонта или зачесть
ее в счет арендной платы; потребовать
соответствующего уменьшения арендной
платы; потребовать расторжения договора и
возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же
производство капитального ремонта лежит на
арендаторе, то в случае нарушения им данной
обязанности арендодатель вправе
расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать
возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст.
393 ГК). За время капитального ремонта
арендуемого имущества арендная плата
взыскивается, если арендатор в этот период
пользовался имуществом.
Арендатор не
вправе допускать ухудшения арендуемого
имущества, он обязан поддерживать это
имущество в исправном состоянии. Последнее
означает выполнение всех предписаний о
порядке пользования имуществом и его
хранения, предусмотренных нормативными
актами и заключенными соглашениями.
Характер и объем расходов арендатора на
содержание арендуемого имущества зависят
от конкретного вида данного имущества. К
примеру, арендатор нежилых помещений может
нести административно-управленческие
расходы по управлению помещением, затраты
по его эксплуатации (расходы на уборку,
освещение дома, озеленение двора, на уборку
придомовой территории, содержание лифтов,
по оплате предоставляемых коммунальных
услуг) и т.д. При невыполнении арендатором
обязанности по поддержанию имущества в
исправном состоянии, если это стало
причиной существенного ухудшения
имущества, арендодатель вправе потребовать
досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК) и
возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст.
393 ГК).
Следует учесть и то, что
арендатор, подвергшийся опасности утратить
свое право аренды имущества арендодателя
вследствие обращения кредитором
арендодателя взыскания на это имущество
(при обременении этого имущества правами
третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.),
может за свой счет удовлетворить
требование такого кредитора без согласия
арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием
этой ситуации будет переход к арендатору
прав требования к арендодателю,
ответственному за убытки, возмещенные
арендатором (суброгация).
Уплата
арендных платежей арендодателю - одна из
основных обязанностей арендатора. Она
регулируется самой громоздкой статьей
параграфа 1 главы 34 Кодекса "Арендная плата"
(ст. 614 ГК РФ).
В ней имеются
нижеследующие особенности.
Первое.
Поскольку договор аренды - возмездный
договор, то основной обязанностью
арендатора считается своевременное
внесение платы за пользование
имуществом.
Второе. Порядок, условия и
срок внесения арендной платы определяются
самим договором.
Третье. Если договором
арендная плата все-таки не определена, то
взимается плата согласно установившемуся
порядку, условиям и срокам, обычно
применяемым при аренде аналогичного
имущества при сравнимых обстоятельствах
(абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Выходит, что
арендная плата не относится к числу
существенных условий договора в силу
закона и исключение установлено лишь для
договора аренды зданий и сооружений, где
согласование арендной платы обязательно, а
при его отсутствии договор признается
незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Четвертое.
Внесение арендной платы носит
альтернативный характер: она может
вноситься как за все арендуемое имущество,
так и за его отдельные составные части в
виде:
а) определенной твердой суммы
платежей, вносимых периодически или
единовременно;
б) установленной доли
полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов
или доходов;
в) предоставления
арендатором определенных услуг (например,
производство капремонта в счет арендной
платы);
г) передачи арендатором
арендодателю обусловленной договором вещи
в собственность или в аренду;
д)
возложения на арендатора обусловленных
договором затрат на улучшение
арендованного имущества.
Характерно,
что стороны могут предусматривать в
договоре аренды сочетание указанных форм
арендной платы или иные формы оплаты аренды
(п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Пятое. Арендная плата по
соглашению сторон может быть изменена в
сроки, предусмотренные договором, но не
чаще одного раза в год. Кодекс расширяет
возможности арендатора: законом могут быть
предусмотрены иные минимальные сроки
пересмотра арендной платы для отдельных
видов аренды, а также аренды отдельных
видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Шестое.
Законодательно закреплено право
арендатора требовать соответственного
уменьшения арендной платы, если в силу
обстоятельств, за которые он не отвечает,
условия пользования имуществом,
предусмотренные договором аренды, или
состояние этого имущества существенно
ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Вышеприведенный перечень различных
вариантов оплаты аренды объекта не
является исчерпывающим. Стороны могут
предусмотреть в договоре любую комбинацию
оплаты, в виде различных сочетаний ее форм,
включая и не предусмотренные Кодексом
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Завидов Б.Д. Указ. соч. С. 188 - 189.
Вместе с
тем Гражданский кодекс
