Договор аренды в современном гражданском праве россии(б.д. завидов)
и (или) юридические лица, заинтересованные в
получении имущества в пользование. Однако
Кодекс все-таки делает исключение из
указанного правила. Так, арендатором жилых
помещений вправе выступать только
юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде
предприятия и финансовой аренде - лицо,
занимающееся предпринимательской
деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по
договору проката - лицо, которое использует
имущество для потребительских целей (п. 1 ст.
626 ГК РФ).
Однако при аренде отдельных
видов имущества, например природных
ресурсов или вещей, ограниченных в обороте,
арендатор должен иметь лицензию на занятие
соответствующей деятельностью...
Говоря
об арендных правоотношениях, стоит
отметить, что законодатель придерживается
идеи о придании им устойчивого характера:
договор аренды сохраняет силу при
изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того,
перемена собственника в лице арендодателя,
вызванная переходом права собственности
или иного вещного права на сданное в аренду
имущество к другому лицу, не является
основанием для изменения или расторжения
договора аренды.
О предмете (объекте)
договора аренды.
Объектом аренды может
быть не любое имущество, включая
обособленные природные объекты, а лишь те
предметы и вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе
потребления, так называемые непотребляемые
вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные
свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом
договора аренды также может быть любое
движимое и недвижимое имущество, не изъятое
из гражданского оборота.
Употребляя в п.
1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем
самым дает расширительное толкование
объекту аренды, полагая, что перечень
объектов аренды не является
исчерпывающим.
Имущественные права,
хотя и являющиеся самостоятельным объектом
купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), не могут
передаваться в аренду.
Правовая норма
об использовании арендатором плодов,
продукции и доходов от своей деятельности
воспроизведена в части 2 ст. 85 Основ
гражданского законодательства. Тем не
менее право собственности на такое
имущество возникает у арендатора лишь
тогда, когда оно использовалось строго
целенаправленно, т.е. в соответствии с
договором, а не иным образом.
Однако в ч.
2 п. 1 ст. 607 ГК делается все-таки оговорка о
том, что законом могут быть установлены
виды имущества, сдача которых в аренду не
допускается или ограничивается.
Что
касается сдачи в аренду земельных участков
и других обособленных природных объектов,
то это дополнительно регулируется
соответствующими законодательными актами:
Земельным кодексом РФ 2001 г., Законом РФ "О
недрах", Водным кодексом, Лесным кодексом
РФ, а также изданным 30 июля 1997 г. Федеральным
законом "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.
Согласно п. 3 ст. 607
ГК РФ в договоре аренды должны быть четко
указаны данные, позволяющие конкретно
установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При
отсутствии этих данных в договоре условие
об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается несогласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается
заключенным. Предмет договора -
существенное условие договора.
Весьма
важным обстоятельством в договоре аренды
является указание на необходимость четкого
определения объекта аренды. В этой связи
закон обязывает указывать в тексте
договора наименование имущества, его
количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для
недвижимого имущества - место его
нахождения и другие отличительные
признаки, позволяющие индивидуализировать
соответствующий объект аренды, причем
описать его состояние с учетом физического
и "морального" износа, с тем чтобы предмету
договора аренды недвижимости мог быть
присвоен уникальный кадастровый номер как
результат кадастрового и технического
учета (инвентаризации). Последнее
обстоятельство играет главенствующую роль
при определении размера арендной платы.
Например, для договора аренды здания
(сооружения) условие о размере арендной
платы является обязательным (существенным)
и должно быть зафиксировано только в
письменной форме. При отсутствии этих
условий такой договор аренды недвижимости
считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В
случае аренды отдельных, специфических
видов имущества, например природных
ресурсов, перечень существенных условий
такого договора аренды значительно
расширяется.
В силу норм
обязательственного права правомочием по
владению, пользованию и распоряжению
имуществом обладает его собственник (ст. 209
ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как
собственности в аренду является не чем
иным, как актом распоряжения собственным
имуществом. И такая конструкция арендного
обязательства действительно не
представляет собой особых трудностей в
правоприменении.
Еще раз напомним о
сложности сдачи имущества в аренду не
"прямыми" собственниками, а лицами,
уполномоченными сдавать его в аренду в силу
закона, договора или по распоряжению самого
собственника. Особая сложность данного
вопроса заключается не только в особом
правовом режиме собственности, но и в
количестве законодательных актов,
регламентирующих данные правоотношения
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договор
аренды // Договоры купли-продажи, мены,
аренды... М.: ЦДИ еженедельника "Экономика и
жизнь", 1996. С. 44.
К вопросу о форме договора
аренды.
Важная особенность аренды
состоит в том, что такой договор должен быть
заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ),
если речь идет о сроке более года или когда
одной из сторон является юридическое лицо.
В последнем случае это условие соблюдается
даже вне зависимости от срока.
Хотя в
тексте данной правовой нормы и не
фигурирует слово "гражданин", но из нее
вытекает возможность физическим лицам
заключать между собой договоры аренды как в
письменной, так и в устной форме. Устная
форма договора ограничена пресекательным
сроком в один год. Но существуют и другие
виды таких арендных договоров, для которых
письменная форма является обязательной во
всех случаях, в том числе и вне зависимости
от срока заключения и действия: договор
проката (п. 2 ст. 626 ГК); договор аренды
транспортных средств (ст. ст. 633 и 634 ГК),
договор аренды зданий и сооружений (ст. 651
ГК) и предприятий (ст. 658 ГК).
Если в
арендном правоотношении одной стороной
выступает юридическое лицо, а другой -
физическое, то такая сделка должна
заключаться в письменной форме.
Правовая форма договора аренды недвижимого
имущества имеет более обязательный
нормативно-разрешительный порядок, нежели
аренда движимого имущества: аренда
недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации, если иное не
установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ)
<*>.
--------------------------------
<*> См.
также указанный выше Федеральный закон от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ (РГ. 1997. 30 июля). Далее - Закон
о госрегистрации прав.
В этом
правоотношении есть два основных
момента.
Первый. Государственная
регистрация должна производиться по
правилам ст. ст. 131 и 164 ГК РФ
соответствующими учреждениями юстиции,
причем с фиксацией записи о такой
регистрации в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Условия и порядок регистрации
регламентируются Законом о регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
вступившим в силу с 1 февраля 1998 г.
И
второй. Это вопрос о государственной
регистрации аренды на недвижимое имущество
в варианте, если "иное не предусмотрено
законом". Здесь слово "иное" надлежит
понимать как исключение из общего правила о
регистрации аренды на недвижимое
имущество. Например, государственной
регистрации не требуется в случаях сдачи в
аренду транспортных средств: воздушных,
морских и речных судов внутреннего
плавания (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Для
договоров аренды недвижимого имущества,
предусматривающих в последующем переход
права собственности на это имущество к
арендатору (ст. 624 ГК РФ), вопрос заключается
только в соблюдении особой формы,
предусмотренной для договора купли-продажи
такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
В
таком варианте госрегистрация
осуществляется путем составления одного
документа, подписываемого обеими
сторонами, по правилам ст. ст. 550 - 551 ГК РФ, а
при аренде предприятия, с последующим
переходом права собственности на него, по
правилам ст. ст. 559 - 560 ГК РФ, в такой же форме,
как и при купле-продаже предприятий.
Регистрация договора аренды всегда
вторична. Ей должна предшествовать
регистрация того права, которое обременено
договором аренды, и права собственности,
если оно не совпадает с предыдущим правом
(п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации). И только
затем можно регистрировать договор
аренды.
Государственная регистрация
договора аренды производится по заявлению
любой из сторон (п. 1 ст. 162 Закона о
государственной регистрации). Если
заявление подается арендодателем, участие
арендатора необязательно. При подаче
заявления о регистрации арендатором
применяются правила ст. 16 Закона. Иными
словами, если договор аренды нотариально не
удостоверен или у арендатора нет
нотариально удостоверенной доверенности
на осуществление регистрации, вместе с ним
заявление на регистрацию должен подать и
арендодатель. Арендодатель должен быть
уведомлен и о состоявшейся регистрации
договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона о
госрегистрации).
Особенность указанных
правоотношений по аренде недвижимости с
последующим переходом права собственности
на это имущество заключается еще и в том,
что к означенному договору должен быть
приложен ряд документов: бухгалтерский
отчет, акт инвентаризации, заключение
независимой аудиторской фирмы о составе и
стоимости недвижимости, перечень
кредиторов и дебиторов и прочие
необходимые документы.
Законом могут
быть установлены виды имущества, сдача
которых в аренду не допускается или
ограничивается. Это предписание относится
прежде всего к тем видам объектов
гражданских прав, которые изъяты из оборота
или оборотоспособность которых ограничена
(ст. 129 ГК). Так, запрещена субаренда участков
лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Если же при аренде основных средств,
принадлежащих субъектам естественных
монополий, арендатор приобретает право
владеть и (или) пользоваться более 10%
балансовой стоимости собственного
капитала субъекта естественной монополии,
то аренда возможна лишь с согласия
соответствующего органа регулирования
естественной монополии <*>. Кроме того,
вопросы регистрации договоров аренды
зданий, нежилых помещений, в том числе при
продлении их сроков и возобновлении на
неопределенный срок, и некоторые другие
вопросы рассматриваются в информационном
письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N
59 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального
закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним"
<**> (далее - информационное письмо
Президиума ВАС РФ N 59).
--------------------------------
<*> См. п. п. 2 и 3 ст. 7
Федерального закона от 17 августа 1995 г. "О
естественных монополиях" (СЗ РФ. 1995. N 34. Ст.
3426).
<**> См.: Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
К
вопросу об аренде нежилых помещений внутри
зданий.
Вопрос о распространении
положений действующего законодательства
об аренде зданий и сооружений на их
составные части является сегодня довольно
интересным и спорным.
В частности, это
обусловлено тем, что сам по себе вопрос
отнесения к недвижимому имуществу нежилых
помещений внутри здания до последнего
времени являлся дискуссионным.
Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не
относит нежилые помещения внутри зданий к
объектам недвижимости, по этой причине до
принятия Закона о государственной
регистрации сделки с нежилыми помещениями
внутри зданий, в том числе сделки аренды, не
подлежали государственной регистрации.
В то же время законодательством, а именно
статьей 130 ГК РФ, допускается возможность
отнесения законом к недвижимым вещам иного
имущества.
Все нежилые помещения, в том
числе входящие в состав здания с момента
вступления в силу Закона о государственной
регистрации, были включены законодателем в
состав объектов недвижимости.
Согласно
общему правилу, установленному в п. 2 статьи
609 ГК РФ, договор аренды недвижимого
имущества подлежит обязательной
государственной регистрации, если иное не
установлено законом.
В Гражданском
кодексе РФ в пункте 2 статьи 650 фигурирует
слово "иное" применительно ко всему § 4 главы
34 ГК РФ "Аренда заданий и сооружений", что
дает основание говорить о необязательности
государственной регистрации договоров
аренды зданий и сооружений, заключенных
сроком до одного года, хотя и в п. 2 ст. 651 ГК
РФ записано противоположное правило.
В
силу того факта, что Гражданский кодекс РФ
не рассматривал помещения внутри зданий в
качестве объектов недвижимости,
специальное правило, установленное в
статье 651 Кодекса, не затронуло договоры
аренды недвижимости нежилых помещений.
С момента отнесения законодателем нежилых
помещений к объектам недвижимости все
сделки аренды с ними (нежилыми помещениями),
в силу общего правила, установленного
пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, подлежат
обязательной государственной регистрации.
Именно такой позиции в последнее время все
чаще и чаще начинают придерживаться
налоговые и иные государственные органы
(например, письмо N 04-02-05/2 от 02.02.2000
Департамента налоговой политики
Министерства финансов РФ).
В то же время
хочется отметить, что единая позиция
органов власти (в том числе и судебной)
относительно необходимости
государственной регистрации нежилых
помещений в настоящий момент не
сформирована.
Таким образом, отсутствие
в Гражданском кодексе РФ прямого указания о
возможности применения норм, регулирующих
отношения по аренде зданий и сооружений, к
отношениям по аренде нежилых помещений и
принятие Закона о государственной
регистрации сделали возможной ситуацию, в
силу которой договор аренды здания,
заключенный на срок менее одного года, не
требует государственной регистрации, а
договор аренды (субаренды) любого
отдельного помещения внутри этого здания
подлежит обязательной государственной
регистрации, независимо от срока действия
такого договора.
При этом в силу пункта 3
статьи 433 ГК РФ договор аренды помещения при
отсутствии его государственной
регистрации будет считаться
незаключенным.
Нелепость и
нелогичность ситуации, связанной с разными
подходами законодателя в течение последних
лет к вопросам регистрации договоров
аренды зданий и договоров аренды нежилых
помещений внутри зданий, порождает
множество споров и дискуссий по этому
вопросу.
В свою очередь, некоторые
известные юристы, например такие, как И.
Исрафилов <*>, считают, что нежилые
помещения внутри здания вообще не могут
рассматриваться в качестве
самостоятельных объектов
