Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
В.А. ФОГЕЛЬ
В.А.
Фогель, магистр частного
права.
Существует несколько оснований
прекращения права общей долевой
собственности. Традиционно их делят на две
группы. К первой группе относятся
основания, вообще прекращающие право
собственности, и вследствие этого они
относятся как к односубъектной, так и к
общей долевой собственности: гибель вещи,
переход права собственности на нее к
другому лицу и т.п. Данная группа оснований
является типичной, поэтому не представляет
особого интереса для нашей работы. Вторая
группа оснований включает в себя такие
специфические способы, как раздел и выдел
из общей долевой собственности.
Обращаясь к их анализу, прежде всего
необходимо установить соотношение между
ними. Как пишет Мананкова Р.П., "отношения,
возникающие при выделе доли, имеют много
общих черт с отношениями при разделе... и
выдел, и раздел объединяет одна и та же цель
- стремление кого-либо из сособственников
индивидуализироваться... общими следует
признать и способы выдела и раздела" <*>.
Однако, несмотря на отмеченное сходство,
нельзя не отметить одного существенного
различия. Дело в том, что последствия выдела
и раздела, как правило, не одинаковы. При
разделе общая долевая собственность
прекращается для всех ее участников, тогда
как при выделе - для того, чья доля из общей
долевой собственности выделяется. В то же
время, если требование о выделе заявляется
одним из двух сособственников, фактически
наступают последствия раздела, поскольку
другой участник становится единоличным
собственником.
--------------------------------
<*> Мананкова Р.П. Правоотношение общей
долевой собственности граждан по
советскому законодательству. Томск: Изд-во
ТГУ, 1977. С. 195.
Поскольку отношения,
возникающие при выделе доли, имеют много
общих черт с отношениями при разделе,
становится понятным, почему законодатель
правила о разделе не формулирует отдельно,
а объединяет вместе с правилами о выделе в
рамках одной статьи (ст. 252 ГК РФ).
С точки
зрения изложения материала представляется
удобным начать рассмотрение с такого
основания прекращения права общей долевой
собственности, как выдел.
Согласно п. 2
ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности
вправе требовать выдела своей доли из
общего имущества. Таким образом, право на
выдел является элементом правомочия
распоряжения долей, а следовательно,
сособственник вправе в любой момент
заявить о своем требовании. В соответствии
с действующим законодательством данное
правомочие нельзя ограничить соглашением
сособственников <*>.
--------------------------------
<*> Иначе решался
вопрос по ГК 1922 года. Согласно ст. 61
сособственник вправе был требовать выдела
доли, если это не противоречило закону или
договору.
Выдел доли участника права
общей долевой собственности на жилое
помещение в многоквартирном доме может
быть осуществлен, во-первых, путем
выделения части общего жилого помещения
соразмерно доле в праве собственности и,
во-вторых, посредством выплаты денежной или
иной компенсации. Из содержания ст. 252 ГК РФ
следует, что сособственники вправе сами
определить по своему соглашению способ
выдела доли. В случае же возникновения
разногласий каждый из них может обратиться
в суд и потребовать выдела своей доли в
натуре.
При рассмотрении судом
требования одного из сособственников
необходимо учитывать, что "выдел доли в
натуре - это прямой и потому наиболее
удобный для выделяющегося участника способ
к возникновению индивидуальной
собственности на выделенную часть вещи"
<*>. Вместе с тем реализация данного
способа в настоящее время представляется
маловероятной применительно к жилым
помещениям в многоквартирных домах в силу
специфики их строения, а также требований
судебной практики, установленной в
отношении той части жилого помещения,
которая выделяется сособственнику.
--------------------------------
<*> Мананкова Р.П.
Правоотношение общей долевой
собственности граждан по советскому
законодательству. Томск: Изд-во ТГУ, 1977. С.
180.
Согласно Постановлению Пленума
Верховного Суда РФ N 8 "О некоторых вопросах
применения судами Закона Российской
Федерации "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации" от 24 августа 1993 года,
выдел участнику общей собственности на
приватизированное жилое помещение,
представляющее собой отдельную квартиру,
принадлежащей ему доли допустим, если
имеется техническая возможность передачи
истцу изолированной части не только жилых,
но и подсобных помещений (кухни, коридора,
санузла), оборудования отдельного входа
<*>.
--------------------------------
<*> П. 12
Постановления Пленума Верховного Суда РФ
от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах
применения судами Закона РФ "О приватизации
жилищного фонда в РФ" // Сборник
постановлений Пленумов Верховных Судов
СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.
С. 340.
Думается, позицию в этом вопросе,
занятую Верховным Судом, едва ли можно
признать удовлетворительной и с точки
зрения действующего законодательства, и с
точки зрения практической
необходимости.
Дело в том, что
действующее законодательство признает
изолированную комнату самостоятельным
объектом права индивидуальной
собственности. В частности, допускается
приватизация изолированной комнаты в
коммунальной квартире. По своему строению
коммунальная квартира, как правило, не
отличается от квартиры, не имеющей такого
статуса. И у той и у другой квартиры имеется
только один вход. Нам представляется, что
целесообразнее было бы признание
возможности выдела доли в натуре, если
имеется возможность предоставления
сособственнику изолированной жилой
комнаты с установлением в отношении
объектов общего пользования (санузла,
коридора, кухни) конструкции общей долевой
собственности, аналогичной той, которая
используется по отношению к объектам
общего пользования всего многоквартирного
дома. Данное решение делает "реальной"
возможность выдела доли в натуре и в
большей степени учитывает интересы
сособственников.
Думается, что
разъяснения, данные в Постановлении
Пленума Верховного Суда РФ, во многом
сформулированы под влиянием Постановления
Пленума Верховного Суда СССР N 4 "О судебной
практике по разрешению споров, связанных с
правом собственности на жилой дом" от 31 июля
1981 года <*>. Указанное Постановление
содержит по сути аналогичное разъяснение,
что дает нам основание полагать
отождествление правового режима жилого
дома и квартиры в многоквартирном доме, что
является небесспорным. Как справедливо
отмечает Ярошенко К.Б., "квартира и жилой дом
должны рассматриваться как
самостоятельные объекты права
собственности, правовой режим которых
может не совпадать" <**>.
--------------------------------
<*> Постановление
Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г.
N 4 "О судебной практике по разрешению
споров, связанных с правом собственности на
жилой дом" // Сборник постановлений Пленумов
Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по
гражданским делам. М., 1995. С. 95.
<**>
Ярошенко К.Б. Судебная практика по спорам,
связанным с возникновением права
собственности на квартиры в домах ЖСК.
Комментарий судебной практики. Вып. 1 / Под
ред. Ярошенко К.Б. М.: Юрид. лит., 1994. С. 44.
В
тех случаях, когда выдел доли в натуре
невозможен без несоразмерного ущерба
имуществу, под которым понимается
невозможность использования его по
назначению, существенное ухудшение
технического состояния <*>, выделяющийся
сособственник может прибегнуть ко второму
способу, а именно потребовать выплаты
компенсации за долю.
--------------------------------
<*> Постановление
Пленума Верховного Суда РФ и Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г.
"О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой ГК РФ" (п.
35).
Использование данного способа выдела
предопределено свойствами денег. Как пишет
Новоселова Л.А., "деньги относятся к
категории делимых вещей. При этом
особенность денег выражается в том, что
денежная сумма всегда может быть разделена
без ущерба для возможности хозяйственного
назначения выделенной части. В связи с этим
денежный раздел и выдел денежной доли
широко используется в гражданском праве
как способ раздела имущества при
невозможности его раздела в натуре"
<*>.
--------------------------------
<*>
Новоселова Л.А. Проценты по денежным
обязательствам. М.: Статут, 2000. С. 18.
При
анализе денежной компенсации как способа
выдела доли нельзя не обратить внимания на
соотношение предложения о купле - продаже
доли, обращенное к сособственникам, и
требования о выплате денежной компенсации.
Как правило, в литературе их отождествляют.
Однако, несмотря на всю схожесть (предметом
выступает денежная сумма), обращает на себя
внимание существенное различие,
заключающееся в том, что размер денежной
суммы может быть неодинаков при
направлении предложения о купле - продаже и
предъявлении требования о выплате денежной
компенсации. Использование
сособственником купли - продажи
предполагает распространение действия
принципа свободы договора, а это дает ему
возможность самостоятельно определить
условия продажи, в том числе условие о цене.
В тех же случаях, когда предъявляется
требование о выплате денежной компенсации
за долю, практика твердо придерживается
правила, в соответствии с которым размер
денежной компенсации определяется исходя
из действительной стоимости имущества
<*>. Кроме того, при купле - продаже
сособственники, которым адресовано
предложение о заключении договора, всегда
вправе от него отказаться.
--------------------------------
<*> См.: п. 14
Постановления Пленума Верховного Суда СССР
от 4 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по
разрешению споров, связанных с правом
собственности на жилой дом" // Сборник
постановлений Пленумов Верховных Судов
СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.
С. 95.
Остановимся подробно на вопросе о
размере участия сособственников в выплате
денежной компенсации.
В большинстве
случаев данный вопрос решается по
соглашению остающихся сособственников. Как
правило, используется конструкция долевого
участия в выплате компенсации.
В
литературе обоснованно отмечается, что
правило ст. 249 ГК РФ на отношения участников
при выделе не распространяется, поскольку
выплата денежной компенсации за долю не
может быть отнесена ни к одному из
упоминаемых в этой статье видов платежей,
носящих производный характер и
обусловленных фактом нахождения вещи в
собственности определенных лиц, в то время
как денежная компенсация за долю
олицетворяет собою самую вещь <*>. Более
того, если ориентироваться на конструкцию
построения отношений по ст. 249 ГК РФ,
очевидно, что сумма, выплачиваемая
сособственниками, в совокупности составит
менее 100% суммы, причитающейся
выделяющемуся сособственнику.
--------------------------------
<*> Мананкова Р.П.
Указ. соч. С. 185.
Ввиду этого возникает
вопрос: как быть в тех случаях, когда
участники права общей долевой
собственности не могут достигнуть согласия
относительно их участия в выплате денежной
компенсации? Действующее законодательство
не дает ответа на поставленный вопрос.
Нам представляется, что в такой ситуации
выделяющийся сособственник вправе
потребовать выплаты компенсации как от
всех остающихся участников совместно, так и
от любого из них в отдельности, притом как
полностью, так и в части. Сособственники
остаются обязанными до тех пор, пока
денежная компенсация не будет выплачена
полностью. Если при этом произойдет
увеличение вклада одного из
сособственников непропорционально размеру
его доли в праве собственности, последние
подлежат пересмотру.
Согласно ст. 252 ГК
РФ выплата участнику долевой собственности
остальными сособственниками компенсации
вместо выдела его доли в натуре допускается
с его согласия. Таким образом, в основе
использования второго способа по общему
правилу лежит согласие сособственника на
получение денежной компенсации, что вполне
понятно, ибо с получением последней он
утрачивает свои права на общее имущество.
Лишение же прав участника общей долевой
собственности помимо его воли
противоречило бы принципу
неприкосновенности и защиты права
собственности.
Тем не менее действующий
ГК РФ предусматривает исключение из
указанного нами общего правила. Данное
исключение давно известно судебной
практике. Так, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ в
случаях, когда доля сособственника
незначительна, не может быть реально
выделена и он не имеет существенного
интереса в использовании общего имущества,
суд может и при отсутствии согласия этого
сособственника обязать остальных
участников долевой собственности
выплатить ему компенсацию. Формулирование
подобного исключения является, пожалуй,
результатом поиска оптимального
соотношения интересов всех
сособственников и интереса отдельного
участника права общей долевой
собственности.
Положительное решение
вопроса о выплате компенсации
сособственнику вместо выдела его доли в
общем имуществе возможно в тех случаях,
когда имеются все три условия: доля
сособственника незначительна, в натуре ее
выделить нельзя, сособственник не имеет
существенного интереса в использовании
общего имущества.
Обращает на себя
внимание третье условие, носящее
субъективный характер. В связи с этим
вопрос о наличии или отсутствии
существенного интереса должен решаться
судом в каждом конкретном случае на
основании исследования и оценки
совокупности представленных сторонами
доказательств, подтверждающих, в частности,
нуждаемость в использовании этого
имущества в силу возраста, состояния
здоровья, профессиональной деятельности,
наличия детей и т.д. <*>
--------------------------------
<*> Постановление
Пленума Верховного Суда РФ и Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г.
"О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой ГК РФ" (п.
36).
Таким образом, если отсутствуют
указанные условия, действует общее правило:
выплата компенсации вместо выдела доли в
натуре возможна только с согласия
сособственника. Вместе с тем не исключена
ситуация, когда сособственнику принадлежит
доля хотя и незначительная, но и не столь
малая, чтобы игнорировать его интересы.
Может ли он в этом случае отказаться от
получения денежной компенсации, если
установлено, что выделить его долю в натуре
невозможно?
Действующее гражданское
законодательство не предоставляет суду
права лишать такого сособственника
принадлежащих ему прав в отношении общего
имущества. Сложившаяся судебная практика
рассмотрения споров, связанных с общей
собственностью, выработала правило, в
соответствии с которым отсутствие согласия
выделяющегося сособственника получить
вместо части общего имущества денежную
компенсацию при невозможности выдела может
служить основанием для отказа в иске о
выделе доли в натуре <*>.
--------------------------------
<*> Постановление
Пленума Верховного Суда РФ и Пленума
