Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения
Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г.
"О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой ГК РФ" (п.
35).
Использование только выдела доли в
натуре либо выплаты компенсации редко
можно встретить на практике. В большинстве
случаев используется сочетание выдела доли
в натуре с выплатой компенсации.
Использование комбинации рассмотренных
нами способов предопределено тем, что не
всегда практически возможно достигнуть
соответствия между выделяемой частью
общего имущества и размером доли в праве
собственности, принадлежащей
сособственнику. Отказывать же в выделе доли
в натуре вследствие этого вряд ли
целесообразно. В силу этого п. 4 ст. 252 ГК РФ
устанавливает правило, в соответствии с
которым несоразмерность имущества,
выделяемого в натуре участнику долевой
собственности, его доле в праве
собственности устраняется выплатой
соответствующей денежной или иной
компенсации. При выделе доли одного из
сособственников возникает необходимость
пересмотра размеров долей оставшихся
сособственников. Пересмотр размеров долей,
как правило, производится сразу же после
выдела по соглашению между оставшимися
участниками. В тех случаях, когда выдел
(раздел) произведен судом, размеры долей
определяются в судебном решении <*>.
--------------------------------
<*> См.:
Постановление Пленума Верховного Суда СССР
от 30 октября 1985 года // Бюллетень Верховного
Суда СССР. 1986. N 2. С. 25.
Выдел доли из общей
долевой собственности на жилое помещение
является, как правило, результатом
свободного волеизъявления сособственника.
Однако следует помнить, что выдел доли из
общей собственности может происходить не
только по требованию выделяющегося
сособственника, но и по требованию
кредиторов в тех случаях, когда у должника -
участника права общей долевой
собственности отсутствует другое
имущество. Статья 255 ГК РФ устанавливает
специальный порядок обращения взыскания
при невозможности выделить долю в натуре
либо если против этого возражают остальные
участники права общей долевой
собственности. В таком случае кредитор
вправе потребовать продажи должником своей
доли остальным участникам общей
собственности по цене, соразмерной ее
рыночной стоимости, с обращением
вырученных от продажи средств в погашение
долга. Если остальные участники права общей
собственности от приобретения доли
должника откажутся, кредитор вправе
требовать по суду обращения взыскания на
нее путем продажи этой доли с публичных
торгов.
При анализе данной нормы
возникает вопрос: является ли право
кредитора потребовать от должника продажи
своей доли остальным участникам права
общей долевой собственности одновременно
обязанностью; должны ли обязательно
предшествовать продаже доли с публичных
торгов действия должника по продаже своей
доли остальным сособственникам?
Положительный ответ на поставленный вопрос
может создать определенные затруднения в
реализации кредитором права обращения
взыскания по долгам должника - участника
права общей долевой собственности, т.к.
"права и законные интересы кредитора могут
оказаться без надлежащей защиты в случаях
невозможности выдела доли в натуре и отказа
должника в явной или неявной форме от
продажи своей доли остальным
сособственникам" <*>.
--------------------------------
<*> Осокина Г.Л.
Хаскельберг Б.Л. Обращение принудительного
взыскания на долю в общем имуществе // Рос.
юст. N 10. 1995. С. 15.
Нам представляется, что по
смыслу ст. 255 ГК РФ кредитор не лишен
возможности в случае уклонения должника от
выполнения ранее направленного ему
требования самостоятельно обратиться к
сособственникам с требованием о купле -
продаже доли. Таким образом, в любом случае
отказ участников права общей долевой
собственности от приобретения доли
должника - сособственника (по требованию
самого должника либо кредитора) служит
основанием для возникновения у кредитора
права обратиться в суд с требованием об
обращении взыскания путем продажи доли с
публичных торгов.
Как уже отмечалось,
законодатель правила о разделе не
располагает отдельно, а объединяет вместе с
правилами о выделе в рамках одной статьи
(ст. 252 ГК). Следовательно, рассмотренные
нами способы выдела доли: получение
имущества в натуре, выплата денежной
компенсации - используются и при разделе
общего имущества <*>.
--------------------------------
<*> Говоря о
разделе, мы также подразумеваем выдел,
осуществляемый по заявлению одного из двух
сособственников неделимого объекта,
поскольку в этом случае последствия выдела
аналогичны последствиям, наступающим при
разделе, - право общей долевой
собственности прекращается для всех ее
участников.
Поскольку жилое помещение
относится, как правило, к числу неделимых
объектов, нельзя не остановиться на
рассмотрении вопроса о способах раздела
неделимых объектов.
Сложившаяся
практика указывает на два способа
урегулирования взаимоотношений
сособственников. При неделимости объекта
права общей долевой собственности раздел
может быть осуществлен либо посредством
передачи общего имущества одному из
сособственников с обязательством
выплатить остальным соответствующую
компенсацию, либо путем продажи общего
имущества с распределением полученной от
продажи суммы между всеми участниками
права общей долевой собственности в
соответствии с размерами их долей.
Жилое помещение относится к числу
дорогостоящих объектов. Ввиду этого
представляет интерес проблема раздела
жилого помещения, принадлежащего на праве
общей собственности двум лицам, одно из
которых не обладает достаточным
имуществом, средствами, чтобы выплатить
компенсацию за долю, принадлежащую другому
участнику, и вместе с тем заинтересован в
использовании принадлежащего
сособственникам общего имущества и поэтому
не согласен на его продажу с тем, чтобы
вырученную сумму распределить между ними.
Вправе ли суд в этом случае вынести решение
о продаже общего жилого помещения с
распределением вырученных сумм между
сособственниками? <*>
--------------------------------
<*> На первый
взгляд, возникшая ситуация может быть
решена посредством отчуждения
принадлежащей сособственнику доли
третьему лицу с предоставлением другому
участнику общей собственности права
преимущественной покупки. Однако такой
способ является скорее теоретическим, чем
реально осуществимым, поскольку вряд ли у
кого-то возникнет желание приобрести долю в
праве собственности, к примеру, на
однокомнатную квартиру.
Представляется,
что положительный ответ на поставленный
нами вопрос едва ли следует признать
правильным. Указанное решение будет
противоречить как общему правилу, согласно
которому выплата компенсации возможна
только с согласия сособственника, так и
положениям ст. 246 ГК РФ, не допускающей суд
устанавливать способ распоряжения общим
имуществом.
Совершенно очевидно, что
невозможно прекратить право общей долевой
собственности для всех его участников
путем принудительной продажи жилого
помещения без согласия всех
сособственников.
Возникшие
разногласия, по смыслу законодательства,
могут быть урегулированы судом путем
установления первого способа раздела
имущества: посредством передачи общего
жилого помещения в индивидуальную
собственность заинтересованного участника
с присуждением в пользу другого
сособственника денежной компенсации. В
случае отсутствия у сособственника,
которому передано общее жилое помещение в
индивидуальную собственность, необходимых
средств решение суда подлежит
принудительному исполнению посредством
обращения взыскания на принадлежащее
такому сособственнику имущество по
правилам об исполнительном
производстве.
Нельзя не обратить
внимания на то, что такое решение вопроса
означает фактически принуждение
остающегося сособственника к покупке доли,
принадлежащей другому лицу. При этом
обязанность и размер выплаты
устанавливаются судом исходя из
действительной стоимости имущества и при
отсутствии соглашения сторон. В отношении
этой ситуации можно говорить о
принудительном "наделении" собственностью,
что не всегда может приветствоваться
сособственником, поскольку автоматически
влечет увеличение его бремени содержания
имущества.
Возникшая проблема,
представляется, является результатом
закрепления в главе 16 ГК безусловного права
требования выдела своей доли посредством
выплаты денежной компенсации. Решение
законодателя, очевидно, дает преимущество
интересам выделяющегося сособственника.
Иное решение этого вопроса вряд ли
возможно. С другой стороны, представляется
разумным положение ГК 1922 года, в силу
которого еще до предъявления
соответствующего требования о выделе
участники общей долевой собственности
могли ограничить это правомочие своим
соглашением и тем самым оградить себя от
появления такой ситуации.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЦИК от 11.11.1922
"О
ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
Р.С.Ф.С.Р."
(вместе с "ГРАЖДАНСКИМ
КОДЕКСОМ Р.С.Ф.С.Р.")
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4
"О
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО РАЗРЕШЕНИЮ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРАВОМ
ЛИЧНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ
ДОМ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного
Суда СССР от 30.10.1985
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8
"О
НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ
ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ "О
ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8
от 01.07.1996
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
Нотариус, N 4, 2002
