К вопросу о понятии недвижимого имущества
М.В. АБРАМОВА
Мария Викторовна Абрамова,
аспирантка кафедры гражданского и
семейного права МГЮА, советник Центра
законотворчества Правительства Москвы.
В
науке гражданского права в течение
достаточно долгого времени ведутся споры о
понятии "недвижимое имущество". Несмотря на
то что деление вещей на движимые и
недвижимые было известно еще римскому
частному праву и что такое деление
закреплено в гражданском законодательстве
большинства стран мира, нет единого мнения
по поводу понятия о недвижимости и
критериев отнесения имущества к
недвижимости.
Так, Г.Ф. Шершеневич,
говоря о недвижимости, писал: "Наибольшую
важность представляет деление вещей на
движимые и недвижимые. Это различие
образовалось исторически, вследствие
преобладающего значения земли, отчего и
сделки по недвижимостям всегда отличались
от сделок по движимостям. Но основание по
различиям не только историческое. Земля,
вследствие ее ограниченности, необходимо
подвергается в частном обладании таким
ограничениям, которые чужды движимым вещам"
<*>.
--------------------------------
<*>
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского
гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 1995.
С. 96.
Недвижимостью, по римскому праву,
считались не только земельные участки и
недра земли, но и все, что было создано на
земле собственника. К недвижимости
относились постройки, посевы, насаждения.
Все, что было возведено над поверхностью
земельного участка, что было связано с
землей, признавалось недвижимостью.
Опираясь на римское частное право,
разделение вещей на движимые и недвижимые
воспринято правовыми системами
большинства стран мира.
Статья 516
Гражданского кодекса Франции (ФГК)
устанавливает различие между движимым и
недвижимым имуществом. Статьи 517 - 525 ФГК
определяют недвижимые вещи по их природе, в
силу их назначения или вследствие предмета,
принадлежность которого они составляют. В
частности, к недвижимому имуществу
отнесены земельные участки и строения,
урожай на корню и плоды, леса, а также
машины, инструменты, сырье, используемое на
предприятии, сельскохозяйственные орудия и
другие вещи, хотя и движимые по своей
природе, но предназначенные для
эксплуатации и обслуживания недвижимости.
К недвижимым вещам вследствие предмета, к
которому они принадлежат, относятся
узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или
земельные повинности, иски, имеющие своим
предметом возвращение недвижимости.
Германское Гражданское Уложение к
недвижимым вещам относит земельные
участки, включая существенные их составные
части, под которыми понимаются строения,
части строений, растения на корню,
высаженные в почву семена <*>.
--------------------------------
<*> § 94 Германского
Гражданского Уложения от 18 августа 1896 г. //
Reichsgesetzblatt. S. 195.
В соответствии с
Гражданским кодексом Испании недвижимыми
вещами признаются здания, строения, дороги
и сооружения всякого рода, прикрепленные к
земле; деревья, растения с произрастающими
на них плодами либо на корню, либо
составляющие неотъемлемую от недвижимости
часть; все иные объекты, присоединенные к
недвижимости таким образом, что не могут
быть от нее отделены без ущерба целостности
объекта; статуи, живопись и иные объекты
пользования и украшения, помещенные на
строениях или унаследованные
собственником недвижимости в такой форме,
которая свидетельствует о намерении
соединить их накрепко с недвижимостью;
машины, сосуды, инструменты и
приспособления, предназначенные
собственником полностью к обработке земли
или эксплуатации сооружения или
наследственного имущества, или
непосредственно для удовлетворения нужд
при пользовании недвижимостью.
К
недвижимому имуществу в соответствии с
Гражданским кодексом Испании также
относятся загоны для животных, пасеки или
водоемы, шахты, каменоломни, доки и иные
сооружения (даже на плаву), но по своему
назначению предназначенные к постоянному
нахождению на одном месте реки, озера или
берега <*>.
--------------------------------
<*>
См.: Основные институты гражданского права
зарубежных стран. М., 1999. С. 221 -
222.
Гражданский кодекс Италии также дает
исчерпывающий перечень объектов,
относящихся к недвижимости: земля, водные
источники и ручьи, деревья, строения и
другие сооружения, соединенные с землей
постоянно или на определенное время, а
также все, что естественным или
искусственным образом оказывается в земле
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Гражданский кодекс Италии 1942 г. с
последующими изменениями и дополнениями //
Giordio di Nova. Codice civile e leggi collegate. Ed / Zanichelli S.p.A.
Bologna, 1994 / 1995; Gazzeta ufficile, 5 agosto 1985, N 183.
В
Швейцарии недвижимость понимается
достаточно широко и включает землю, ее
недра, прочно связанные с ней здания и
сооружения, а также "четко выраженные и
постоянные права, занесенные в реестр
недвижимости" <*>.
--------------------------------
<*> Ст. 655
Гражданского кодекса Швейцарии.
В
соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса
Республики Беларусь к недвижимым вещам как
объектам гражданских прав относятся
земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания и
сооружения. Недвижимыми вещами также
признаются предприятия как имущественные
комплексы, подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, суда плавания
"река-море", космические объекты <*>.
--------------------------------
<*> См.: Гавриленко
В.Г., Ядевич Н.И. Объекты гражданских прав.
Минск, С. 8 - 9; Колбасин Д.А. Гражданское право
республики Беларусь. Минск, 2000. С. 114 -
115.
Первое появление термина "недвижимое
имущество" в российском законодательстве
связывают с Указом 1714 года о единонаследии.
Однако, используя термин "недвижимость", не
было дано его легальное определение.
Дореволюционное гражданское
законодательство также давало
описательное определение недвижимости. Г.Ф.
Шершеневич писал по этому поводу:
"Законодатель наш, хотя и устанавливает
различие движимых и недвижимых вещей, но
отличительного признака не дает.
Теоретически движимые и недвижимые вещи
различаются по тому признаку, способны ли
они или нет к перемещению без повреждения
сущности и без уменьшения ценности. Под
именем недвижимости понимается прежде
всего часть земной поверхности и все то, что
с нею связано настолько прочно, что связь не
может быть порвана без нарушения вида и
цели вещи" <*>. К недвижимости
законодателем были отнесены земли и угодья,
дома, заводы, лавки, всякие строения и
пустые дворовые места, а также железные
дороги <**>. Специалисты считали, что суда
также являются недвижимостью, и в
доказательство ссылались на ст. 119 Устава
торгового <***>.
--------------------------------
<*> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского
гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 1995.
С. 96.
<**> Ст. 384 Свода законов
Российской империи. 1914. Т. X, ч. 1.
<***>
Свод законов Российской империи. Спб, 1838. Т.
XI, ч. 2.
Принято считать, что в советском
гражданском праве категория недвижимого
имущества отсутствовала <*> и что только
Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" от
24.12.90 <**>, а затем Основы гражданского
законодательства Союза ССР и республик 1991
г. <***> восстановили деление вещей на
движимые и недвижимые.
--------------------------------
<*> См.: Козырь О.М.
Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России // Гражданский кодекс России.
Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л.
Маковский. Москва, 1998. С. 271 - 297.
<**> В п.
3 ст. 7 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР"
понятие "недвижимое имущество" было лишь
упомянуто применительно к институту
приобретательной давности. Его
формулировка не отличалась должной
четкостью. Часть 1 пункта 4 статьи 2 Закона
содержала перечень объектов права
собственности, среди которых назывались
предприятия, имущественные комплексы,
здания, сооружения, земельные участки.
Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" от
24.12.1990 N 443-1 (ред. от 24.06.92) // Ведомости Съезда
народных депутатов и Верховного Совета
РСФСР (далее - Ведомости СНД и ВС РСФСР). 1990. N
30. Ст. 1244 (1992. N 34. Ст. 1966).
<***> Основы
гражданского законодательства Союза ССР и
республик, принятые Верховным Советом СССР
31 мая 1991 г. уже содержали нормы, делящие
имущество на недвижимое и движимое. В
статье 4 Основ было воспроизведено вполне
классическое деление имущества на движимое
и недвижимое. Вместе с тем в них не
предусматривалась какая-либо специфика в
правовом режиме недвижимости // Ведомости
СНД и ВР ССР. 1991. N 26. Ст. 733.
Вместе с тем
такая позиция соответствовала
действительности лишь отчасти.
В
примечании к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: "С
отменой частной собственности на землю
деление имущества на движимое и недвижимое
упразднено".
Советское гражданское
законодательство действительно не приняло
классификацию вещей на движимые и
недвижимые в Гражданском кодексе, однако
объективно существующие особенности
недвижимого имущества нашли свое отражение
в законодательстве. Появились такие
отрасли законодательства, как земельное,
водное, законодательство о недрах. Да и в
Гражданских кодексах советского периода
предусматривались особенности оборота
различного рода сооружений <*>,
устанавливались специальные нормы о праве
личной собственности на жилой дом <**>.
--------------------------------
<*> Ст. 22
Гражданского кодекса РСФСР 1922 г.
<**>
Ст. 106 - 108 ГК РСФСР 1964 г.
Но, конечно,
бесспорно то, что законодатель не выделял
отдельно такой категории вещей, как
недвижимое имущество.
В современном
гражданском законодательстве при
определении понятия недвижимости и
отнесении некоторых вещей к объектам
недвижимости во многом был воспринят опыт
дореволюционных юристов. Они, определяя
понятие "недвижимое имущество", говорили,
что принимаемое законодательством
разделение имущества на недвижимое и
движимое соответствует природе вещей: все
имущество, которое по природе оказывается
недвижимым, признается таким и
законодательством. "Нет, однако же,
необходимости, чтобы юридическое деление
имущества на недвижимое и движимое
совпадало с физической неподвижностью или
подвижностью вещей: в области права это
деление имущества имеет то значение, что
одни определения связываются с имуществом
недвижимым, другие - с имуществом движимым;
но действительно ли имущество,
признаваемое по закону недвижимым,
неподвижно по своей природе или оно
подвижно - это все равно. И если, например,
законодательство найдет нужным какое-то
определение, касающееся недвижимого
имущества, распространить и на имущество
движимое, то определение это будет
применяться к движимому имуществу и
наоборот" <*>.
--------------------------------
<*> Мейер Д.И. Русское гражданское право.
М., 2000. С. 160 - 161.
Определение движимого и
недвижимого имущества, содержащееся в
Основах гражданского законодательства
СССР и союзных республик 1991 г.,
представляется необоснованно суженным, так
как критерием отнесения имущества к
недвижимому предполагается не только
прочная связь с землей, но и
несоразмерность ущерба назначению
имущества, возникающего при перемещении
последнего (п. 2 ст. 4). Это же положение
практически дословно перешло в ст. 130
действующего ГК РФ. Вытекает оно из
традиционно рассматриваемой российским
правом в качестве неотъемлемого свойства
недвижимого имущества особой его ценности,
обусловленной неразрывной связью с
землей.
Вместе с тем, анализируя понятия
недвижимого имущества в гражданском
законодательстве других стран, например
Франции, можно заметить, что такой признак
недвижимого имущества, как неразрывная
связь с земельным участком, введенный еще
римскими юристами, понимается достаточно
широко. Представляется, что нет достаточных
оснований полагать, что под связью с землей
понимается только физическая связь с
конкретным земельным участком. Ведь
недаром российский законодатель, оперируя
данными категориями, говорит о связи с
землей вообще, а не о связи с конкретным
земельным участком. Поэтому вполне
обоснованным представляется вывод о том,
что связь с землей может быть не только
физическая, но и "духовная", когда некоторые
объекты, признаваемые недвижимым
имуществом, не смогут использоваться и
эксплуатироваться, если такая связь будет
отсутствовать.
В связи с этим вполне
можно согласится с мнением, высказанным о
понятии недвижимого имущества о том, что
сегодня пора уже говорить о недвижимости
как имуществе, ценность которого
предопределена его использованием -
непрерывной амортизацией и включенностью в
такую систему эксплуатации, благодаря
которой эта амортизация и происходит.
Содержание понятия недвижимости должно
расширяться соразмерно усовершенствованию
технической инфраструктуры сферы
жизненного обитания <*>.
--------------------------------
<*> Черных А.В. Залог
недвижимости в российском праве. М.,
1995.
Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: "К
недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания и сооружения".
К
недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ
относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимому
имуществу может быть отнесено иное
имущество.
Представляется, что весь
перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в
качестве недвижимого, можно разделить на
несколько групп.
Во-первых, это
недвижимое имущество, перечисленное в
части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество,
прочно связанное с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно.
Причем
наличие указанных признаков как бы
"устанавливает планку", разграничивающую
движимые и недвижимые вещи, которая может
быть применена ко всем объектам
недвижимости. В эту группу входят объекты,
которые не только по своему статусу, но и по
своей природе являются недвижимостью.
Но и внутри этой группы недвижимое
имущество неоднородно. Оно также включает в
себя две группы объектов: объекты
природного происхождения (земельные
участки, участки недр, обособленные водные
объекты, леса, многолетние насаждения,
вовлекаемые в хозяйственную деятельность)
и объекты, созданные искусственно, но
которые прочно связаны с землей. Среди
последних также следует выделить
предприятие как имущественный комплекс и
объект недвижимости, а также здания,
сооружения, жилые и нежилые помещения,
кондоминиумы, которые также признаются
отдельными объектами
